|
||||
隨着中央收緊銀根,東莞多家主力銀行發放個人住房按揭貸款額度紛紛吃緊,有的銀行現在已經用完了上半年的額度,排隊“等貸”成爲常態,一般來說,房貸時間短則一個月,長則三四個月。
記者獲得的獨家消息顯示,住房商業個貸吃緊帶旺了公積金貸款,一季度公積金貸款金額同比大幅增長62%,呈現井噴態勢。不過,公積金管理中心方面表示,公積金餘額足夠供貸款之用。
同時,有分析人士指出,因爲公積金貸款畢竟數量有限,商業貸款的收緊將抑制樓市的成交量,影響開發商的資金回籠,進而讓開發商放緩開發進度。
排隊“等貸”成爲常態
萬江上東國際與四大國有銀行中的兩家合作爲業主辦理住房個貸。該項目的一個售樓小姐說:“今年過完春節後,放款時間變長了,一般要一兩個月,而一年前,只要一週就行了。”
無獨有偶。在南城買了一套3居室的劉小姐已經簽訂購房合同2個月了,但貸款還是沒放下了,銀行表示還要等一個月。在鳳崗、洪梅、茶山的鎮區代理銷售近10個樓盤的深圳市天爲房地產顧問有限公司總經理李寶柱說:“在我們代理的項目中,去年一般20天放款,現在一般是一個月左右。”
一國有銀行個貸部負責人說,由於國家不斷地上調存款準備金率,東莞各銀行可以發放的個人住房按揭貸款總額比去年要少,再加上處於經營利潤考慮,一季度各家銀行都在衝量,想盡可能早地把業務做完。到了二季度,東莞市內大多數銀行住房個貸額度都很緊張了。有的銀行連首套房,貸款都不容易申請。某國有銀行二季度住房個貸額度已經用完,要貸款只能等待下半年。排隊“等貸”成爲常態,因爲銀根不斷縮緊,“等貸”的人不可能全部順利審批下來。
某銀行內部人士透露,住房按揭貸款的資產質量可以說是所有貸款業務中最好的,但在同等條件下,銀行還是更願意做公司業務。“因爲現在貸款額度太緊了,公司業務不但有貸款還有存款和現金流,個人按揭貸款資金回籠太慢,資金滾動使用率較低”。
與此同時,就目前首套房貸款政策而言,所有利率折扣已完全取消,工商銀行東莞分行已將個人住房按揭首套房貸款的利率上浮了5個點,東莞其餘各家銀行均按照基準利率放款。
商貸吃緊帶旺公積金貸款
住房商業個貸“僧多粥少”會帶來什麼改變?
首先,帶旺了公積金貸款。
據本報記者前日從東莞市住房公積金管理中心獲得的獨家消息顯示,今年一季度住房公積金貸款發放1381筆,發放金額4.26億元,同比均大幅增長,增幅分別爲55%、62%。
東莞市住房公積金管理中心副主任溫遠軍告訴記者,公積金貸款增長的原因有二:一是商業貸款收緊,不少人買房想辦法轉向公積金貸款;二是買房的人數增加了。
據合富輝煌東莞市場研究監測數據,一季度,東莞一手住宅網籤面積約124萬平方米,大幅增加33%,比55%的公積金髮放筆數增幅低22個百分點,這說明在一季度的購房羣體中,同比去年更多人選擇了公積金貸款。
目前,期限爲5年以上住房個人貸款,公積金貸款的年利率爲4.7%,遠低於商業貸款6.8%的年利率。從時間上來看,公積金貸款的放款時間爲一週至兩個月。據溫遠軍介紹,目前公積金貸款有3種操作方式,一是通過擔保公司,一週左右放款,不過要交貸款額的1%手續費。二是綠色通道,公積金管理中心與優質發展商簽訂協議,先放款後辦手續,約一個月,目前簽訂協議的開發商有二三十家。三是正常放款,在房管部門辦完一切手續後,公積金管理中心再放款,大約2個月。現在,商業貸款放款週期變長,一般來說,短則一個月,長則三四個月,公積金貸款週期長的劣勢正在消失。於是利率更低的公積金貸款受到追捧。
公積金貸款額度足夠
那麼,面對龐大的需求,公積金是否吃得消呢?
溫遠軍說,公積金餘額完全可以滿足需求。今年回收資金的任務是48億元,平均每個月回收4億元,同時每個月受到新增繳納款有好幾億元,如3月份繳納了4.7億元,而現在每個月支取也就一兩億元、貸款也是一兩億元,公積金餘額完全夠用。他說:“去年,我們自己制定了20億元的放款任務(不算支取部分),結果只完成了不到12億元。今年,我們的目標還是20億元。我們要抓住銀根收緊的好時機多放錢。”
影響
買家有人歡喜有人憂
個貸吃緊會怎麼影響樓市?
對消費者而言,可謂有人歡喜有人憂。上週,在萬江買了一套雙拼3房的公務員黃先生說:“這套雙拼戶型,實質上是兩套房子,大的那套我申請了公積金貸款,小的申請商業貸款,都說要三四個月才能放款。不過,遲點放款也是好事情。因爲房子9月份才能交,遲點放款可以遲點還房貸。”原來,黃先生買房子的25萬元房款中有部分找親友借來的,每個月房貸還款額是3000多元,最近三四個月沒放款,剛好可以利用這段時間緩衝一下,先把親友的錢給還了。黃先生是經濟條件符合銀行胃口的,有把握拿到貸款的那類人,自然不擔心。
不過,供職於一家民企的鐘小姐則遠沒有那麼樂觀,她沒有繳納住房公積金,無法利用公積金貸款,只能等待商業貸款,她現在十分擔心商業貸款今年無法通過,若真要等到明年,那麼她和男友的婚禮也就要拖延了。
開發商資金回籠或受影響
因爲住房商業個貸額度吃緊,總額度比去年要少,最終一部分人肯定是無法在年內獲得貸款的。東莞市場的購買羣體接近8成是剛需一族,他們貸款的途徑只有商業貸款和公積金貸款兩種,畢竟公積金貸款不是人人都有,總額度也有限。那麼,商業貸款的收閘對剛需爲主的東莞市場意味着什麼?
從事房地產營銷顧問業務的宇鵬互動傳播機構董事總經理宇鵬認爲,長期來看,會抑制100平方米以下的中低端首次置業市場的成交量,因爲剛需是市場主力軍,所以東莞整個樓市也會受到較大影響。同時,放款週期變長會影響開發商的資金回籠,進而促使開發商放緩開發進度。不過,從短期來看,各開發商會加快推貨以爭搶本來就不多的住房個貸,可能會使得成交量短期會繼續上揚,但開發商終究要考慮風險,所以因此帶來的成交量上揚不會持續太久。
李寶柱對此有不同觀點。“住房商業個貸額度吃緊會影響成交量,但談不上抑制。”他說,從其公司代理銷售的近10個樓盤來看,房貸時間只是由20天拖延到一個月,個貸額度並不是那麼傳說中的緊張,自然影響也不會太大。
鏈接公積金新政“五一”實施:住房不超90平方米首次貸款首付2成
東莞住房公積金貸款新政將在5月1日起實施。對比2007年以來實施的貸款政策,有收有放。新政鼓勵職工首次利用公積金貸款買房,限制二次及以上利用公積金貸款買房。最令剛需羣體喜悅的是,只要首次利用公積金購買不超過90平方米的住房,不論單價多少,都可以申請首付20%;而此前,只要單價達到5000元/平方米,就必須首付30%或以上。
新政具體規定如下:
一、首次使用住房公積金貸款購買自住房,房屋建築面積在90平方米(含)以下的,貸款首付款比例不得低於20%,貸款最長年限爲30年;房屋建築面積在90平方米以上、貸款首付款比例不得低於30%,貸款最長年限爲20年。
二、第二次使用住房公積金貸款,僅限於購買房屋建築面積在144平方米以下的自住房,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率是同期首次使用住房公積金貸款利率的1.1倍。
三、停止向第三次及以上使用住房公積金貸款購買住房發放貸款。
四、個人繳存住房公積金,貸款最高額度爲46萬元,夫妻雙方繳存住房公積金的,貸款最高額度爲66萬元。
五、每月還款額與家庭月收入的比例不超過55%。
六、貸款年限不得超過抵押房屋土地使用權年限。借款人申請提前償還部分貸款本息的,可變更貸款年限,但不得超過貸款最長年限。
專題撰文南方日報記者曾德軍彭子英實習生張燕
發表評論: |