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專業律師提醒購房者,如想維權索賠成功,還要注意保存和蒐集證據,包括房屋出現質量問題的證據、開發商拒絕修復或在合理期限內拖延修復的證據、購房人自行修復或委託他人修復的證據和購房人發生損失的證據等
本版近期連續報道鑫苑國際城市花園房屋出現諸多裂縫現象後,不少讀者致電黨報熱線,詢問購買新建商品房後出現質量問題應如何處理。作爲一名從事房地產法律業務的專業律師,山東大正泰和律師事務所主任律師姜海如介紹,對待新建住房出現的質量問題,必須根據其性質和嚴重程度區別對待並依法提出合理索賠要求,通過協商及法律程序解決。
分清房屋建築工程的保修期限姜海如介紹說,根據有關規定,在正常使用情況下,房屋建築工程的最低保修期限爲:地基基礎和主體結構工程,爲設計文件規定的該工程的合理使用年限;而在一般設計文件及商品房質保書中地基基礎和主體終身保證使用;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏,爲5年;供熱與供冷系統,爲2個採暖期、供冷期;裝修工程爲2年。只要處於房屋保修期之內,應由開發商來承擔房屋的維修責任。而在保修期之外,公共部位的維修可以動用維修基金,而公共部位之外的維修只能由業主自行負責。另外,保修期內出現問題部位的保修期應自交付合格之日重新開始計算。
對於大多數購房者來講,遇到更多的可能還是屬於保修範圍內的一般質量問題。例如屋頂、牆壁漏水、滲水,牆皮、面磚、油漆等飾面脫落,廁所、廚房、陽臺地面泛水、漏水等。對於這些情況,只要處於保修期內,房地產開發企業就應當履行保修義務,並對造成的損失承擔賠償責任。
保修期內出現的問題因開發商拖延修復造成的損失由開發商承擔姜海如指出,一般來講,購房人接受房屋時都要進行驗收。此時如果發現質量問題,應立即找開發商,要求對有質量問題的地方予以書面確認,解決後再辦理入住手續;而如果短期內無法解決,則應要求開發商承擔延期交房責任。房屋交付使用後在保修期內出現的一般質量問題,購房人有權要求開發商修復,由此產生的費用應當由開發商承擔。如果開發商拒絕或拖延修復,購房人可自行或委託他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失應由開發商承擔。
入住前看不到《房屋建築工程竣工驗收備案表》有權拒絕收房如果房屋出現嚴重質量問題即主體結構質量不合格,那麼購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。姜海如解釋說,主體結構質量不合格的一種情況是房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。根據現行法律規定,購房人在辦理商品房交接入住手續時,如果開發商不能出示《房屋建築工程竣工驗收備案表》,購房人有權拒絕收房,由此引起的延期交房責任由開發商承擔。
入住後發現房屋主體結構質量確實不合格有權退房另外一種情況即商品房交付使用後,購房人認爲主體結構質量不合格,這時可以委託工程質量檢測機構進行檢驗。如果確屬不合格,購房人有權退房。且對於給購房人造成的損失,房地產開發商應承擔賠償責任。姜海如特別指出,委託檢測的工程質量檢測機構必須具備相應資質,且須買賣雙方達成一致。目前我市具有該資質的有山東建築工程學院工程鑑定加固研究所和山東省建築物鑑定與加固技術開發中心兩家單位。
姜海如特別提醒說,購房者如想維權索賠成功,還要注意保存和蒐集證據,包括房屋出現質量問題的證據、開發商拒絕修復或在合理期限內拖延修復的證據、購房人自行修復或委託他人修復的證據和購房人發生損失的證據等。否則就會因舉證得不到法律支持,從而無法維權。
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