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一向被看成是暴利行業的房地產業很可能即將告別“暴利時代”。
4月26日,國家發展改革委價格監督檢查司司長許昆林表示,發展改革委正在研究對商品住房領域實施反暴利的規定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。
在經歷了一年多力度空前的房地產調控之後,在商品房領域進行反暴利再次引起人們對調控升級的預期。樓市暴利是否就是房價居高不下的主要推手?利益重重之下,反暴利應如何推行?反暴利最終能否達到調控房價的目標?……一系列的問題引發人們強烈關注。
樓市暴利有多大?
“兩年前家門口的地價不到3000元每平方米,如今這個地段新開盤的項目均價達到2萬元每平方米,這麼大的差價,說沒有暴利誰都不信!”家住北京大興的賈先生這樣對記者說。和賈先生一樣,在普通民衆的眼中,房地產業不僅是利潤超高的暴利行業,房地產商追求暴利更是推高房價的重要原因。
商務部國際貿易經濟合作研究院中貿研究部梅新育博士表示,他幾年前對北京地區房地產業利潤率進行間接估算時發現,地處西四環和西五環之間的玉泉路周邊地區商品房銷售利潤率大概爲34.7%,投資收益率高達138.8%。近年來,房地產業這種高銷售利潤率、高投資收益率的趨勢還在不斷提高。
雖然對於房地產業存在暴利的質疑從未停息,但在房地產商的眼中,樓市並非人們想象的那樣一本萬利。
“人們大都認爲房地產開發的成本僅僅包括土地成本和建房成本,但事實上除此之外還包括企業購買土地的融資成本、建安成本、規劃費、銷售費用、流轉稅、營業稅等成本,而這些佔比也相當大。”全國房地產經理人聯合會研究院副院長陳寶存說,現在房地產業的利潤並沒有像外界想象的那種暴利,目前房地產行業的平均利潤率也就在15%-20%之間。
長期從事房地產開發的於文化說,有的房地產項目需要好幾年才能開發出來,儘管最終體現出來的房地產開發利潤可能有50%,但是這個50%是幾年的利潤,如果分配到每一年上去,這個利潤率很可能只有15%左右了。
儘管房地產商對於暴利的說法存有異議,但是根據剛剛發佈的房地產上市公司的一季報,高額的利潤率卻是不爭的事實。許多房地產龍頭企業在樓市調控政策不斷加碼的情況下,照樣賺得盆滿鉢滿。
“政府之手”怎樣斬暴利?
1995年,我國頒佈的《制止牟取暴利的暫行規定》規定,對於與國民經濟和社會發展有重大影響的和與居民生活有密切聯繫的商品和服務,國務院價格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項目,並實施利潤率控制。
作爲基本的民生產品,商品住房中存在的暴利無疑將影響到普通人的生活,反暴利是房地產調控的大趨勢。
不過,方向既定,如何推進卻依舊面臨着諸多技術性的問題。首先要解決的就是暴利如何界定。
北京市房地產協會副會長高喜善在接受記者採訪時表示,由於土地價格在幾年內出現了大幅度的上升,同一個地段的在房價相同的情況下,由於拿地時間不同,利潤存在着巨大差異,這其中哪些算是暴利需要有個明確的區分。
一些業內人士認爲,由於各個項目的具體地價、融資風險程度不一樣,各個項目和企業使用開發資金的來源不同,房地產市場很難存在一個統一的銷售利潤水平,因此需要設立一個合理的機制來對暴利進行認定。
治理暴利的關鍵還在於成本的核算,除了暴利標準的認定,在房地產開發過程中對成本影響最大的因素——土地價格,同樣也是導致房地產業暴利化的重要因素。採訪中,許多業內人士就建議,合理調整土地價格上漲預期,壓縮上漲預期帶來的暴利空間同樣應該成爲政府治理房地產暴利的政策方向。
高喜善表示,通過“招拍掛”出讓的土地,往往是依據當時的房價而定,也會部分考慮到未來房價的預期,雖然就當時的房價來看,土地價格已經將房地產開發的利潤進行了限制,但是由於部分開發商基於對樓市的看好,從而給未來房價上漲預留了較大的利潤空間。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭說,有些項目存在違規用地、少出土地出讓金等違法行爲,使得某些房地產項目存在暴利,應當嚴厲打擊房企囤地等違法行爲,防止房企拖延開發時間而獲得土地升值的利潤。
此外,楊紅旭還強調應當嚴格落實相關稅費徵收政策,嚴格按照四級累進制稅率徵收房地產增值稅,以限制房地產開發的暴利。
反暴利怎樣才能轉變爲穩房價?
反暴利能否對高企的房價產生直接的影響?不少業內人士認爲,反暴利的做法可能迫使開發商追逐高利潤的預期迴歸到合理預期,也會促使投機性買房人降低房價上漲預期,從而間接推動房價迴歸到合理水平。
不過,雖然發展改革委官員明確表示,將綜合考慮中國房地產產業發展的實際情況和國外可借鑑的做法,將商品住房列入制止牟取暴利項目,嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行爲,但如何將反暴利切實地轉變爲穩房價,就目前看,仍有許多工作有待完善。
採訪中,不少專家指出,由於在對房地產成本地核算中,很多灰色成本根本沒有入賬,房地產商很容易推高成本,從而使得反暴利政策落空。“無數會計師去對付政府有限的監管人員,簡直太容易了。”因此,只有在反暴利措施對房地產開發各環節進行嚴格監管的情況下,纔有可能實現對樓市價格的影響。
除此之外,在對一級市場進行反暴利監管的同時,二手房市場同樣需要“政府之手”進行反暴利調控。
高喜善認爲,不斷上漲的房價預期在房地產二級市場同樣製造了巨大的暴利空間,這也是房地產市場出現衆多投資、投機性需求的原因。雖然國家對於二手房交易有着明確的個人所得稅徵管政策,但由於執行和監管上的問題,房地產二級市場的暴利問題其實沒有得到有效的解決。
他建議,決策部門應該進一步採取措施,讓二級市場的房屋出讓收益更加公開化、透明化,各種稅費徵收、成本都應當明晰,從而抑制炒房需求,穩定房價。
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