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在建築規劃部門的地產產品設計上早就有“商住樓”的概念。正規“商住樓”一般是樓房下部臨街的一層或幾層爲商業門面,樓上則爲住宅房。這種樓房在設計時,充分考慮了商、住各不相同的配套需求,如進出通道分離、水電分置等。但近年來,部分開發商爲換取市場投機賣點,把純粹住宅也作爲“商住樓”申報。
武漢市洪山區時尚歐洲小區一期業主出示的購房合同原件上,清楚地寫明該小區地產性質爲“商住”。而該期產品卻是按純粹住宅設計的,關聯設施也是按照住宅配套。
據瞭解,在漢口臨江某“公館”裏,甚至把快捷式酒店客房與住宅混搭。
2005年,地方工商管理部門爲了支持中小公司創業,對在住宅辦公的公司給予了登記。但按照工商企業登記條例,辦理工商登記手續時,需註冊辦公所在地社區居委會或業委會簽字蓋章。實際上,多數公司並沒有按照這一規定辦理。
武漢洪山區歐洲花園社區居委會和業委會表示:從來沒有給任何公司在工商註冊登記表上籤過字蓋過章。
沒有法定蓋章,公司爲何就在小區“紮根”? 管理部門應有所作爲安身在住宅小區的公司給住戶帶來了很大妨礙,如何調整和解決?國家多部法律規定中都有涉及。
《中華人民共和國物權法》第七十七條規定:“業主將住宅改變爲經營用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關係的業主同意”。
武漢市新頒佈的《物業管理條例》第五十九條規定:“業主因特殊情況需要將住宅改變爲經營性用房的,應當遵守法律、法規、規章以及管理規約的規定,並經有利害關係的業主書面同意,必要時應當進行聽證。”
時尚歐洲小區業主說:這裏所有公司都沒有徵求過利害關係人的同意。投訴到相關管理部門,回答是:這類事情管不過來,如果覺得擾民了,那就通過法律途徑解決。
但打官司對老百姓來說,不是件簡單的事。“爲啥要讓老百姓通過打官司來實現政府的基本社會管理目標?”業主們如是說。 破解兩難並不難有關管理部門在破解住宅經商矛盾時,一直存在一個悖論:給了居民安居,中小型公司就會大量關張。理由是:一方面,老百姓需要安寧安全的居住環境;另一方面,我國正處在經濟大發展階段,大量中小型公司正在創業階段。據武漢市工商局統計,60%公司開在住宅小區。
如何解決這個問題,省政協委員陳永明說:住宅經商嚴重擾民與住宅禁商可能影響創業型中小企業生存,即便是兩難問題,但如果從科學發展觀出發,合理配置社會資源,用短期目標爲規範住宅經商、長期目標爲住宅禁商的“漸進式”做法,兩難問題其實是不難解決的。
他認爲讓公司退出小區有三大好處:
第一,現在理順關係,有利將來不再發生糾紛,住宅經商擾民糾紛會大幅減少,有利平順民意、穩定社會。
第二,我國商品房市場發展已近30餘年,現有商品住宅地產陸續進入維修高峯期。由於維修費用來自用戶募集,首次募集的一旦用完,二次募集時就會遇到障礙,目前武漢市很多老舊社區不得不由政府承擔大部或全部費用,用全體納稅人的錢使極少部分人受益,這是對全社會的不公。如果嚴格按照地產屬性來規定用途,將有利於保護個人對不動產的合法佔有、合理使用、合情支出權,社會公平由此得到體現。
第三,公司退出居民小區後,可以騰出相當數量的存量房供住房市場轉移或週轉,對抑制住宅市場供需矛盾有着積極意義。以武漢市爲例,如果那60%的工商企業退出住宅小區,至少可以騰出十萬套存量房。這是件天大的好事。 統籌提供中低收費寫字樓退出小區的公司將如何安身立命?武漢市工商聯副主席、市人大代表徐曉鐵認爲:住宅經商確實應該及時糾正,但現有狀態下,公司進入寫字樓後,經營成本將會大增,中小型公司舉步維艱。
徐曉鐵代表說,推動公司退出住宅小區過程時,也要兼顧公司的發展。除了財稅上給予優惠,可以考慮結合國家出臺的保障性住房政策,把創業型中小企業的辦公用房也納入政府統籌,配套建設一批中低收費寫字樓,供這些公司安身和發展;對一時無法退出住宅小區的公司,依據公平享有權利、公平承擔義務的法律精神,出臺相關過渡性法規,保障普通住戶合法權益不受侵害。
他舉例說,政府在促進中小企業創業上有過很好的辦法:或開闢產業發展園區、或設立產業“孵化器”,如此既解決了擾民問題,也促進了企業升級上檔。目前正在進行的漢正街商業往漢口北的大遷移就是很好的範例。
陳永明委員呼籲:地產產品按規劃用途使用是當代以及未來社會發展的必然趨勢,也是中小企業改造升級的一個必由之路。不光應該得到政府層面的重視,更要得到社會各個層面的理解、支持和配合。採用系統方法,就能獲取一石多鳥的成效。(記者董瑞傑)
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