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房地產價格飆升,不是需求膨脹,就是供給不足。我們先從需求的比較分析開始。
全面向普通自住房傾斜的日韓樓市需求管理
與我國長期並不區分自住房和投資投機購房,最新的限購令仍對城市戶籍人口多少網開一面、只是嚴格限制外來移居人口購房,而且完全不觸動現有多套存量房完全不同,日、韓在城市化過程中一直向移居人口的首套普通安居住房傾斜,運用多種經濟手段和槓桿嚴格限制非自住房和高檔大戶型住宅,同時無論在保障房供給還是商品房市場上,都全力確保小戶型自住房的發展,從而保證了在大量人口進入城市特別是大都市圈的社會轉型時期,相對稀缺的有限住宅資源能優先滿足基本民生的需要。
如日本政府在人口向中心城市移居的初期階段,就已經認識到住宅價格,特別是三大都市圈(東京、名古屋、大阪)住宅價格的快速上升是不可逆轉的趨勢。1964年,日本由經濟發展爲主向社會綜合發展的國策轉換時,國會確認了私有土地亦應具有公益性質,使大多數家庭能夠擁有自己的普通住房分享財富的增長和升值。此後這一直被確定爲日本的基本國策之一和各屆日本內閣的政策理念。當時日本社會的主流觀點的典型表述是,如不限制對家庭住宅的投資行爲,極可能發生三大財富剝奪:1、食利階層對創造附加價值的勞動者的財富剝奪;2、土地擁有者通過非生產性方式對社會附加價值創造者的財富剝奪;3、原住民對移住民的財富剝奪。因此,政府雖不直接干預住宅市場,但卻全力通過以經濟手段遏制投資需求,力求做到房價、地價的上升主要以基本住宅需求擴大爲主要推動力。
總起來看,日本、韓國在城市化加速期的樓市需求調控主要是採取了嚴密的稅收制度和金融信貸傾斜政策。
一、在住宅的流轉、保有、繼承的各環節建立完整的稅收調節體制,全面保護自住需要、擠壓投資投機需求。
在住宅的流轉環節,日韓與中國做法不同,是輕交易稅,重所得稅。這樣既方便了居民由於工作和生活需要改變和改善自住房,售房者不易轉嫁稅負,又能精準地打擊投資投機購房。日本在戰後不久的1950年,鑑於城市化開始加速,大量人口進入城市的情況,實行土地、房屋轉讓所得收益全部納入個人綜合課稅之條款,而當年個人所得稅綜合課稅的最高稅率爲50%。後來經過兩次上調,至1969年,個人所得稅最高邊際稅率調爲75%,而僅對家庭自住房在出售時的升值部分給予一個大額減免。由於日本在個人所得稅之外,尚有地方徵收的10%住民稅,這樣就使得投資於住宅房產幾乎完全無利可得。只是在1973年4月以後,此時大規模的城市化已經完成(城市化率已達75%),對非家庭自用的土地房屋在保有滿5年出售時,不再納入綜合計稅,而改按40%的分類稅率課徵(但仍需另交10%住民稅)。未滿5年的,仍按個人綜合所得即邊際最高達75%的稅率計徵。但很快在1975年—1980年間,又曾兩次針對房地產市場的新情況對相關制度進行從嚴調整,如1975年將長期保有獲利2000萬日元(時約10多萬美元)以下部分降低適用20%的稅率,但超過部分仍使用高至75%的個人綜合稅率。1980年又將長期保有的時間定義從5年延至10年等等。直至1980年中期以後,日本進入後城市化、後工業化時期,政府宣佈進入“平等社會”(社會上大部分人是中產),1980年代末又遇到金融和商業地產泡沫破滅的危機,整個日本經濟走入長期蕭條,對住宅地產所得的高額稅收政策才逐步有所放寬。
韓國在1970-1980年代的城市化高速期,對房屋轉讓收益在3000萬韓元以下(相當於當今人民幣18萬元以下)基本稅率爲40%,加上防衛稅和住民稅附加,實際稅率爲47%—51%,其上實行快速累進,最高稅率爲60%,加上附加稅後實際稅率爲70.5%—76.5%。同時對轉讓非高檔住宅的1世代1住宅(一家一屋)所得免徵所得稅。但是對擁有高檔住宅的家庭(哪怕只有一套)及商住兩用住宅的仍然適用累進所得稅率。
韓國在1987年開始民主化轉型後,雖然城市化基本完成,但仍對樓市的稅收和徵管進一步規範化和法治化,在個人所得稅綜合稅率已經大幅降低(10%至40%的累進稅)後,對個人的房地產等資本收益實行單獨分離課稅。對擁有土地房屋超過2年以上仍實行30—50%的累進稅率,而轉讓未登記財產則適用75%的單一稅率,繼續嚴格控制住宅的轉讓所得。
在保有環節,日本規定對“敷地面積”(近似我國除公攤面積外的建築面積)120平方米以下的自用住宅適用0.7%的優惠固定資產稅率,對超過120平方米以上的部分及家庭擁有多套房實行2倍的即1.4%的基準固定資產保有稅率,各地方政府還可根據自身財政狀況上調稅率最高至2 .1%,2005年廢止了最高上限。韓國從1974年就開始長期對住宅實行從0.2%低水平起徵的累進固定資產稅。房產超10億韓元(即約580萬元人民幣)保有稅即達2%,對別墅和超過50億韓元(約2900萬元人民幣)的高檔住宅徵收年5%的固定資產保有稅(其中在城市化高峯期的1970年代後期至1988年,最高保有稅率被調高爲7%)。對擁有多套住宅的家庭實行所有住房加總累進的固定資產稅。日韓兩國稅法都規定,房屋的出租租金除去必要的費用扣除,全部都要納入個人綜合所得適用高額累進稅率。這與中國稅法規定出租房屋只按20%的比例收稅而且幾乎從未實際向房主徵收過是截然不同的。總起來看,在保有環節的稅賦,韓國比日本要高一些。
在繼承環節,日本的稅賦又比韓國重些。根據日本遺產稅稅法寬免條款中的規定在房屋遺產繼承時,可減免3000萬日元(現約240萬人民幣),超過部分與其它遺產合計後適用最高邊際稅率達70%的累進遺產稅。韓國的<取得稅>寬免條款中則規定因繼承而取得的符合一家一屋(除高檔房屋外)原則的房屋免稅,但對已擁有住宅或繼承高檔住宅,仍需繳納最高50%的累進遺產稅。
不言而喻,在日韓以公平優先原則分配基本住宅的稅收調節制度下,住宅的投資投機需求自然受到沉重打擊,同時超前改善性需求和鋪張奢華型需求也受到極大的壓制,使住宅資源及其增值能較爲均等地分佈在廣大居民中間。遺產稅的制度安排還引導有望繼承父母房產的子女寧可租房而不買房,以避免繼承房產時的高額稅收,這就更進一步節省和釋放了住房資源。相比之下,中國長期以來住宅的轉讓所得僅按交易額1%徵稅,而且一般全部轉嫁給買方。再加上陰陽合同盛行,監管部門明知故縱。投資房產一本萬利,稅收幾乎可以忽略不計。房產既無保有稅也無遺產稅。因此,相對於城市一般工薪階層一個月幾千元的工資,都市中多一套房子就多幾百萬元,是工薪族一輩子也掙不來的錢。都市中很多人靠賣一套房子就可辦西方發達國家的移民。因此難怪住宅財產擁有的嚴重不均等,已經成爲中國貧富差距擴大的主要推手之一。而在日韓兩國的稅收制度下,這個差距就被大大擠壓了。因爲如在中國動輒幾千萬乃至上億元的豪宅,或擁有多套乃至幾十套的房產,在韓國每年往往光是保有稅就需幾百萬元,大量屯房投資無論是出售還是繼承都要交納過半的重稅。從這裏也可以看出,中國樓市需求的極度膨脹其實是我們制度安排嚴重缺陷的必然結果。
二、建立個人住房貸款資信審覈制度,使用金融槓桿遏制投資性需求。
住宅市場的價格預期爲長期走高時,社會閒散資金及投機資金必然進入房地產市場。日本不僅沒有禁止個人投資家庭住宅,更沒有限制家庭的購房套數、首付比例、購房面積,而是將家庭收入與可貸款總量掛鉤,使得絕大多數城市家庭無法利用金融槓桿放大資金總量投資炒作房地產和購買多套房。
依據《商業銀行住宅貸款條例》,日本個人申請購房長期貸款的年還貸額度不得超過申請時上年度家庭收入(以個人所得稅納稅證明爲依據)的35%。家庭如有其它長期貸款須合併計算,貸款最長期限爲35年。由於住宅貸款與家庭納稅收入掛鉤,這樣就使絕大多數家庭不可能同時申請第二套房房貸。同時,日本在設計金融制度時,禁止在沒有還清貸款前將房屋出租,“以租養貸”在日本根本無門,這樣也直接限制了富裕階層的炒房行爲。相反,對於自住房,在一定限額內貸款總數的10%可作爲個人所得稅扣除額抵免。
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