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近年來,轉手賣掉“指標房”,過後因爲房價上漲反悔,鬧上法院的事越來越多。從近期法院判決相關案件的結果來看,只要是雙方自願簽訂了買賣協議,就得按合同辦。儘管如此,法官還是提醒大家:購買“指標房”有風險!
幾年前,很多單位爲了改善職工住房條件,流行集資建房、團購買房,一些不想買房的職工就將購房指標轉讓給想要的人。可幾年後等房子蓋好,看到房價猛漲,當初出售指標的職工又後悔了,不想把房子過戶給買房人,爲此引發糾紛。記者瞭解到,從去年以來法院審理這類糾紛案增多,對於購房指標轉讓協議是否合法?購買購房指標存在什麼風險?記者採訪了法官。
案例 賣指標反悔惹官司 法院判買家勝訴
2007年,雲南某大學在呈貢準備開發一個住宅小區,單位的每位職工均可獲得小區內的一套房屋認購權。當時定的房價不高,每平方米2000元左右。李華按規定可以認購一套住房,可當時他並不想在呈貢購置房產,於是把購房指標賣給他人。
購買李華指標的叫劉明漢(化名)。雙方約定:由劉明漢支付給李華3萬元的轉讓金,訂金、首付款由實際買房人劉明漢出,房子蓋好後,房子歸劉明漢所有,過戶到劉的名下。
去年住宅小區蓋好了,這時呈貢的房價已上漲到每平方米四、五千元,李華開始後悔將購房指標賣了出去,到了繳納房款及過戶費時,他沒了動靜,拖着不給辦理。劉明漢幾次催促,他表示願意退還轉讓費,房子不賣了。
“你怎麼可以出爾反爾,隨便毀約。”劉明漢一紙訴狀將李華告上法庭。庭審中,原、被告雙方就該轉讓協議是否有效展開了爭辯。李華表示,單位的購房指標與其個人身份密切相關,其中結合了其本人的職級、工齡等要件打分排位。根據相關規定,不允許集資房屋在未達到轉讓條件的情況下進行轉讓。因此,兩人的轉讓協議應認定無效。
劉明漢認爲,當初李華自願將購房指標轉讓給自己,並簽有協議書,是其真實意思的表達。此外,該房屋屬於單位內部銷售的房屋,不屬於集資範圍內的經濟適用房,不存在私人轉讓交易無效一說。因此,雙方當初的轉讓協議應該有效。
五華法院審理認爲,單位在集資建房中與職工的有關約定及單位爲集資建房所作出的某些規定,只在單位和職工之間具有一定的約束力,不能約束第三人。被告關於其單位禁止職工轉賣、轉讓和出租房屋,所以雙方所籤協議無效的主張,因被告未提供充分證據證實,故不予採信。於是依照相關法律規定,法院判決:轉讓指標合同有效,原被告繼續履行轉讓合同。
法官說法 購買指標有風險 請律師參擬合同
“去年法院審理了七八起這類案件,這是近年來出現的新類型案件。”五華法院民二庭黃法官稱,法律對民事行爲採取一種寬容態度,即只要不違背法律、行政法規的強行性規定,屬於雙方真實意思表達,便可賦予其合法性,而不強求其符合法定形式。就這類案件而言,購房指標能否成爲買賣的標的物,在理論上尚存在一定的爭議。但不管如何,買賣雙方簽訂轉讓協議之時,雙方對購房事項均有相當程度的瞭解,對其中的風險、前景都瞭然於胸。只要協議的確是出於雙方自願簽訂,並不存在任何威脅、引誘的成分,就是雙方真實意思的表示。
對購房指標能否轉讓的問題,法律設置了幾種禁止性規範,例如經濟適用房、軍用房等不得轉讓,除此之外,法律並沒有明令禁止購房指標轉讓。對公法而言,法無明文規定則爲禁止;對私法而言,法無明文規定則爲自由。這是法理的基本原則。因此,購房指標轉讓應當有效。
雖然法院的判決支持購房指標轉讓協議有效,但購買購房指標也存在風險,“比如房屋轉讓沒有取得配偶的同意,只是夫妻一方出售指標,這樣的轉讓協議在法律上是無效的。”黃法官稱。
此外,轉讓的集資、團購房大多尚未取得產權,因建房政策本身的特殊性和地方規章條例的限制,職工從出賣房屋到取得產權一般要經過一段過渡時期,有的長達數年。還有一些建房的單位往往與購房職工作出限制性約定,要求不得轉賣、轉讓、出租集資房。
法律專業人士提醒,購買指標首先要查清房產性質。例如經濟適用房,根據《經濟適用住房管理辦法》的規定,經濟適用房在5年內不得上市。而購房指標轉讓很明顯違背了法律的這一強行性規定,最終將導致合同無效。購買指標時,最好聘請律師擬定購房指標轉讓合同。因爲當事人對法律知識不太瞭解,草擬的合同、協議總是存在這樣或者那樣的漏洞、矛盾,一旦發生糾紛,將會因爲協議的不規範導致沒有一個權威的證據。因此,建議在面臨此類問題時,儘量要求律師草擬,從而可以避免較大法律風險的出現。
隨評 法無明文規定不爲過
法律對民事行爲採取一種寬容態度,即只要不違背法律、行政法規的強行性規定,屬於雙方真實意思表示,便可賦予其合法性,而不強求其符合法定形式。這種單位購房指標轉讓協議,法律並沒有明令禁止購房指標轉讓行爲,只要協議的確是出於雙方自願簽訂,並不存在任何威脅、引誘的成分,就是雙方真實意思表示,即法無明文規定不爲過。
購房指標轉讓協議之爭,主要是對購房指標轉讓協議的性質認識不清。其實,購房指標僅僅是一種“權利”,具有一定的人身依附性。這種權利的行使帶有一定的限制性,往往與人的職稱、工齡、學歷等相掛鉤。但買賣雙方簽訂轉讓協議之時,雙方就對購房事項包括風險均有相當程度的瞭解。購房指標轉讓協議應當屬於《合同法》中的“委託合同”性質。委託代理合同並不一定要求是買賣標的物,而是籠統地要求受託人處理某項事務。這項事務只要不違法便可認定爲合法。
當然,購房指標轉讓是具有風險的。在法無明文規定的情況下,購房指標轉讓協議的簽訂,可以採取查清房產性質、聘請律師擬定合同、適時進行公證等辦法,避免較大法律風險的出現。
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