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昨日,《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)經市政府常務會議審議通過予以發佈,自2011年6月1日起實施。作爲深圳新的一類保障性住房形式,安居型商品房沒有資產審查門檻,10年後才能取得完全產權上市交易。專家表示,安居型商品房主要覆蓋“夾心層”和人才,與覆蓋低收入家庭的經濟適用房不同,“安居型商品房針對的是那些既買不起商品房、又夠不上經濟適用房條件的人,所以對申請者沒設資產門檻,使這一類型商品房具有普惠性質”。
建設方式 新供商品房用地30%以上建安居型商品房
安居型商品房,是指政府提供政策優惠,限定套型面積、銷售價格和轉讓年限,按照規定標準,主要採取市場化運作方式籌集、建設,面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質的住房。
根據《辦法》,深圳市規劃國土部門會同市住房保障部門,在住房建設規劃年度實施計劃中,對全市新供商品房用地和城市更新項目進行統籌,總量上配建不低於商品住房總建築面積30%的安居型商品房,其中面向人才供應的安居型商品房建築面積佔安居型商品房總建築面積的比例不低於60%。
而在建設、籌集方式方面,安居型商品房爲“企業通過招標、拍賣、掛牌方式取得建設用地使用權建設;政府直接投資建設;企業利用自有建設用地在符合城市規劃原則下建設;搭配建設,包括出讓商品住宅建設用地、城市更新項目按照一定比例搭配建設兩種方式”等四種方式,以及其他途徑建設和籌集的住房。
在安居型商品房建設用地的地價方面,《辦法》規定,城市更新項目搭配建設安居型商品房的,地價按照該項目住宅建築面積應繳地價標準的50%計算,但最高不超過安居型商品房建築面積按公告基準地價標準計算的地價。而在市政府直接投資建設、建設單位利用自有建設用地建設安居型商品房的,地價則按照該宗地基準地價和市場評估地價兩者的均值計算。建設單位已交納的該宗建設用地地價款、徵地管理費以及已支付的徵地補償費,應當予以扣除。
價格制定 “定房價、競地價”和“定地價、競房價”兩種方式
此外,在安居型商品房建設用地的競價方式中,房價則在土地出讓中就被“限制”住。辦法規定,安居型商品房建設用地可採用“定房價、競地價”和“定地價、競房價”兩種方式。前者是根據已確定的安居型商品房最高銷售價格,並綜合考慮該宗地基準地價、市場評估地價,確定該宗地出讓底價,出讓底價不得低於該宗地基準地價和市場評估地價兩者的均值。地價出價最高者爲競得人(中標人)。而後者則根據該宗地市場評估地價、基準地價等因素,確定該宗地價格,由此確定安居型商品房競價的起始房價(標底)。出價低於起始價(標底)且出價最低的,爲競得人(中標人)。房價競價結果爲安居型商品房最高銷售價格,報市發展改革部門備案。
除“定地價、競房價”方式外,安居型商品房最高銷售價格由市發展改革部門會同市住房保障部門、市規劃國土部門綜合考慮開發成本、稅金、合理利潤和該宗建設用地使用權市場評估地價、基準地價等因素,按不超過市場評估價70%的標準擬定,報市政府批准後公佈執行。
申請主體 醫保累計繳費5年以上無房本市戶籍家庭
《辦法》第二十二條規定購買安居型商品房應當以家庭爲單位申請,申請人的配偶、未成年子女列爲共同申請人,並同時要符合:(一)申請人、共同申請人均具有本市戶籍;(二)申請人蔘加本市醫療保險累計繳費5年以上,或者申請人依照《深圳市人才認定辦法》經認定爲人才的且參加醫療保險累計繳費3年以上;(三)申請人、共同申請人在深圳未享受過購房優惠政策,未擁有任何形式自有住房、在申請受理日之前5年內未在本市轉讓過自有住房;(四)申請人、共同申請人符合國家計劃生育政策。
此外,辦法規定申請人如是符合前面規定條件的35歲以上單身居民可以以個人名義申請購買一居室安居型商品房。同時,辦法規定,申請人、共同申請人曾經離婚的,離婚前其原配偶、未成年子女在深圳擁有自有住房但在離婚後歸其原配偶或者未成年子女所有,且離婚時間距申請受理日不滿5年的,不得申購安居型商品房。
申請流程 申請人數超過房源數時將排隊、抽籤或搖號
深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧參與了這一辦法草案的起草。陳藹貧表示,安居型商品房與覆蓋低收入家庭的經濟適用房有明顯不同,主要覆蓋的是社會的“夾心層”和人才,就是那些既買不起商品房、又夠不上經濟適用房條件的人,所以對安居型商品房的申請者沒有設置資產門檻。
沒有資產門檻是否會帶來符合條件者較多的情況?對此陳藹貧表示,很有可能,而一旦申請者人數超過房源數,就三種方式,排隊、抽籤或者搖號,“很難一下子解決那麼多申請者的住房需求”。而在辦法中也表示,公示無異議的申請者將按照輪候規則列入輪候冊進行輪候,輪候信息應當公開。
“深圳此前有廉租房、公共租賃住房和經濟適用住房三種保障性住房,現在有了安居型商品房覆蓋‘夾心層’,其在一定程度上是有普惠性質的政策,和前三種保障性住房一起做到了覆蓋各層次人羣的住房需求。”陳藹貧表示。
交易方式 購買10年才能取得完全產權
目前國家對保障性住房中的經濟適用房,有5年內不許上市交易的規定,而在《辦法》中,安居型商品房所有者在簽訂買賣合同10年後才能由其所有人根據政策規定申請取得完全產權。而這之前,其所有人如需要轉讓所購安居型商品房;或因銀行實現抵押權而處置安居型商品房的;或因人民法院強制執行等原因需處置安居型商品房的;或戶籍遷出本市以及其他規定情形,都應向深圳市住房保障部門申請政府回購該安居型商品房,並且,回購價在10年內都爲原合同購房價。
而在責罰方面,《辦法》規定,建設單位違反辦法,擅自對外出售安居型商品房的,市房地產權登記機關不予辦理房地產登記,市住房保障部門責令停止違法行爲,並按擅自對外簽訂買賣合同的安居型商品房套數每套處10萬元罰款。(記者/曲廣寧)
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