|
||||
“1.8萬元/平方米買步行街旺鋪”,“18萬元/間買地鐵旺鋪”,“市中心旺鋪28萬元/間起”!住宅市場降溫之後商業地產明顯升溫,不少投資者最近都收到了很多這樣的促銷短信。看着如此“親民”的價格,不少從未嘗試過商業項目的投資客怦然心動。
然而業內專家認爲,商業地產投資不僅要資金實力強,而且商業地產投資更加考驗投資者的眼光。
數據顯示,住宅市場遇冷之後,商業地產在不斷升溫。昨日,仲量聯行發佈廣州房地產市場第一季度研究報告,廣州商鋪的租金穩中有升,達到每月777元/平方米,環比輕微上升0.6%,較去年同期增長6.5%。第一太平戴維斯的數據則顯示,今年首季度廣州甲級寫字樓租金環比上升2.7%,租金每月133.0元/平方米。
商業地產租金持續上升,加上住宅限購之後資金缺乏投資渠道,商業地產成爲了很多投資者新的投資渠道。合富置業市場主任樑燕明告訴記者,3月份以來商業地產確實比2月份明顯升溫,主要是住宅限購之後,出於保值的打算已將資金轉向商業地產。“最近多了很多面積爲30~50平方米的商鋪和100平方米以內的寫字樓成交案例,總價都在100萬元左右,這些買家很多都是從住宅市場轉過來的。”樑燕明告訴記者。
市場需求增加的同時,商家也趁機狂推手中的商業項目,因此很多人手機上就不斷接到類似“1.8萬元/平方米買步行街旺鋪”、“18萬元/間買地鐵旺鋪”、“市中心旺鋪28萬元/間起”的廣告。
提醒:“裙樓鋪”大量涌現注意潛在風險
對於老廣州來說,“一鋪養三代”的觀念根深蒂固,因此商鋪的需求相對來說更旺。但業內專家表示,從住宅投資轉向商鋪投資並不是那麼容易的事情,商業旺地的成熟商鋪風險相對較小,但投資成本一般都高達幾百萬元,不是一般的投資者能夠介入的。
一面是對商鋪的需求旺盛,另一面則是市場的供應極度有限,因此從2010年開始,市場上開始出現一個新的現象:一些公司將一些裙樓盤活,分割成幾平方米到十幾平方米不等的小商鋪出售。記者瞭解了其中的幾個項目,某個位於東風東路與農林下路的新項目總共只有三層,擬打造成爲時尚購物中心,一樓的臨街鋪價格高達12萬元/平方米,而二、三樓的鋪面最小,只有5平方米,總價只有十幾萬元,出租率達到8%。
興業地產工商鋪總監朱輝從2010年就開始觀察這些商鋪的銷售以及運營狀況。對於這類商鋪,他認爲雖然總價較低,但是風險還是非常大的。首先這些裙樓鋪被分成多個小面積商鋪出售,但可能並不是每個商鋪都能辦到獨立房產證。另一方面,商鋪經營非常考驗商場管理者的能力,這也要求投資者要有獨到的眼光。
記者就曾經瞭解過幾個經營失敗的裙樓商場,如北京路附近的駿億外貿城,雖然位於商業旺地,以外貿服裝爲特色,但十幾年來商場經營一直沒有起色,商場共有三層樓,除了一樓經營不錯之外,二樓很多商鋪空置,三樓更是從未開業,讓很多投資者深套其中。
寫字樓投資:“地段纔是硬道理”
“地段就是硬道理”,有市場人士如此強調商業投資的核心。仲量聯行資本市場投資部負責人劉裕通分析,商業地產的規律就是隻有位於黃金地段的寫字樓纔有更大的升值潛力和更快的增值速度,如果選擇價格較低的偏遠地段物業,投資者有可能遭遇貶值的風險。在過去近一年中,無論是資本值還是租金,升幅最快的廣州甲級寫字樓都集中在天河北和珠江新城,老城區的升幅速度遠遠落後於前兩者。
此外,目前廣州可以銷售的一手寫字樓並不多,越來越多的發展商願意自己持有寫字樓,而可供出售的甲級寫字樓面積較大,單層至少爲2000平方米,如果按3萬元/平方米價格計算,至少需要6000萬元的資金,不是普通投資者可以介入的領域,多爲公司企業納入懷中;而面積較小的二手寫字樓單位位置相對較差,而且往往已經不符合目前的甲級寫字樓標準,升值潛力可能較爲有限。
大背景
國四條今日滿週歲 市場量縮價滯
在去年4月15日,國務院發佈“國四條”,遏制部分城市房價過快上漲。如今一年過去,情況如何呢?
有統計數據顯示,在第三輪調控之後,今年一季度,北京、上海、廣州等重點城市的成交量環比下降四成左右。
在成交量明顯萎縮的情況下,全國房價漲幅逐步放緩。來自北京市房地產交易管理網的統計數據顯示,3月份北京新建商品住房成交均價19679元/平方米的數值環比2月下降了26.7%,同比下降了10.9%。記者對比廣州房價也發現,動輒超過兩位數的增長基本不存在。根據房管局公佈的數據,去年4月份,廣州成交均價爲13192元/平方米,而今年2月份漲到14002元/平方米,漲幅爲6.14%,遠遠低於廣州今年11%的房價漲幅調控目標。
發表評論: |