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最根本的調控之道在於,政府要真正成爲住房供應的重要主體之一,完善多層次、廣覆蓋的住房保障體系,使更多居民通過保障渠道解決住房問題,降低對商品房的依賴。
最近以來,608個城市按時公佈了年度住房價格控制目標,多數地方鎖定10%左右。此事引起強烈反響,不少媒體質疑限價變成了“漲價”,擔憂助推房價上漲預期,住建部也要求各地重新修定。
衆所周知,價格是交易的結果,由供求關係決定,只要不是特別不合理,不必強制設定其漲跌。房地產已高度市場化。希望把住房價格限定在某一目標,甚或形成統一價格,是不切實際的想法。
限價,是以控制房價爲目標的一系列調控政策的延續。近年來,圍繞抑制房價過快上漲,從中央到地方,調控措施輪番出臺,力度不斷加碼。“限貸”、“限購”、“限價”,連串“限”字構成樓市調控獨特風景。控制房價似乎成了房地產調控的核心目標,羣衆也用房價漲跌來評價、檢驗調控的效力。然而,不管房價是升是降、是高是低,也不論採用什麼手段,把“調控”等同於“控制”,是走向了誤區。
一方面,如果目標直指房價漲跌,易使調控流於表面,忽略高房價背後的深層次原因,觸及不到深層次矛盾。爲了調房價而調房價,還帶來諸多負面效應,比如爲了應付督查、考覈,操弄住房價格統計數據。另一方面,控制房價化解不了根本矛盾。市場調控,目的在於既能促進房地產業健康有序,又可有效解決羣衆居住難題。但是,“居者有其屋”並不簡單就是擁有住房。因爲,無論價格怎樣波動,總有人買不起房子。
說到底,房價高企也好,居住難也罷,根源都在於房地產市場結構的失衡。從1998年開始,我國實行住房制度改革,居民住房從政府包辦轉向市場化,在迅速增加住房供給的同時,其準公共產品的屬性卻也逐漸弱化,特別是保障性住房的供應長期缺位,導致住房供給結構嚴重失衡。追本溯源,不管是爲了產業健康,還是解決居住難題,關鍵都在於調整和優化結構——
一是調整住房供應主體結構。近年來,保障性住房建設進度緩慢,大量中低收入家庭的剛性需求被推向市場,推動了商品房價格上漲。最根本的調控之道在於,政府要真正成爲住房供應的重要主體之一,完善多層次、廣覆蓋的住房保障體系,使更多居民通過保障渠道解決住房問題,降低對商品房的依賴。
二是調整住房土地供應結構。房地產供應結構不合理,癥結之一在於土地供應。當前,我國不少城市以盈利爲目的經營土地,形成了對“土地財政”的依賴,導致商品房用地需求的比重過大,嚴重擠壓保障房和安居型商品房用地供應。因此,必須大力調節土地供應結構。其中,保障性住房用地佔居住用地供應總量的比重要達到三分之一,由於欠賬多、缺口大,近期保障房用地供給的比重應不低於40%。同時,加大對安居型商品房的土地供應力度,爲落實“建設70%以上中小套型中低價位住房”的要求提供用地保障。
三是調整住房供應產品結構。當前住房產品結構不正常、不協調,除了保障性住房供應不足之外,大戶型高端住宅比例過高,適合普通居民購買的中低價住房數量卻日益萎縮。結構失衡,誘導了大量非理性消費和投機性需求涌入市場,擡高房價,催生泡沫。因此,要合理規劃、大力調整住房產品結構。對於保障性住房,2020年以前供應規模應占所有住房的25%以上,其中,小戶型、大批量、低配置、高密度的廉租房和廉價房應分別佔保障性住房的60%、20%左右,大戶型、高配置的人才公寓佔20%左右。對於安居型住房,由於我國大多數住房消費者收入水平較低,購房能力有限,當前要嚴格執行“70/90”政策,安居型住房供應規模達到40%以上。低密度、大套型住宅過度供應仍要嚴格限制,比重控制在30%左右。
四是調整住房供應價格結構。在調整供應結構的基礎上,住房供應分爲完全市場化的商品房、半市場化的安居型商品房和非市場化的保障性住房三部分,在價格管理上就可以做到“政府的歸政府,市場的歸市場”。其中,保障性住房主要由政府負責投資建設,其租金和售價實行政府定價;安居型住房限套型、限房價,享受土地、稅收等政策優惠,適度降低發展商的利潤率,由政府進行剛性限價干預或實行指導價;市場化商品住房則由市場自主配置資源,價格由市場自主形成,政府不必過多幹預。
五是調節投資消費比重結構。調結構重要內容之一,是嚴格區分住房的消費和投資兩種功能,運用差別化的信貸、稅收、土地等政策,強化對市場供應結構、收益分配的槓桿作用,合理調整住房作爲投資品和商品的結構比例。對滿足剛性需求的商品房實行較低稅收、較低貸款利息,支持居民自住和改善性購房需求;對房地產投資則要嚴格限制,通過提高首付、調高稅率、加重利息等手段,提高投機操作成本,深入精準抑制投資和投機性購房,讓房地產迴歸民生本質。
房價問題是房地產多方面結構失衡長期累積的結果,控房價是治標,調結構是治本。只有切實解決深層次的結構性問題,促進形成合理住房供給結構,纔能有效控制房價,促進經濟社會整體良性發展。
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