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某集團金中環號稱自己是“5A甲級寫字樓”,××摩根中心稱自己是“5S甲級寫字樓”……這些充斥報端的“甲級”、“5A”、“5S”等字眼,到底代表什麼?是開發商的自我標榜,還是由特定部門評定的?在定位寫字樓時,應該注意哪些問題?
名頭只爲晃人眼
每一個房地產項目都會擁有多個亮閃閃的名頭,寫字樓更是如此。不管地處何方,都是“絕版”地段;不管硬件設施如何,都宣傳“5A智能”;不管有無物業,都號稱“國際物業”。寫字樓宣傳極盡誇張之能事,給項目畫上了一圈又一圈的光環,經常使買房人眼花繚亂。
記者以買房人的身份打電話到升龍金中環售樓部,問什麼是5A和甲級,一男售樓員答曰:“5A就是指辦公自動化等,達到5A就是甲級寫字樓。”同樣的問題在紅星螞蟻SOHO那裏,記者得到了“不清楚”的答案。對於什麼是5A,世博大廈、西元國際廣場的售樓部,給出的也都是似是而非的答案。居易摩根中心的相關負責人乾脆說:“‘5S’是什麼意思?我倒是真沒記住!”
在上述售樓部,記者隨機採訪了一些看房人,有三分之二的人表示,不清楚到底什麼是甲級、5A,只覺得是很高級的代名詞。開發商這樣宣傳自己的項目,經常會給人一種感覺,只要被冠以甲級、5A,立馬就會讓人覺得品質提高了、形象上去了。“如此一來,似乎任何一個有大廳、帶幾部電梯、有對講和保安站崗的樓房,都可以稱爲甲級寫字樓了。”一位買房人調侃道。
子虛烏有的自我標榜
河南省永和置業有限公司副總經理孫儷告訴記者:“寫字樓的評級沒有固定的標準,很多都是打出的一種概念。”深圳市泰辰置業顧問有限公司總經理周心罡也指出,所謂的甲級寫字樓,都是一種營銷概念。經記者調查發現,國內並沒有專門的寫字樓標準認定部門,甲級、5A只是一種包裝,很多時候可能只是代表一定區域內寫字樓的級別,有的甚至就是開發商自造的概念,比如,潘石屹的SOHO,還有居易摩根中心的5S。
記者查閱了大量的資料發現5A、甲級都是舶來品。5A指的是一個寫字樓產品的智能化水平,包括OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。5A與寫字樓品質有一定關聯,但絕對不是劃分寫字樓等級的標準,不能說5A寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓,因爲影響寫字樓品質的因素有很多,比如,寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等,智能化程度只是其中的一個方面。甲級寫字樓在國際上有着條款繁多、數字精確的標準,諸如區域、地段、交通、硬件設施、物業服務等。
一位業內人士告訴記者:“嚴格按照上述的標準看,鄭州並沒有真正國際標準的甲級寫字樓,就連5A也是做得似是而非、大打折扣。從目前鄭州的經濟整體水平來看,尚不能承載起所謂真正甲級的寫字樓。”看來,這些自我標榜只是開發商扔出來的一個吸引人眼球的噱頭。
買樓人倒逼開發商升級
在目前的調控政策之下,商業地產以不限購、不限貸,首付50%的特有優勢,成了衆多投資客的目標。因爲商鋪有着高投入高風險的門檻,寫字樓就藉機脫穎而出。在讓人眼花的寫字樓宣傳中,看寫字樓猶如霧裏看花,怎樣選擇適合投資的寫字樓產品?如何評判它的投資價值呢?
河南財經政法大學城市發展與研究中心主任劉社告訴記者:“鄭州一些寫字樓在銷售時期,形象包裝很誇張,普通寫字樓肯定不能隨便標榜爲甲級。”她建議,購房者在選擇寫字樓之前,不能道聽途說,一定要到現場,考察地段、配套、交通等硬件設施,親身感受物業服務、辦公氛圍等軟件設施,要把前期考察做透做細,對合同條款詳細確認,才能放心簽字購房。
“要綜合分析,再做決定。綜合考慮才能得出相對精確的投資回報率。”孫儷也指出。標榜的名頭不重要,實際問題纔是關鍵,比如說停車位、交通等,投資者需要根據自己的使用需求和能力,來選擇適合的寫字樓產品。“比如永和國際廣場就是定位於滿足大型企業辦公需求,我們的新寫字樓項目在高鐵南廣場,其優勢在於交通便利、人流聚集,是針對中小型企業的。”孫儷說。
限購令給寫字樓帶來了春天,也帶來了眼光銳利的投資者,寫字樓地形象維持、保值增值日益受到關注。開發商如果還是一如既往地做“表面功夫”自我標榜,就會太過於被動。所以,還是“務虛”少一點,“務實”多一點爲好。
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