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“我曾經貸款買過一套房,再買就是二套房了。父母雖然有房,但是沒有銀行款記錄,用父母的名字買房,是不是就能享受首套房的貸款政策?”、“我名下已有兩套房產了,現在還想在中心區一環位置買套房子,能不能用姐姐的名字買,以後再通過贈予方式過戶回來?”……
去年以來,調控房價的新政接連出臺,矛頭直指多套房購房者。爲了應對政策,一些購房者試圖用“借名買房”的方式規避高首付或“限購令”。對此,專業人士指出,“借名買房”可能面臨多重風險。
在合資企業工作的高女士5年前就買了第一套房,現在又看中了小河某樓盤的一套精裝修戶型,該房的單價每平方米6200元,總價在50萬元左右。如果是首套房,首付三成,只需拿出15萬元,利率爲基準利率,但高女士現在要買已屬第二套房,首付六成,需要拿出30萬元,而且利率爲基準利率的1.1倍。高女士想如果按二套房買,目前自己的首付款還差幾萬元,而父母住的是單位的房改房,在銀行沒有誠信記錄,根據年齡還有8年左右的貸款年限,如果用父母的名字買房還可以按首套房貸款,購房資金相對更充裕。
除了一些二套房購房者希望通過“借名買房”的方式減輕首付壓力和利息支出外,根據今年2月我市發佈的《關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見的通知》,對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年(含一年)以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停其在一環內限購區域內購買住房。一些本身擁有二套房的家庭,要想在中心區一環限購區域內購房,也受到了“限購令”的制約,爲了“避限”,於是選擇通過私下籤訂協議的方式借用親戚朋友的名字買房。
“借名買房”是否存在風險?爲此,記者日前採訪了貴陽北斗星律師事務所的賈倞律師。賈律師表示,房產涉及物權,目前購房採用的是房產登記制度,即產權證上登記的是誰的名字,房子就是誰的。爲規避國家房產調控政策,而借用他人名義購房存在着很大的風險,處理方式稍有不同,引發的風險也不同。
很多購房者借名買房,首先想到的是父母,認爲這樣風險最小。借用父母名義買房,我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同爲準,如果父母不止一個子女,則意味着今後兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。
其次,借親戚朋友名字買房,雙方簽訂相關協議規避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的,應視爲一種合同關係,但其中並不涉及物權。如果房價上漲或其他原因,“借名者”將房產進行過戶交易,即使最終法院認可了雙方協議的效力,但已過戶交易的房產將無法追回。
此外,出借姓名的名義產權人也一樣承擔着風險,允許他人使用自己的名義購房或按揭貸款,不但在房屋產權登記部門有了自己的房產記錄,在金融機構也會有按揭貸款的徵信記錄。即便日後將房屋過戶給出資人,但職能機構的記錄資料不會隨房產過戶而消除,這些記錄會成爲日後審覈各種資格的依據,也就意味着名義產權人會喪失一定的資格,如無法享受首套房貸款優惠或受限於其他“限購”政策。
因此,爲應付國家調控政策而“借名買房”的行爲可能面臨多重風險,購房者應謹慎對待。(記者趙琳)
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