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一起民間借貸糾紛,歷經福建省兩級法院審理終結,順利進入執行程序。可是,當申請執行人張某眼看着就要拿到屬於自己的被執行財產時,在法院拍賣產權之前,作爲被執行人之一的吳某卻突然出示了一份長達15年的租賃合同,不僅低廉的17萬元“租金”被一次性收取了,而且吳某的弟弟在簽訂合同後,又把該店面轉租給第三人。
近日,福建省福州市中級人民法院執行庭法官張敏就此案接受了《法制日報》記者的採訪,她認爲這種現象是典型的規避執行行爲,應予強制執行。 店面租賃期長達15年案件發生於2008年,原告張某因借貸糾紛到福州中院起訴陳某和吳某夫妻二人。2008年10月28日,福州中院判決,被告陳某在判決生效的15日內,一次性償還原告張某188萬元及利息。敗訴方陳某、吳某不服,上訴到二審法院。2009年8月,福建省高院作出了維持了一審判決的民事裁定。判決書生效後,由於陳某、吳某未能自動履行生效判決所確定的還款義務,張某於2009年10月向福州中院申請強制執行。
執行過程中,承辦法官張敏向被執行人寄發執行通知書、限期履行通知書和申報財產令,但是二被執行人均拒絕履行還款義務,而且均無法聯繫上。在訴訟階段,依據張某提出的訴訟保全要求,法院查封了被執行人吳某名下的位於晉安區新店鎮福飛北路某店面。爲保護申請執行人的合法權益,依據法律規定,法院決定對此店面進行評估拍賣。
但是,在法院拍賣產權之前,作爲被執行人之一的吳某突然出示了一份長達15年的租賃合同。吳某稱,早在2007年,她已經將店面租給了其弟弟,租期是15年,並已一次性收取17萬元的租金。吳某的弟弟在簽訂合同後,又把該店面轉租給了第三人。 姐弟串通“轉租”假象申請人張某得知此事,非常氣憤。她立即向福州中院提交一份報告,稱她曾去店面找吳某,親眼看到吳某親自向次承租人(轉租後的承租人)索要租金。她認爲這份合同明顯是被執行人吳某和其弟弟串通並僞造的。
隨後,張敏查明,吳某與其弟弟的租賃合同上約定:每月租金爲950元(後轉租價格是每月1800元),付款方式爲一次性支付,租期15年。吳某和其弟弟二人堅稱,此合同是雙方意思真實體現,真實有效。但是由於其租賃合同約定的租金太低,租期又長達15年,根據“買賣不破租賃”的法律規定,若要拍賣該店面,很可能無人競買。這將大大損害申請人的合法權益。
張敏又找到該店面前後的幾個承租人,證實每個月租金確實一直是吳某親自來收取,而且950元不可能租到這個地段的店面。
在掌握了基本的情況後,張敏約吳某弟弟瞭解情況。吳某弟弟承認,轉租發生在2009年3月,當時姐弟二人已經知道法院查封了該店面的事實。此次轉租,完全是吳某以其弟弟的名義一手操辦,連轉租合同上吳某弟弟的署名也是吳某所籤,向第三人收取租金也是吳某親自收取。吳某之弟一次性收取的17萬元。對此,他辯稱,吳某是向他借錢買了店面,然後約定拿該店面的租金,分15年支付給他,所以每個月的租金他並不需要支付給吳某。 一次性收租金有違交易習慣調查清楚後,張敏認爲,該店面的租賃不影響被執行人財產的處置。若租賃行爲發生在法律文書生效之前,則可裁定提取租金收入,作爲執行款項;若租賃行爲發生在法律文書生效後,則屬於擅自處置查封物的行爲。
“吳某在法院決定拍賣前,突然出具的這份租賃合同效力無法得到法律的認可。”張敏分析,本案吳某和其弟弟簽訂的租賃合同,約定租金明顯低於市場價格,且時間長達15年。另外,法院的拍賣公告中,告知了被申請人有權在10日內提出異議。但是,吳某沒有在規定期限內提出異議,這在程序上等於放棄了這一法定權利。
“這種約定將房產長期出租,並一次性收取租金的做法明顯不符合交易習慣,明顯屬於惡意逃避法律所確定的賠償義務的行爲。”張敏說。
最終,福州中院依據民事訴訟法規定,裁定拍賣此房產。經過評估拍賣,此店面順利變現爲執行款。同時,吳某弟弟主動中止其與吳某原來每個月950元的租賃合同。次承租人改向新的買受人交付租金。“吳某弟弟退出了涉及租賃、轉租的三方租賃合同關係,實現了案結事了,維護了申請人的利益。”張敏表示。(記者劉百軍)
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