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買房還是買房地產股?在過去一年裏,這似乎不成其爲一個問題:在房價走勢堪比股市上最牛醫藥板塊時,房地產股一年跌幅卻超過三成,在所有行業中排名倒數第一。
但在上週五,當通脹壓力超乎預期的一季度宏觀經濟數據公佈之後,股指大幅探低,卻正是房地產板塊在午盤後的堅決走高,拉動大盤收復失地。地產板塊當日漲幅2%,排名居首。
這種“反常”現象說明了什麼?南方基金房地產行業首席研究員王霞判斷,中短期看,房地產市場將呈現緩慢下行的“軟着陸”趨勢。“只有當房價拐點出現,房地產板塊纔有機會。”這也是當前機構投資者的一個普遍心理。
樓市未現明顯拐點
房地產調控政策的層層加碼,尤其是今年1月以來的限購、限貸措施,使各類投資者均高度關注:樓市拐點是否已如期出現?
上週公佈的一季度國民經濟主要指標數據顯示,全國房地產市場商品房銷售面積同比增長14.9%,銷售額增長27.3%。商品房平均售價同比上漲12%,增速與上月持平,主要是辦公樓均價快速上漲(同比上漲23.4%)所帶。數據描繪的仍然是一幅量價齊升的畫面。
從單月數據看,3月樓市銷售超預期增長,三四線城市銷售旺盛是主因:3月全國商品房銷售面積單月同比增速從上個月的13.8%繼續回升至15.8%,這意味着儘管宏觀調控和政策嚴厲,但是在全國範圍內,沒有施行限購政策的三四線城市銷售依然旺盛,以及二線城市調控政策執行力度弱於預期,使得樓市銷售出現超預期增長。
今年1月以來在目前已公佈的調控目標的608個城市中,除北京提及新建住房價格穩中有降外,其他城市均未見“降”字,房價預期漲幅在8%-10%左右。
在南方基金於週末舉辦的“彩虹之旅”2011年巡講深圳站活動中,地產研究員王霞將當前房地產市場形勢歸納爲4個特點:普通住宅成交量普遍下滑;庫存壓力明顯上升;購房資金中銀行貸款佔比創歷史低點;土地市場量價齊跌。
這意味着嚴厲的調控政策,並沒有讓房價應聲下跌,樓市拐點並沒有如期而至。“房地產行業的底部特徵包括:土地流拍,大部分地產商資金緊張,中介關店等……”如果以此來判斷,王霞認爲:“目前樓市還未見底部。”
因此,在4月13日的國務院常務會議上,人們見到的依然是一個措辭強硬的結論:目前房地產市場量縮價漲,後續將堅持調控方向不動搖。
股票投資者提前下手
值得思考的是,如此一個“不達調控目標”的樓市現狀,爲什麼反倒令房地產板塊趨於活躍?地產股爲何“頂風作案”?
“這實際上涉及到對房地產市場預期的判斷,”去年的私募冠軍常士杉日前在深圳表示:“只有當樓市出現拐點,房價下跌,國家調控政策才能放鬆,房地產股纔有機會。”
一些最爲敏銳的市場投資者表示,深圳房地產市場的市場化程度最高,也是最爲敏感的“風向標”。“我們現在就盯着深圳樓市,一旦深圳房價開始跌,馬上就可以抄底地產股了。”
也就是在這樣的預期下,儘管深圳樓市並沒有出現明顯的價格拐點,已經有急不可待的投資者紛紛潛入,導致地產板塊近期持續走強,甚至遇利空而上漲。
地產股估值低企
房地產板塊當前的持續走強,究竟是一次短暫的反彈行情,還是成功的提前佈局?
王霞認爲,從房地產行業的長期趨勢看,需求拐點並未出現,土地供應瓶頸還將長期存在。未來一、二線核心城市的供求關係是常態,政策打壓也將常態化。
從房地產板塊龍頭品種的估值看,2007年的最高估值是40倍,2008年降到20倍,去年只有15倍。這樣的估值下降已經充分體現了政策打壓的預期。
未來一旦行政性限購政策略有放鬆,房價將會出現報復性上揚,從而帶來市場預期的好轉,與估值的同步提升。
中金公司行業分析師白宏煒判斷,今年商品房市場難以出現大幅調整,目前市場環境有利於龍頭企業市場份額提升,因此看好全國龍頭、建築+地產、保障房相關公司及三線城市地產公司。
安信證券研究員徐勝利則提醒投資者其中的風險因素是,二季度流動性趨緊,影響板塊行情充分展開。
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