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“2011年第一季度,憑藉穩定的經濟增長和新進津者的帶動,天津房地產市場基本面得以穩步提升”,仲量聯行天津分公司董事總經理何邁可先生表示。活躍的商業氛圍促進了2011年第一季度新進入市場的企業對寫字樓的需求,市場空置率也進一步下降。商鋪租賃主流活動都是圍繞着繁華成熟地段、未來兩年內開業的新項目的預租;同時部分開發商開始採用更多元化的戰略以獲得更多的市場份額並提升回報。對緊縮政策的不確定性抑制了高級住宅市場的新增供應和潛在需求,價格的增速開始放緩。物流市場的需求主要來自爲天津支柱產業製造業提供服務的公司。
寫字樓市場
市場的整體租金呈現持續增長。活躍的商業氛圍促進了2011年第一季度新進入市場的企業對寫字樓面積的需求。由於過去數個季度新進入天津寫字樓市場的項目有限,因此我們看到這一季度在原本寫字樓不集中的分市場中寫字樓需求呈現增長態勢。儘管內資租戶仍然是需求的主要貢獻者,然而新進入天津的外資公司正逐漸成爲天津寫字樓需求的推動力。甲級和乙級寫字樓物業均享有較高的入駐率,例如津匯廣場的入駐率已超過95%,其他項目的空置率也有所降低。
和過去五個季度相似,租金持續增長,天津寫字樓市場的整體租金達人民幣3.67元每平方米每天,與上一季度相比微幅上漲1.0%。鑑於持續增長的需求和下降的空置率,甲級寫字樓的租金與前一季度相比增長2.2%。乙級寫字樓的租金水平與前幾個季度相比基本持平。
2011年第一季度沒有新項目完工。然而,預計下兩個季度進入市場的新項目將勢必對天津寫字樓市場產生影響。市場期待已久的位於和平區海河沿岸的天津環球金融中心預計將重塑甲級寫字樓市場。天津環球金融中心,也被稱爲津塔,將向市場提供約爲20.5萬平方米寫字樓供應量並使現有的市場存量增加三倍,低區的部分已經出售給一些寫字樓用戶。另一個計劃於2011年第二季度入市的寫字樓項目是位於南開區衛津南路的31,500平方米的寧泰大廈。作爲一個位於非核心區域的優質寫字樓項目,寧泰大廈已經在仲量聯行的協助下完成了超過30%的預租率。
優質商鋪市場
預租活躍,開發商採取新策略。市場本季的主流活動都是圍繞着老城廂和友誼路等繁華成熟地點,將於今年和2012年開業的新項目的預租。尤其是老城廂區域,因擁有衆多的住宅項目能爲零售提供充足的客流,使該區域得到不少開發商的青睞。一些知名的以大衆市場爲目標客羣的餐飲品牌正在自北京,上海和廣州等主要城市向天津的新項目中擴張,如小南國,蕉葉和釜山料理等。
由於2011年第一季度沒有新項目完工,那些將於今年內投入使用的新項目繼續獲得市場的大量關注。在今年年底前,將有三個總建築面積近18萬平方米的項目在老城廂和南京路商圈開業。樂天百貨在天津的首家店面將在老城廂的仁恆海河廣場開業。
未來零售項目已經開始採用更多元化的戰略以獲得更多的市場份額。購物中心在未來全市總存量中的比例將大幅提升,而不再以傳統的百貨爲主要開發形式。而在未來更大的購物中心平臺上,開發商將開始減少百貨作爲主力租戶的做法。部分有着豐富商業開發和運營經驗的開發商有充足的把握能夠吸引到足夠的優質零售商,因此採取小型主力租戶與普通租戶結合的策略,從而獲得更大的租戶組合控制權,同時提升財務回報。
高級住宅市場
對緊縮政策的不確定性抑制了新增供應和潛在需求。與中央政府保持同步,天津市政府在2011年第一季度頒佈了新的十項政策用以監管快速上漲的住宅價格。新的緊縮政策對購房者的購買力和資金能力提出了更高要求。
經歷了活躍的2010年第四季度,2011年第一季度只觀測到一個高端住宅項目入市。對政府緊縮政策的潛在不確定性明顯減少了新開盤項目的數量。本季度總共僅有251套精裝修高端住宅入市,這些新供應均來自同一個項目—由保利地產和北京金融街控股投資成立的合資公司開發的位於和平區並可步行到達主要商業區的天津大都會二期。
經歷了上一季度成交量的快速增長,2011年第一季度在中國春節和緊縮政策的影響下,高端住宅的成交量現冷。2011年第一季度成交量降至251套,是過去幾個季度的最低水平。儘管交易活動放緩,高端住宅的銷售價格仍然保持上漲。天津高端住宅物業的平均售價從人民幣20,992元每平方米增至2011年第一季度的人民幣21,825元每平方米,與上一季度相比增長4%。
物流市場
繼續受益於天津強大的製造業。本季度的物流市場需求主要來自爲製造業的領導者如石化,電子,汽車等行業提供服務的公司。作爲在天津所有經濟開發區中最發達和成熟的區域之一,泰達(天津經濟技術開發區)在2010年貢獻了天津國內生產總值的近17%。我們觀測到數宗租賃在泰達及其周邊區域的項目中成交,例如普洛斯泰達物流園和寶灣(天津)物流中心項目。此外,不斷髮展的B2C電子商務行業也開始呈上升趨勢,尋求更多的位於交通便捷地點的倉儲空間。我們相信,這種需求將在天津未來的物流市場中變得更爲重要。
本季度唯一新落成的項目是普洛斯泰達物流園三期,爲市場提供22,000平方米的保稅空間。本季整體空置率與2010年年底的21%基本持平。平均租金比上季度上漲5%達人民幣0.9元每平每天米。總體而言,非保稅物業的低空置率和不斷增長的需求推動了非保稅租金增長速度超越保稅項目的增長速度。與此前相比,非保稅物業業主對租金的讓步更小。
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