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當商業地產接過住宅地產大旗,承接從住宅地產轉移過來的投資需求時,就註定了現在的景象———無人不言“商”。以寫字樓、社區商鋪、專業市場爲核心代表的商用物業,着實獲得了前所未有的關注和聚焦,這也讓產品供應端出現了新的變化。
首先是住宅開發商基於當下生存壓力的“轉倉”:但凡工程進度能夠跟得上市場變化的項目,首選商業地產開路;其次是專業市場的“胎動”,見諸報端和手機短信的開盤信息,每到週末都會如期而至;最後是寫字樓市場從去年到現在一直受市場追捧……廣義上的商業地產就像一鍋粥已經燒得滾燙。但是,在買房客中,無論是酒足飯飽的還是飢腸轆轆的,都想從中分一杯羹。
真實情況是怎樣的?商業地產有無風險隱憂?是否所有的商用物業都能讓消費者“排排坐,吃果果”?日前,成都商報記者兵分幾路,對市中心、建設路、光華村等成熟區域的商鋪進行了實地調查;對城北商貿功能區的三大專業市場進行了“地毯式”排查;對天府新城在售和營運的寫字樓進行了重點摸底……目的就是,測量商業地產的真實溫度。成都商報記者 陳柏喜 調查 寫字樓大源組團,已經成爲成都寫字樓的重要戰場。自去年以來,超過100萬㎡寫字樓放量,預計未來兩年內有不少於10個20萬㎡的項目交付使用。一段時間以來,區域內寫字樓的售價和租金迅速攀升。那麼,大源組團的寫字樓是否存在商業風險?成都商報記者前往該區域內的已經交付和在售項目一探究竟,爲您呈現一個相對真實的寫字樓市場。
【現場調查】
新盤陸續開
寫字樓競爭白熱化
如果不熟悉大源組團,那麼要在這裏找一棟大樓將是一件非常痛苦的事情。新希望國際大廈、奧克斯廣場、蜀都中心、曙光國際、布魯明頓廣場、中航城市廣場……頂着初夏的大太陽,成都商報記者大概轉了一圈,兩個多小時過去了還沒逛完1/3的寫字樓。“大源進駐的各類開發商有二三十個,高端住宅類、甲級寫字樓的比例遠遠高於其它區域。”21世紀不動產資深經紀人小魏介紹說,今年這裏不少商務寫字樓都會開盤,而價位相差不大,所以競爭肯定非常激烈。
雖然下個月纔開盤,但位於高新區管委會旁的曙光國際銷售中心已經迎來了不少諮詢者。昨天上午,成都商報記者在諮詢登記簿上看到,10多位諮詢者留下的信息顯示,400~500㎡的戶型比較受歡迎。“預計價格在1.2萬~1.4萬元/㎡左右。”置業顧問張先兵介紹說。曙光國際對面,穿過天府大道就是特拉克斯國際廣場,工作人員稱:“這裏的寫字樓都在500㎡以上,前來諮詢的人很多,租賃相對來說很火。”
“今年的競爭肯定很激烈。”某甲級寫字樓一位不願意透露姓名的置業顧問有些憂心忡忡地說,他去踩過好幾間寫字樓的盤,發現戶型區間都相差無幾,價位也差不多,區域位置幾乎沒有太大差別,“對於投資者來說,可能開發商的品質是他們最看重的因素。”
中介公司
寫字樓租金均價略增
“這段時間商鋪寫字樓租賃較熱,而且租金略有增長。”21世紀不動產資深經紀人小魏告訴成都商報記者,目前大源組團的寫字樓租金均價在每月60元~65元/㎡左右,比去年底略有增長,增長幅度不是很大,而租賃者可選擇的價位區間較大,“最低有每月45元/㎡左右的,最高有每月100元/㎡的”。
21世紀不動產成都瑞航世紀城店經紀人小鄧稱,新希望國際寫字樓的租金在每月60元/㎡到每月65元/㎡左右,按照65元/㎡來計算,一間500㎡左右的寫字樓,月租金爲32500元。小鄧笑着說,如果按照現在的價格來購買一間289㎡的寫字樓,總價爲368萬元,投資者轉而以每月65元/㎡的價格租出去,收益還是比較可觀。沿着天府大道再往南,就是新希望國際大廈,成都商報記者一走進客服中心就聽見這裏的辦公電話輪番響起。“都是諮詢租賃寫字樓的。”一名客戶人員說,2009年新希望國際剛開盤時,價格在8500元/㎡左右,如今A座已經基本售完,只剩下兩套2000㎡的戶型,正在銷售的C座價格已經漲了很多。從21世紀不動產成都瑞航世紀城店及新希望國際客戶中心的數據可發現,新希望國際大廈目前的入住率在10%左右,入駐公司以IT行業居多。
【個案舉例】
投資者林先生:
年回報率高於6%就有投資價值
“前幾年,賣家承諾8~10%的投資回報率,如今敢如此承諾的開發商少了。”成都商報記者在大源組團某寫字樓銷售中心,碰見了前來諮詢的林先生夫婦,他一得知記者的身份便如是說。林先生從事醫藥銷售行業,正打算投資300㎡左右的寫字樓。在他看來,商鋪、寫字樓投資是高投入高風險高回報率。投資前期投入較大,而收益相對較小,特別是一些新的商鋪、寫字樓,市場不太成熟,因而出租率及租金都會比較低;而成熟的就需要投入更大了。因此投資商鋪、寫字樓比較適合長期持有及資金比較充裕的收入較高穩的人羣,“大源組團的寫字樓現在雛形已顯現,市場也逐漸成熟,但還需要時間的考驗,而這也是我看中這裏的原因。”
林先生稱,他最近除了逛寫字樓,也冒充租房者去了附近的幾家中介探聽這裏的租金,再分析自己可能得到的回報率,“從現實的區域租金覈算,如果年回報率高於6%就有投資價值。”
【專家意見】
新港地產董事長張紅兵
短期內要想高回報
既不理性也不現實
從去年開始,大源組團就成爲成都樓市中發力最猛的區域之一。即使放到現在來看,左手商務、右手住宅的大源組團也表現出了不俗的業績。對此,新港地產董事長張紅兵先生分析說,目前投資者對大源組團的熱情,其實看中的便是這裏“未來的消費空間”,“買商業地產,買的就是未來”,6%的年回報率這個分水嶺也反映出了投資者日趨理性的心態。
張總表示,除了衆所周知的區位優勢以外,目前大源組團周邊商業配套的升級也是吸引更多客戶,造成租金上漲的一個重要原因。儘管大源組團已經屬於成都寫字樓供應的熱點區域,但張總也認爲,大源組團還沒有哪一條街屬於真正成熟的商業街區,離春熙路、玉林這樣的國際街區還有很長的路要走,投資者要想在短期就收穫“高回報”,這種心態是不理性也不現實。發表評論: |