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國家發改委價格監督檢查司司長許昆林日前表示,發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。不過關於房企的利潤到底有多高,目前卻有26%、35%和55%等多個不同版本。業界有觀點認爲,由於存在數據難採集、暴利難界定等問題,這一新規或缺乏可操作性。
房企利潤數據莫衷一是
許昆林日前在接受媒體採訪時透露,政府會陸續出臺一系列規範房地產行業價格行爲的政策措施。這當中,實施反暴利規定是最重要的措施之一。“發改委擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑑的做法,將商品住房列入制止牟取暴利項目,嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行爲。”許昆林向媒體表示。“我們正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研。”許昆林稱。
然而,作爲實施反暴利規定的基礎,有關房地產平均利潤率的測算目前仍莫衷一是。
2004年,國家統計局當年公佈的房地產業利潤率爲7.77%;財政部2005年抽查的39戶房地產開發企業實際利潤率高達26.79%;中國社科院發佈的2011年《住房綠皮書》曾指出,2009年我國房地產行業的平均毛利潤率爲55.72%。
而全國工商聯2009年3月兩會期間遞交的全國九城市“房地產企業的開發費用”調查顯示,在總費用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所佔比例爲49.42%。但國土部相關人士則立即迴應稱,我國地價占房價比例平均爲23.2%。
顯然,這個爭議多年的成本、利潤謎團還一時無法解開,前兩年外界強烈要求開發商公開房價成本的呼籲始終未能實現,商品房反暴利面臨數據採集難的問題。
而《證券日報》所做的統計顯示,以商品房開發爲主的上市房企毛利率在35%左右,盈利能力普遍高於A股整體情況。
截至4月27日,WIND數據顯示已有112家房企發佈2010年年報。在剔除掉ST企業以及異常數據後,選取了A股市場上100家上市商品房開發企業進行粗略計算得出:2008、2009、2010年100家上市商品房開發商的平均銷售毛利率分別爲36.88%、35.83%及37.60%;銷售淨利潤分別爲10.45%、18.71%及16.76%。
暴利難界定
除了數據採集難之外,第二個問題在於,如何界定暴利?根據《制止牟取暴利的暫行規定》第五條,商品的價格和服務收費標準應當符合的條件爲,“某一商品或者服務的價格水平不超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度。”。但該規定同時提出,具體行業、不同區域對“合理幅度”的界定,將由各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同業務主管部門測定和規定。
正如中國房地產業協會副會長顧雲昌所言,各種樓盤的成本是不一樣的,經營效果不一樣。各種項目利潤差距太大,僅從資金方面看,通過銀行貸款、市場融資、民間借貸,財務成本差別會非常大,怎麼扣除,這些都是問題。
不過,也有學者認爲,如果通過銀行系統和稅務部門建立一個共享的信息平臺,仍然可以測算出具體企業的利潤情況。雖然短期來看有一定困難,但從長遠角度考慮,將是未來房地產業,乃至各行業加強價格監管的一個基礎平臺。
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