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圖片來源:羊城晚報『限購』政策對持有多套物業的學位房買家影響較大,3月以來已少有買家買學位房放租
3月份二手市場陸續消化廣州細則影響後,二手住宅成交量較2月份相比有所回昇,市中心部分區域二手住宅市場交投熱度更上昇到去年旺季水平,凸顯在樓市調整期內中心城區中心區域的價值。
其他大部分區域二手住宅交投熱度也有所回昇,均能陸續回昇到1月份春節淡季前的水平。
合富置業市場主任梁燕明表示,2011年3月廣州二手住宅價格仍保持穩中略昇的勢頭,市場信心有所恢復,市場上放盤增多,首次置業和首次換房買家佔據市場主導,兩房、小三房等緊湊戶型在信貸收緊及加息的環境下,受到用家青睞。
市中心部分重點名校周邊,新政令已持有多套物業的學位房買家出現謹慎觀望的情緒,首次置業以及在穗安家的外地人成為市中心學位房承接的主力。
合富標准二手住宅價格指數(廣州)顯示,在剔除樓齡、朝向、裝修、樓層、景觀、戶型等影響價格的物業內部結構特征後,廣州二手住宅價格指數首季度實際昇幅僅1.3%,而去年第四季度廣州二手住宅價格指數實際昇幅為5.3%,顯示樓價昇幅已有所收窄,首季度內『時間差』對『換舊置新』人士的影響相對較小。
市中心學位房選擇空間略大
3月份盡管市場已逐步消化新政帶來的市場影響,但在學位房交投傳統旺季的這段時間內,市中心部分學位房熱門路段,仍有較大盤源選擇空間,部分傳統的學位房買家群體甚至出現觀望情緒。中介專業人士分析,以往購買學位房的買家當中,不少是手中已持有兩套或更多物業的人士,一般會選購樓齡長、戶型小的學位房,樓層稍高一些都不會介意。他們購入物業後一般都會將物業放租,因為原本已有舒適的居所,因此很少會真正入住學位房。『限購』政策對這批持有多套物業的學位房買家影響較大,3月以來已少有買家單純為子女入讀名校而買套學位房放租。
3-4月這段時間內市中心部分學位房交投熱點區域,中小戶型學位房買家主力已轉變為剛性需求的買家,如可入讀越秀區東風東路小學、中星小學等省一級名校的片區,之前專為學位而購買小戶型物業的買家少了,他們轉而選購那些既可自住又有學位的中大戶型物業。正因如此,東風東路、淘金路等名校片區的小戶型學位房盤源選擇空間有所增加,吸引新婚購房的首次置業者青睞,新婚房和日後子女讀書兩者皆能兼顧到。
加息後緊湊戶型受用家歡迎
近期受到政策及加息的影響,銀行對貸款的審批都非常嚴格,一些緊湊的戶型單位如小兩房或小三房等,都因為其總價不高而更受用家歡迎。合富置業市場主任梁燕明表示,自3月二手市場交投逐步恢復正常以來,90平方米以內的中小戶型交投持續增加,主要原因在於該類型物業目標消費群,多為資金實力不太雄厚的首次置業及少數首次換房人士,他們當中只有少數人纔有能力一次性付款購房,因此,按揭首期以及每月供樓支出都是他們決定購買什麼類型物業的重要影響因素。首期支出及月供款比同類戶型物業要低的小兩房、小三房等緊湊戶型物業,在3月份開始越來越受市場青睞。據合富置業統計,3月份面積在50平方米以內的小戶型成交比例達17.6%,而2月份該面積段成交比例還不到15%。
合富置業高級營業經理陳鐵軍表示,淘金近路期小戶型物業因純學位買家的數量減少,而促使盤源選擇變多,目前以75平方米以內、總價在150萬元以內的單位最為熱求。陳鐵軍表示,因為小戶型面積小,所以總價亦不會太高,50-60平方米的樓梯樓單位大約就是80-100萬元左右,非常適合一些新婚、手頭資金不太多的置業者選購。
老城區樓價較高也令部分首期不多的用家轉向周邊區域。合富置業高級營業經理麥毅華表示,自佛山限購之後,金沙洲屬於廣州市范圍內的區域,二手小戶型單位吸引到持有十來萬作首付的用家青睞,一般來說城西花園等樓盤總價60萬元以內的小兩房對這些買家吸引力最大,近一兩個月以來多了新婚的廣州買家回流到屬於廣州市范圍內的金沙洲區域買房。