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近日讀者小王反映,他在房屋中介處看好了一套李村附近的二手房,一番討價還價後同賣房人簽訂了房屋買賣合同並支付了2萬元的定金。按照約定,合同簽訂後10日內應付清30萬元的首付款。在他及時籌好首付款聯繫賣房人準備付款時,對方卻稱最近出差不在青島,付款的事推遲幾天再說。就這樣,距離合同約定的10日內付款的期限越來越近,但賣房人一直沒有露面。直到合同簽訂後的第12天小王再次聯繫賣房人時,對方的態度來了個180度轉變,告知由於小王一直沒有支付首付款,現在正式解除合同,定金也不予退還。小王這時才從別處得知賣房人在與他簽訂合同後又與出價更高的第三人簽訂了一份房屋買賣合同。不但沒有購得心儀的二手房而且還搭進去2萬元,小王感到很委屈卻不知道如何維權。
就上述情況,記者諮詢了山東文康律師事務所欒珂律師。
欒律師認爲:首先,購房款支付期限的推遲是對原房屋買賣合同的變更,合同雙方應當對此達成一致。小王遇到的第一個問題就是能否證明雙方對推遲支付首付款達成了一致。如果電話錄音等證據能夠證明,那麼小王只要在推遲後的付款期限屆滿前支付首付款就不構成違約。
其次,即便小王沒有及時付款,賣房人也不必然有權直接解除合同。這要看合同中有沒有這類解除合同的約定,如“買方人沒有及時支付購房款的,賣房人有權解除合同”。如果沒有類似約定,那麼按照合同法的規定通常是在債務人經催告後的合理期限內仍不履行時,債權人才能解除合同。也就是說,如果小王遲延付款了,賣房人可以按照合同追究小王的違約責任,如支付違約金等。但賣房人不能在沒有先行催告的情況下,直接通知小王解除合同。
再次,如果根據房屋買賣合同的具體條款賣房人無權直接解除合同,那麼該合同仍然是有效的,小王有權要求賣房人繼續履行合同。至於之後賣房人就同一房產又與第三人簽訂的另一份房屋買賣合同,只要第三人是善意的,該份合同也是有效的。一旦賣房人按照之後簽訂的房屋買賣合同與第三人辦理了產權轉讓登記手續,那賣房人就無法再向小王轉讓該房屋的產權。賣房人對此違約行爲應當向小王承擔相應的賠償責任。所以在賣房人無權直接解除該合同的前提下,小王可以蒐集賣房人故意拒收首付款的證據並要求賣房人繼續履行合同,當賣房人出現違約行爲時小王有權要求賣房人賠償損失或者雙倍返還定金。
欒律師還建議,二手房買賣過程中,涉及合同內容的變更時,雙方最好能達成書面的補充協議。如果不能,則應當注意通過電話錄音等方式保存相關證據。在當前樓市仍是賣方市場的大背景下,購房人更應當及時履行自己的合同義務並關注合同中約定的解除合同的條件,以免在發生糾紛時處於被動地位。(記者鞠培霞)
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