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一邊是規模龐大的保障房建設需求,一邊是大量的民間資本,兩者的“對接”是政策鼓勵之事。但實際上,由於盈利預期不確定等因素,涉足保障房領域的民資很少。如何解決保障房尤其是公租房的融資問題,引導民間投資進入該領域,成爲不少地方政府的“心病”。
“我們測算過,公租房基金保守估計年收益率在5%~12%之間,但要進一步吸引資金進入保障房領域,還需配套政策支持。”作爲正努力成爲國內第一隻以民間資本投資爲主的保障房建投基金,其負責人李曉東表示,保障房建設對社會資本的吸引力關鍵在政策保障和措施細化。
民資“雷聲大、雨點小”
根據計劃,2011年,我國要開工建設1000萬套保障房,比去年實際開工的590萬套大幅增加了69%。在各類保障房中,公共租賃房將成爲建設重點。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說,相比而言,公租房由於資金沉澱量大、回收週期較長,由財政資金包攬或靠行政指令攤派是無法持續的。
在政策層面,從中央到地方,均在落實拓寬民間資本發展的政策中,將建設投資保障房列爲對民間資本的一個鼓勵方向。不過,目前民資對保障房的積極性與期待還有較大差距。“真正和我們接觸的市場化企業還比較少,積極性並不高。”上海市一中心城區房管局局長說,目前社會企業對保障房尤其是公租房是觀望的多、動手的少。
緣何“剃頭挑子一頭熱”?
對項目盈利的不確定性是導致企業對保障房興趣不大的主因。一個在業內廣爲人知的案例是,萬科在廣州的首個企業主導的公租房項目萬匯樓,運營3年至今依然未找到合理的盈利模式。
萬科在該項目的總投資爲4624萬元,即使除去其中1500萬元是萬科的“企業公民社會責任”的專項費用,按照每月項目租金收入扣除管理運營費用後的利潤5萬餘元計算,萬科在該項目上的投資需要57年纔可以收回。
上海一家房地產企業負責人王穎表示,業內大多認爲投資保障房收益率不高。以公租房爲例,若按照市場租金7~8折計算,可能只能獲得5%左右收益率。
“類似公租房、廉租房這樣的項目,對於房企來說就是純粹的‘賠本賺吆喝’。”一位房地產分析師直言,“部分房產商想要進入保障房領域,可能是希望通過這一渠道與政府保持一種較好關係,有利於長期發展。”
此外,政策的不明朗也增加了企業對保障房的顧慮。有房企人士說,現在公租房的優惠政策、土地出讓條款等都還沒有全國性的統一標準,“這樣使收益率有很大的不確定性。”另有一些人士還擔心,地方政府會不會將公租房的投資建設、運營管理都“撂”給企業,讓企業背上沉重的包袱。
不過,另有專家還指出:房地產業習慣了商品住宅開發的豐厚利潤,對保障房投資建設短期內興趣不大。但隨着保障房蛋糕的越做越大,這將是無法忽視的市場,“企業應認清大勢”。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰的研究團隊以上海爲樣本,通過合理設定投資成本、起始租金、租金增長速度以及租期等變量進行測算髮現,即使在較苛刻的條件下,只要租金年均增長速度達到5.7%,投資的內部收益率可以達到5.995%;如果年租金增長率允許達到7.1%,投資回報率也可以有7.1%。
多位業內人士認爲,要進一步鼓勵民資進入保障房投資建設領域,還需要更多的配套政策支持:一是財稅政策支持,可以給予稅收優惠或減免;二是金融政策支持,給予企業政策性長期貸款和一定的財政貼息,並允許銀行、信託、保險等理財產品投資於公租房基金;三是土地政策支持,政府可給予一定幅度的土地出讓價格優惠,同時允許適當提高容積率。“目前很多房地產的政策是面向商品房的,保障房政策還沒有形成系統。要吸引更多民資進入,就需要有更多政策到位。”上海某中心城區房管局局長分析說。
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