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時下地產界興起一種說法:誰擁有了城市綜合體,誰就擁有了城市的未來。2011年開年房產新政來襲,住宅限購讓商業迎來了春天,以大型城市綜合體爲代表的商業地產異軍突起。據瞭解,在近期樓市觀望情緒濃厚的情況下,多個城市綜合體的住宅、寫字樓、商鋪等各類型物業保持暢銷。那麼,是什麼原因燃起了城市綜合體“春天裏的一把火”,投資者又該如何選中城市綜合體呢?
“誰擁有了城市綜合體,誰就擁有了城市的未來。”
現狀 綜合體各類物業都熱銷
2011年商業地產的開發可以用火爆來形容,僅成都目前已經明確規劃的城市綜合體項目就已經達到80個以上。近日,商業綜合體的銷售也非常火爆。記者走訪了成都幾大城市綜合體項目,都取得了不錯的銷售成績。
位於南延線的美年廣場,近期日出貨仍在400㎡左右,與新政前相比,並沒有受什麼影響,項目內的住宅、寫字樓、商鋪等各類型物業都走得很好。據美年廣場銷售經理李文迪介紹,由於客戶越來越注重產品本身相關配套設施,而甲級寫字樓、大型商業大大提高了住宅的附加值,並擁有保值、增值的投資優勢,故而項目內各類型物業都賣得相當好。無獨有偶,同處南延線的大鼎世紀廣場,其商鋪、寫字樓的銷售也一路走高。該項目策劃主管李曉文告訴記者,隨着樓市宏觀調控的推進和住宅限購令的實行,春節過後,更迎來了樓盤銷售的小陽春。截至目前,該項目中、小戶型的寫字樓及商鋪均已售罄,剩餘不多的大戶型,也已處於惜售狀態。位於清江中路的白金瀚宮,自1月份開盤以來,銷售十分火爆,成交量和成交金額均排在成都樓市銷售榜前列,目前只剩下10%的商鋪和30%寫字樓。據項目副總宋華東透露,項目設計之前,就對該區域內所有臨街店鋪、商圈、經營業態做了詳細調研,作爲該地區3公里範圍內唯一的城市綜合體項目,具有非常高的投資價值。
投資 潛力與風險並存別把綜合體當住宅
當越來越多城市綜合體大獲成功後,也有越來越多的開發商開始競相模仿。對此,世家機構提醒投資者,2011年大型城市綜合體項目在成都集體亮相,在巨量開發的背後也孕育了巨大的風險,商業地產的規則和住宅市場的規則截然不同,投資者千萬不要把商業地產當做住宅一樣炒。另外,在城市綜合體項目中的住宅部分,要特別注意分清住宅產權到底是多少年,目前成都綜合體項目中有些住宅是40年產權,部分是70年產權。對於40年產權的住宅,水、電用費將按商業來算,費用高於普通住宅,而且有的不通氣,一般租金也比普通住宅便宜。
大鼎世紀廣場策劃主管李曉文則對投資者提出了四點需要特別注意的方面:首先,要甄別它的真僞。城市綜合體的價值所在,決定了它的各類型產品的價格均高於單一的同類型產品。爲追逐利潤的最大化,有些開發商利用購房者對城市綜合體還不十分了解的特點,把商、住混合型項目說成是綜合體項目,並以此向外兜售。其實兩者的區別很大,從產品的呈現,到後期的服務乃至收益的保障,都不具有可比性。其次,還要看周邊的環境和本身的配置。投資綜合體物業,需要仔細觀察周邊區域是否發達,人流、物流量能否達標,是否還有其他品相較好的商業店加盟,這些都需要納入購買前期的考查之例。其三,還要關注綜合體本身。辦公和生活設施的配置是否舒適,酒店品牌如何,商家的口碑怎麼樣,這對後期的投資收益保障也很重要。最後,需要了解交通是否通暢、便捷。如果城市綜合體項目,位於地鐵或快鐵站附近,增值就會有更大的潛力。
趨勢 商業的未來是綜合體時代
在新政頻出,住宅限購,觀望情緒迷漫的情況下。城市綜合體項目何以逆市飄紅,走俏市場?
四川省商業地產聯盟祕書長冉立春認爲,未來成都將進入綜合體時代,純粹的住宅開發項目將減少,商業、住宅混合開發將逐漸成爲主流。城市綜合體項目興起是城市化進程推動了商業地產升級換代,也是生活方式的客觀要求,目前一站式消費和一次性購物的模式成爲商業發展一大趨勢。而城市綜合體對周邊區域擁有強大的輻射和帶動作用,大型商業的積聚吸引了大量消費人羣,形成一定的商業規模和氛圍,將逐漸形成區域商業中心,並促進周邊房地產發展。
大鼎世紀廣場策劃主管李曉文認爲,近來城市綜合體項目走俏與住宅限購有一定關係,限購令讓不少投資者轉戰商業市場,而城市綜合體項目中商業地產佔很大份額,因此成爲時下房地產投資所關注的熱點。並且,隨着住宅的貸款限制和價格的增長,如今購買住宅和商鋪、寫字樓,所需要的自有資金部分已處於同一水平線。但從物業價值看,商業投資的中、長期收益大於住宅,而城市綜合體物業優於單一的各類別物業。她特別指出,綜合體項目大多位於城市中心或城市副中心門戶位置,區域優勢十分顯著。
記者手記>>> 靠着“綜合體”好乘涼
2007年歲末,成都萬達錦華店亮相城東,極大地提升了項目周邊乃至整個城東的商業氛圍和樓盤價值。在記者採訪中,萬達業主魏女士稱:“在萬達廣場,無論寫字樓、商鋪、住宅,出租率都特別高,不用擔心出租的問題,而且也賣得起價。”目前,萬達錦華店周邊住宅均價一般在9000元/㎡以上。萬達廣場套二房可以租到2500元至3200元。周邊的臨街商鋪月租金一般都在4000元以上,而且連10平方米的店鋪都很搶手。
記者一路聽到的是“好租”、“好賣”、“生意好做”,對於萬達廣場這棵“大樹”,不少人表示靠着“萬達”好乘涼。而這正是城市綜合體的影響力。天府早報竇愛明劉天海
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