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閉上眼睛想象一下:空氣中瀰漫着花草的氣息,坐在寬敞的露臺上,陽光慵懶地灑在身上,微風送來感人的閒適……這種花園洋房的生活,穿越了建築史上的時空,款款而來。
居住來源於生活。花園洋房這種建築形態的興起,代表並記錄着中國居住形態的變革,也孕育着人們迴歸自然、追求品質生活的夢想。當大家不再把房子只當做一個棲身之所,當大家更加渴望與自然更好的融合,與鄰里更和諧的關係,迴歸洋房時代,迅速普及爲全民的居住追求。
花園洋房是一類安逸、閒適生活方式的代言詞。它早已經不僅僅是某種房子的稱呼了,它意味着一類親近自然、寧靜平和、舒適隨性,同時還不慌不忙的居住方式及生活態度。在今天,花園洋房不再只是房子,而是生活方式以及生活本身。
花園洋房的前世今生
通常認爲,中國最早的花園洋房源於20世紀初期,是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。更爲具體地說,它是當時的國內房地產開發商在租界內針對特定少數階層、採用西方的建築形式和新的工程技術、新型建築材料開發出來的一種稀缺住宅產品,相當於目前房地產市場中的獨棟別墅。
很多人認爲花園洋房源自於上海,這一觀點有失偏頗,因爲他們忽略了天津。
1860年天津開埠,九國列強設立租界。隨着港口貿易的發達、外國資本的輸入,天津租界迅速發展起來。各種要人、富人、文人紛紛涌入,爭相置地建房,花園洋房也隨之興起。在著名的五大道、馬可波羅廣場等地,分佈着許多法式、意式、西班牙式、英國鄉村別墅式等不同風格的三、四層住宅,別緻而氣派,往往還帶有寬闊的草坪、環繞的綠樹,“花園”必備且“洋”氣十足。
時至今日,一個多世紀過去了,“花園洋房”又被重新提起,先在南方城市熱身,2000年後隨“南方軍團”揮師北上。2003年,花園洋房進入天津市場。
天津的第一個花園洋房項目是萬科水晶城。亮相伊始,那種五大道式的復古外檐、一戶一退臺的曲徑通幽、別出心裁的園林綠化、寬敞明亮的橫廳設計,在水晶城的實樓示範區內被展現得淋漓盡致,引起天津房地產業界廣泛關注,同時也成爲新洋房生活的樣板。
經過近8年的發展,洋房產品已經在天津樓市遍地開花,涌現出洛卡小鎮、依雲小鎮、恆大名都、恆大綠洲、首創溪堤郡、首創福緹山等典型代表,填補了別墅與普通高層公寓之間的市場空白。
花園洋房的產品標籤
如今的市場,越來越多的項目打出“洋房”概念。可究竟這是一個怎樣的產品?業內似乎並未給出一個具體答案。
專家稱,狹義的花園洋房,就是Garden Villa(花園別墅),指帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓,包括獨棟、雙拼、聯排別墅。廣義的花園洋房,則不再僅侷限於別墅,在某種意義上稱之爲“Garden House”或“Garden Apartment”更貼切些。
嚴格講,花園洋房只是一種介於別墅與普通公寓之間的建築概念,雖然沒有技術指標的限定,但還是有一定的產品標準的。中原地產經過調研,曾經對花園洋房做出過一個自己的定義:第一,容積率一般不超過1.5,6層以下多層板式建築,以4層爲主。第二,建築風格洋味十足,多爲歐洲、北美等外國風光,也有少許南洋風格。第三,小區園林規劃較好,綠化率較高,強調景觀均好性,花園爲大家所共有,實現居者有花園,形成有一定規模的社區。第四,建築設計手法豐富,應有退臺(向上的每層都往北退,以留出室外平臺)、錯落(3至5層結合,或不同單元前後錯開)、外掛樓梯等元素。第五,室內情趣空間要比較豐富,應該有陽光房、天井、私家庭院、露臺花園等設計,使居住更顯舒適與個性。第六,普遍分佈於市郊一帶,環境舒適而寧靜,周邊配套較爲完善,購物、道路交通、通訊設施等標準較高。
具體縮寫爲:戶戶有花園的外國建築風格的低密度住宅。這將花園洋房的概念推向了一個極致——真正的花園洋房是“戶戶帶花園”的,不僅強調公共景觀,還要求將景觀體系引入建築體內,融入建築肌理,即保證每一戶花園洋房的私有景觀。
花園洋房的美好未來
“花園洋房大量出現是伴隨着郊區化居住的興起而發展起來的。”天津偉業房地產投資顧問有限公司總經理李健龍介紹說,“隨着天津中心地段可供開發土地數量的日益減少,近郊新興區域開始崛起,爲住宅郊區化提供了載體,天津樓市也迅速向外擴張,低密度住宅則是郊區樓市的主打賣點。花園洋房正好填補了高層和別墅之間的空白。”
花園洋房的最誘人之處,在於其較低的總價和較好的居住環境。在價格方面,相對於總價數百萬的聯排、雙拼別墅而言,其價格往往更爲宜人。而在居住品質方面,花園洋房功能設計最大限度滿足了享受需求,追求“私有化”景觀和空間。花園洋房通常擁有私家停車位、專屬花園,功能細分的每一部分空間都接近合理,其住宅的室內空間面積,在尺度上滿足一個舒適的度量,又不浪費空間。在外牆貼磚、鑄鐵欄杆、情趣空間等細節上的把握,又使得整個建築“洋味兒”十足。對於那些資金實力有限,但又嚮往“有天有地貼近自然”的低密度生活的置業者,花園洋房無疑是最好的選擇。
在產品定位上,開發商往往將洋房定爲面向改善市場,戶型面積設計得較大。比較典型的樓盤如天津碧桂園、恆大綠洲、恆大名都、遠洋風景、首創溪堤郡、首創福緹山、首創福特納灣、金隅悅城等等,產品主力戶型設計得都比較大,三室超過140平方米。這些項目戶型佈局方正,功能齊備,尺度舒適,而且還加入躍層、挑空、層層退臺等許多情趣設計。可以肯定的是,在目前宏觀調控政策嚴格控制大戶型的背景下,類似的舒適版洋房產品未來會越來越少、越來越遠,它的稀缺性也會越來越強。
購房者說
業主:杜先生
年齡:60歲
職業:退休
現居所:萬科水晶城一層洋房
我特別喜歡帶一樓院子的房子,想着老了以後能在自家院裏養花弄草,當兩天“園丁”。所以就買了一套水晶城一樓帶小院、帶地下室的洋房。
住在這裏感覺特別舒服。小區裏小超市、理髮店、銀行、早點鋪、小診所什麼都有,出家門步行幾分鐘就能到。小區綠化也特別好,去年物業又投了好多錢給小區補種了好多大樹。晚上在小區裏溜溜彎,跟在公園裏似的。
我們家這套房子,有一個30多平方米的大院子,還有一個20多平方米的半地下室。我在院子架起防腐木的花架,種上葡萄、爬山虎,還有一棵石榴樹,再擺上幾個泥盆養金魚。半地下室我改造成了書畫間,平時沒事的時候可以在裏邊練練字、看看書。勞累了一輩子,到老了總算能過兩天安逸的日子了。
城市外擴郊區也便利
業主:許先生
年齡:34歲
職業:外企中層管理者
現居所:洛卡小鎮四層洋房
我是學歷史出身,特別喜歡安靜。之前一直都是在市區住,是那種老式的公房,公共環境也比較差,比較擁擠,也吵。2006年買了洛卡小鎮的洋房。
洛卡小鎮在外環線外,當時好多同事都說太遠了,以後住起來不方便。現在我搬進來兩年多了,倒感覺已經習慣了。
出了外環線,空氣都比市區要好很多。現在這個季節,我們小區裏的桃樹、梨樹、海棠樹、丁香樹什麼的都開花了,粉的、紅的、白的,漂亮極了。現在如果沒有特別需要應酬的事,我和愛人很少在市區活動,一般下了班就回家。晚上吃過晚飯,在小區裏走一走,一天工作的辛勞都緩解了不少。
隨着城市的外擴,外環線已經不再是一個遙不可及的地理概念了。像我們這邊,靠近友誼路延長線,周邊這些年已經發展了很多,附近吃飯的小飯館、買東西的小超市什麼的開了不少,基本的生活需求都能解決。而且我聽說,這邊以後還要建一個大型的商業中心。到那時候,生活就更加便利了。
退休了在家當園丁
規劃嚴控洋房出新
市場趨勢
密度低、戶型舒適、富於情趣、追求“私有化”景觀和空間、主要面向改善型客羣的花園洋房,在2011年仍十分給力。不過和前些年相比,這類產品更多地將會出現在混合型社區中,成爲填補別墅與普通高層之間市場空白的重要力量。在設計上,部分項目壓縮戶型面積以降低總價,部分則保持足夠的舒適性以維持其稀缺性。
洋房混搭
目前,類似於萬科水晶城、洛卡小鎮、依雲小鎮這樣的純洋房社區,在天津市場已基本絕跡,取而代之的是“別墅+洋房+高層”的組合。
如萬科在去年底一口氣推出3個項目:錦廬、東麗湖萬科城溪岸和金色雅筑,這些項目均爲混合型社區,都是15到21層的高層、小高層公寓搭配5、6層的花園洋房。位於津濱大道張貴莊新市鎮的金隅悅城,產品包括3層的聯排別墅、7層電梯洋房、9至12層小高層公寓。與之相鄰的遠洋風景,包含18層高層、11層小高層、7層電梯洋房。津南區八里臺鎮天津碧桂園,包括3層聯排別墅、6層洋房和25層高層。
戶型瘦身
受到國家限制大戶型豪宅、鼓勵中小面積戶型政策的影響,很多開發商也對洋房產品的戶型面積進行了壓縮,推出了“迷你”版洋房。
如萬科錦廬的主力產品與水晶城相同,都是層層退臺,但戶型卻對每一戶的面積整體進行了壓縮:首層戶型建築面積平均145平方米,二層至四層平均130平方米,五層平均120平方米。東麗湖萬科城溪岸推出的7層精裝電梯洋房,戶型面積在90平方米至120平方米之間。萬通生態城新新家園項目,多層花園洋房層數爲6至6.5層,戶型面積區間爲100至187平方米。米蘭東湖灣5層到頂的洋房,推出了83平方米的兩室,並贈私家花園和露臺。遠洋風景推出了90平方米的小三室洋房戶型。
置業“跳級”
從開發商反饋的信息看,目前天津洋房產品客羣大多屬於改善型。他們非常有置業經驗,也很清楚以後如果再找這種低密度洋房的話,肯定是不好找了。特別是在“限購”政策出臺之後,本來想買100平方米的客戶,會考慮一步到位直接購買140平方米的戶型,進行置業“跳級”。因爲反正只能再新購一套,還不如直接買一個舒適度高一點的。
受此影響,天津很多洋房項目仍然在產品舒適度上下功夫。如恆大綠洲、恆大名都的洋房,面積都超過140平方米,還有躍層設計;天津碧桂園的洋房,140平方米戶型設計成四室,滿足三代同堂家庭的需求;首創福緹山、首創福特納灣的主力洋房面積也都在140平方米上下。
花園洋房風情萬種
設計亮點
花園洋房迥異於普通多層住宅的氣質是怎樣的?爲什麼敢於標出高出普通住宅的價格?花園洋房最令我們一見傾心的產品細節是什麼?又爲我們勾勒出怎樣的一幅生活圖景?層層退臺、外跨樓梯、入戶花園、花樣立面、精緻園林……一個個別緻的風情標籤,爲我們勾勒出一個精緻的洋房生活。
風情之一層層退臺
這是花園洋房最吸引購房者的風情標籤之一。利用每上一層向後退的一部分,給上面樓層空出一個露臺的面積。也就是說,一層戶型的部分屋頂,是二層的露臺;二層戶型的部分屋頂,又是三層的露臺,以此類推。一般露臺的面積在10至20平方米左右。而且和普通住宅長方形陽臺不同的是,花園洋房的露臺是四方的,親朋好友可以支起把陽傘圍桌而坐,加上沒有頂,更加有花園感。而且,花園洋房的露臺並不計入出售面積,屬於贈送部分,讓購房者得到實惠。典型項目如恆大綠洲、恆大名都。
風情之二外跨樓梯
外跨樓梯是花園洋房的另一大風情標籤,與層層退臺相輔相成。由於每戶的陽面都有一個露臺,依託每上一層向後退的一部分,將上樓的樓梯外跨在建築物外。這樣,就改變了傳統普通住宅的入戶方式。一層住戶可以從小院直接入戶,二層、三層、四層的住戶通過外跨樓梯拾階而上,每一戶都可以實現獨立入戶,大大增加了居住的私密性。而且,外跨樓梯設計還使洋房的公攤面積大大減少,增加了每層住戶的使用空間。典型項目如恆大綠洲、恆大名都。
風情之三入戶花園
這是南方住宅非常典型的一種設計。每戶的入戶門與樓梯之間的位置,設計出一個10平方米左右的空間。業主入戶時,通過樓梯需先經過這個空間才能進入家門。這個空間可以是兩面或三面通透的,業主可以種植一些綠色植物,也可將家裏的鞋櫃放在這裏。典型項目如恆大綠洲、恆大名都。
風情之四闊朗空間
和普通公寓相比,花園洋房更追求居住的舒適性,因此在戶型面積配比上更加大氣。通常,都是三室兩廳的戶型,面積在140平方米。戶型佈局方正,功能區、會客區及居住區完全分離,使私密性增強。而且,一層都帶私家花園,頂層都帶大露臺,部分產品還有複式結構、挑空設計,類似於別墅的感覺。典型項目如天津碧桂園、遠洋心境、天房美域疊拼House、恆大綠洲、恆大名都。
風情之五花樣立面
普通住宅如同兵營,每個樓外觀都相同。花園洋房的外立面卻富於變化,鐵藝欄杆、臺階式建築造型、遮陽房檐、仿古飾面磚、裝飾性空調位等等充滿情趣的細節,令花園洋房的建築外檐具有多樣性。業主可以按照自己的愛好,選擇個性化的產品。典型項目如首創溪堤郡、首創福特納灣、首創福緹山。
風情之六精緻園林
花園洋房的超低容積率,使得園林景觀設計更加有施展空間。豐富的樹種、多層次綠化、花架連廊、藝術小品雕塑、小橋流水、假山噴泉……這一切都爲花園洋房帶來更多的附加值。代表項目如恆大綠洲、恆大名都、金隅悅城、星耀五洲、天津華僑城。
最典型花園洋房
首創·福特納灣
首創·福特納灣的容積率只有1.0左右,洋房產品主打北美風格,5層、6層到頂,主力戶型爲90平方米兩室及130平方米三室,戶型佈局方正通透,面積適中。
金隅·悅城
金隅·悅城的7層電梯洋房,戶型面積120至150平方米,均爲一梯兩戶設計,每戶南北通透,大開間,短進深,舒適度極高。
遠洋新幹線·心境
遠洋新幹線心境的6層電梯洋房,平均戶型面積約140平方米。建築設計充滿情趣,採取層層退臺的設計,1層贈南北花園,2層贈小院,3層和5層贈送飄窗,4層和6層贈送露臺。這樣,每一戶都擁有一個接近自然的空間,滿足了住戶休閒生活的需要。戶型設計南北通透,超大面寬,倍享自然陽光。
恆大名都
恆大名都的3+1情景洋房,每個樓棟只有6戶人家,居住密度非常低。1層是一個四室兩廳的大平層,並贈送一個超大面積的小院,住戶可從小院內的門廊直接入戶,保證了首層居住的私密性。2層是一個三室兩廳的平層戶型,業主通過外跨樓梯經陰面的私家門廳入戶,陽面贈送一個超大的花園露臺。3層是一個四室兩廳的躍層,每戶贈送了4個露臺,客廳處採取挑空設計,大大增加了室內的空間變化,實現了別墅居住的感覺。
遠洋風景
遠洋風景採取英倫風格設計,7層英尚洋房,兩室面積可以做到80平方米左右,小巧精緻。社區採取雙U型公園規劃,綠化率超過45%,讓每一戶推開窗子都能看到風景。
恆大綠洲
恆大綠洲共規劃有3+1情景洋房61棟,戶型特色與恆大名都基本相同。社區擁有完善的社區配套,包括約6.7萬平方米的鉑金超五星級酒店、約2.1萬平方米的國際會議中心、約4.1萬平方米的溫泉中心及貴賓樓、約1.6萬平方米的運動中心、約0.8萬平方米的娛樂中心、約0.9萬平方米的飲食中心、約0.4萬平方米的商業中心以及約0.5萬平方米的綜合樓。小區還有近4200平方米的幼兒園,爲業主子女提供優質的基礎教育。
天津碧桂園
天津碧桂園的洋房6層到頂,採取歐式風格。主力戶型142平方米,做到四室兩廳兩衛。南北通透,進深只有11.3米,客廳開間達到4.5米,主臥開間達到3.8米,居住舒適度極高。廚房外跨工作陽臺,主臥內套書房,實現動靜分離,功能分區清晰。