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2010年密集的調控政策撼動了整個中國樓市,就在一線城市於限購令中苦苦掙扎的時候,嗅覺敏銳的開發商們早已將目標對準二三線城市,煙臺憑藉優越的地理位置、強大的剛性需求和良好的發展前景成爲“兵家必爭之地”。萬科、龍湖、越秀、恆大、華潤、天房等一線品牌地產開發企業先後進駐煙臺,將煙臺帶上了發展的快車道。
在剛結束的第24屆齊魯春季房地產展示交易會上,首次出現了煙臺樓盤。歷屆展會都會吸引山東諸多城市的樓盤前來參展,而煙臺樓盤組團參展尚屬首次。天房·檀龍灣、鳳凰山莊、桃源一品以及海陽的高景·中央海岸、龍口·南山黃金海岸等項目組團亮相,成爲本次房交會上一道亮麗的風景。伴隨這“五一”小長假的來臨煙臺的大規模的集中推盤將出現在5月份,5月預計將有24個盤開盤。市場的活躍也將爲煙臺樓市帶來更多收益,煙臺樓市將迎來紅色五月。
二線受限三線見漲
從表面現象上很難看出調控對各個城市的不同影響。但是,從數據上看,以“限購”爲核心的行政式調控政策,還是明顯將二線城市與三線城市區隔開來。業內人士表示:“在青島和濟南,對開發商影響最大的政策還是限購。”青島和濟南,是山東省內僅有的兩個出臺限購政策的城市。“限購令”出臺後,其樓市成交下滑的態勢非常明顯,成交量同比跌幅在20%~30%。
據瞭解,濟南和青島市內七區的多個項目都推遲了開盤時間。因爲受成交下滑影響,青島、濟南兩地的開發商與購房者都出現了觀望情緒。“大家都想先等等,看看政策、市場到底怎麼走。”一位不願透露姓名的開發商告訴記者,“如果政策持續下去,濟南、青島樓市有可能在半年後達到最低點。”但是在這種情況下,山東省內的其他城市反而出現了小幅上漲。據煙臺、濰坊等地本土開發商透露,銷售基本沒有受到影響,成交量還有一度上揚。業內人士分析,一方面這些城市不在限購範圍內,另一方面在省內熱點城市限購之後,購買力也出現了相應的轉移,返鄉置業的案例也逐漸增多。
城市快速擴展
以開發區爲例。開發區一直以良好的工業基礎和外來人口衆多成爲房地產行業關注的對象,但是其核心商圈德勝商圈距離開發區真正的核心工業區比較遠,不少剛需購房者在選購房產時總是難以抉擇,究竟是該在覈心商業區置業,還是在離公司較近的開發區西部置業?隨着金橋、中建、華潤等地產大鱷紛紛在開發區西部拿地,這一問題已然化解。如果僅有金橋澎湖灣一家,那麼該區域或許只能因爲工業的繁榮、人口的密集,形成規模較小的生活商業區,但是隨着中建悅海和園的開建以及華潤在此拿地,業內人士預言:這裏必將形成一個繼開發區德勝後又一大型的綜合商圈。
區域價值的提升讓這裏房產的未來得到了極大的保障。自住,有優美的海岸線、有絕佳的社區園林景觀,有高品質住宅的一流享受。投資,富士康工業園區入口就在眼前,周邊衆多工業園區帶來大量外地人口,將解除所有的後顧之憂。
一線房企帶動樓市發展
在項目建設上,煙臺本地房企相當多的樓盤還停留在“南北通透、紅瓦黃牆或藍瓦白牆”的初級設計思路上,項目之間的競爭主要集中在地段和價格上,產品的設計和品質沒有顯著提升。而地產大鱷們經歷了多年市場的洗禮,樹立了良好的品牌形象,在資金實力、產品設計和運作模式等方面有巨大競爭優勢。一線地產品牌所帶來的全新開發理念,特別是高水平的產品和物業管理,將使煙臺樓市在等級、區域上不斷細分。可以預見,未來的煙臺樓市將從資源優勢競爭逐步轉爲優勢產品競爭。目前,萬科、龍湖、華潤、綠城、中鐵等大型房企都已進軍煙臺。煙臺極具代表性,即使在全國範圍內的三線城市中,煙臺的GDP、房地產投資額等各項數據都處於領先狀態。據統計,3月份煙臺的新開盤量已經超過青島。2011年第一季度煙臺樓市的成交量爲3434套,其中3月份的成交量佔比60.75%,樓市活躍度很高。而隨着一線房企的項目正式開盤,煙臺樓市的活躍將持續到5月,並呈遞增趨勢。搜房網數據監控中心數據顯示,煙臺歷史上最大規模的集中推盤將出現在2011年5月,預計將有24個盤開盤。
預計未來2~3年內,隨着“藍色經濟帶”戰略的推進以及一線房企的進駐,煙臺的房地產市場無論在開發量還是在價格上,都將有一個很大的提升。煙臺一位開發商告訴記者,近期銷售很好,價格還有上漲的趨勢,而他們正在醞釀每平方米提價200~500元,這一提價幅度約爲10%。
青島、濰坊等地也發現了類似的情況。3月份,青島遠郊五市的成交量佔比繼續提高,即墨、膠南、平度等地佔青島全市總成交的50%以上。隨着成交的上漲,價格也出現了相應地上浮。“限購令出臺後,由於遠郊五市受影響較小,目前樓盤價格都有些上漲,特別是即墨,目前價格上漲幅度在10%~20%之間。”有開發商這樣告訴記者,在他看來,今年的價格總體還要上漲。目前青島市內七區的市場投放量並不大,且受限購影響,因此,五市的成交量增長比較明顯,價格自然也就有所上浮。
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