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物管撤離 業委會自治居民都叫好
位於雨花區樹木嶺社區的城宇大廈,居民自治很有些迫不得已的意味。“我們這是一棟僅有9層54戶的獨棟商住樓,由於住戶太少,物業公司不能贏利,誰都不願意接管。”昨日,劉長華道出了這一風波的起因。
曾有兩家專業物管公司先後進駐城宇大廈,但都因所收物管費入不敷出而撤離。在無人管理的情況下,整棟大樓處於癱瘓狀態:垃圾隨處扔,蚊蠅亂飛;大門、下水井蓋板被偷,接連發生入室盜竊案;供電局、供水公司停電、停水告示貼上門……無奈之下,業委會決定實行自治,代收物業服務費,聘請保安、保潔人員工作。
“以前垃圾堆到家門口,現在你看有幾多乾淨!”問及對現有物業服務是否滿意,城宇大廈居民劉女士連忙帶着記者看現場。記者在該樓盤對居民進行隨機調查發現,逾七成業主對物管現狀表示基本滿意。
“老賴”欠費 各執一詞鬧上了法庭
然而,自2009年8月某汽車維修養護公司進駐城宇大廈後,以物業費太貴爲由帶頭拒交拖欠,導致某些商戶和居民也效仿,物業服務變得難以爲繼。劉長華說,每戶每月每平方米1元的收費標準是業委會徵求業主意見制定的,收支公開,完全用於物管服務。這一說法也得到了樹木嶺社區書記翟勇的證實。翟勇告訴記者,業委會每個成員代表也足額交費,沒有任何營利,大家完全是做義工。
對於拒交物管費的事實,該公司負責人張某也予以承認:“我們不是不交,而是業委會要拿出證據證明他們有資格收費,並且證明他們爲業主提供了物業服務且服務水平與原物業公司一致。”多次協調未果後,今年3月1日,城宇大廈業委會將該汽車維修養護公司負責人張某告上法庭。
法院駁回 業委會沒有狀告業主的資格
不料,雨花區法院受理此案後,認爲城宇大廈業委會法律地位不明確,沒有狀告業主的資格,故駁回起訴。
業委會是否有資格打官司,在業界爭議頗多。湖南一星律師事務所葉翔鋒律師認爲:“北京曾出現過類似案例,結果是判業委會勝訴。該案援引《物權法》第81條規定:‘業主可委託物業服務企業或者管理人管理建築物及附屬設施。’業委會經業主大會授權負責本小區的物業服務,與業主之間形成了法律關係,因此可以收取物業費,也應當具有訴訟主體資格。”對於城宇大廈業委會的合法資格,樹木嶺社區居委會也予以了證實。據悉,該業委會是經70%以上業主投票,並在樹木嶺社區指導、監督下產生的,已在雨花區房地管理局備案。
由於收不齊物管費,城宇大廈的物業服務將會在本月底結束。“5月中旬時再來看,這裏難免會一片亂象。”城宇大廈業委會副主任張建國道出了不少業主的擔憂。
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“迷你小區”如何破解物管難題?
據瞭解,目前,像城宇大廈一樣,長沙有不少小區是一兩棟樓組成的“迷你小區”。通過業委會實行居民自治,成爲了不少“迷你小區”物業管理的選擇。
假如出現城宇大廈類似情況,業委會不能執行物管職責,怎麼辦?葉翔鋒律師建議,業主不妨簽訂《物業管理合同》,以法律的形式賦予某個組織(比如業委會)收取物管費的權利,彼此之間就形成一種契約,而這種契約具有法律效應。
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