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伴隨着第三輪樓市調控在年前正式拉開帷幕,中國的房地產市場也因此迎來了又一個凜冽的“寒冬”。而目前,面對着持續加壓的政策環境,遭遇到調控波及的土地交易市場已呈現出新的變局跡象。
在佛山,一些中小型房企開始趁地產大鱷偃旗息鼓之際尋找商機,並以抱團的形式圖謀平安擴張;而國土部門也首次嘗試通過配搭公租房進行推地,以圖破解保障房建設的資金困局。
政府配搭賣地將成常態?順德首推配建保障房地塊
繼廣州首宗“競配建”地塊公開掛牌之後,一衣帶水的佛山國土部門也於日前推出了自己的賣地新舉措。
就在上月31日,順德區土地房產交易中心官方網站對外發布了一則國有建設用地使用權掛牌轉讓公告,推出一宗位於北滘鎮廣教居委會西洲前路以南的城鎮住宅用地兼容商服用地。據競買文件顯示,該地塊交易編號爲佛順(掛)2011—012,佔地面積70078.41平方米,各項規劃指標要求分別爲建築密度≤35%、容積率≤3.3,土地性質爲劃撥,但按出讓土地掛牌。地塊的城鎮住宅用地的使用年限70年,從2011年4月20日至2081年4月19日止;商服用地使用年限40年,從2011年4月20日至2051年4月19日止。地塊的掛牌時間從3月31日至4月20日上午10時,競買起始價爲22075萬元。
不過,與以往的土地出讓不同,此次掛牌的佛順(掛)2011—012地塊首次要求競得人必須配建保障房。按照競買文件的規定,競得人必須在受讓地塊上建設不少於400套、單套套內建築面積爲30—60平方米的公租房,以及不少於2000套、單套套內建築面積爲45—90平方米的限價房。同時,文件還詳細規訂了公租房的裝修標準以及租金,按不高於同期、同區域、同類型普通商品住房平均租金的80%計收,限價房的最高銷售價格則須報區相關部門批准執行。
而據瞭解,該地塊所配建的公租房、限價房將提供給順德區的大型企業員工。其中,公租房的出租對象是符合《關於加快發展公共租賃住房的實施意見》等相關文件規定的順德區大型企業員工;而限價房銷售對象則是符合《順德區限價商品房管理暫行辦法》等相關文件規定、且連續工齡達三年或三年以上的順德區大型企業員工。
保障房建設資金困境將得到緩解
“這樣的推地方式很好。”對於順德首次出現的配搭保障房賣地新舉措,佛山經緯房產諮詢公司市場研究部經理李華宇認爲,這在一定程度上解決了地方建設保障房的資金困境。
事實上,自從年初中央公佈全國將建設1000萬套保障房的年度任務目標之後,各級地方政府就紛紛陷入到了“資金從何而來”的困境當中。以佛山爲例,2010年全市保障性住房實際開工量爲1859套,今年原計劃新增保障性住房4900套,但是,隨着中央公佈新的年度任務之後,佛山的保障性住房建設數量也無可避免地水漲船高,從計劃的4900套一下子飆升至21000套,是過去3年佛山保障房建設總和的4倍。
“即便政府加大財政投入也是杯水車薪,更何況目前樓市正處於調控的高壓期。”李華宇分析認爲,以每套保障房造價15萬元計算,21000套就需要31.5億元的巨資投入。雖然根據年初市政府工作報告列出的“2011年民生十事”規劃,佛山全市用於保障房建設的財政預算安排資金爲17022萬元,另建立保障性住房資金專用賬戶,每年按照土地出讓收入總額的1%-2%比例安排建設資金(據相關調查機構的數據顯示,2010年佛山五區的土地出讓金收入427億元)。但是,10億元左右的政府投入還是和實際資金需求相差甚遠。“更何況,今年中央調控加碼,土地市場勢必會隨着樓市成交的低迷趨於冷清,土地出讓金收入可能因此而大幅縮水,政府真正可以拿出來建設保障房的資金也會隨之減少。”
李華宇表示,這種配搭式的賣地新舉措,以市場的方式引入社會資本,既可以部分解決保障房建設的資金來源,也在一定程度上保證了地方政府的土地出讓金收入。
業界預測配搭賣地或常態化
不過,順德的這種賣地方式並非是土地市場的“頭啖湯”。
在上月21日,廣州市國土房管局掛牌推出了一宗住宅用地,其操作方式與順德如出一轍。據瞭解,這宗位於芳村高爾夫球場地塊用地面積63906平方米,容積率不大於2.8,建築面積不大於178937平方米,掛牌起始價爲7.835億元,起拍價摺合樓面地價約4378元/平方米。該地塊除被要求中小套型比例不低於70%,還要競得人配建30000平方米的保障性住房。
近日,杭州市國土資源局推出的兩宗地塊也實行了新的拍賣規則。按照新規定,涉及配建保障性住房的地塊將不再是“價高者得”,而是在掛牌出讓時設定合理的土地上限價格,當競買報價達到合理土地上限價格時,不再接受更高報價,轉爲在此價格基礎上通過現場投報配建保障性住房面積的程序,並按投報面積最高者確定競得人。
對於政府推地方式的這一系列變化,不少房地產商都叫苦不迭。佛山一位不願具名的房企負責人表示,暫且不去討論政府將自己的責任轉嫁到開發商身上是否合理,但此做法勢必會增加房地產企業的開發成本,導致利潤減少,甚至影響本地房地產業的發展。而一些受訪的市民也擔心,商品房項目中強制配置保障房,是否會導致該類地塊無人問津?或者開發商爲了收回成本、保證自身利潤而託高房價?
不過,佛山新力地產公司常務副總經理葛富金則認爲,配搭保障房不會對整個房地產市場造成太大影響,關鍵在於商品房項目中的保障房比例以及相關條件要設定好,找到政府、房企和被保障人羣三方共贏的平衡點。而李華宇也認爲,配建保障房與此前實施的“90平方米以下中小戶型套數須佔項目70%以上”規定相仿,有可能在今後的土地出讓中成爲常態。
中小房企抱團拿地一宗地八企業獲得
3月29日,順德推出的一幅商服用地以39623萬元的底價成功拍出,吸引了坊間的熱烈關注。
據瞭解,這宗交易編號爲佛順(掛)2011—005的地塊,位於順德北滘鎮新城區內,由8宗小地塊組成,佔地面積合共爲98554.76平方米。雖然該地塊與以往許多土地出讓相似,且僅僅以底價完成競拍,但該地塊的成功拍出仍然吸引了衆多市民的眼球。因爲與以往土地成交不同,該地塊不是一家房企競得,也不是兩三家房企組成的聯合體競得,而是總共多達8家企業,以致於連許多業內人士都不禁驚呼“此次的競得方可謂是陣容龐大”。
“該地塊顯然是‘量體裁衣’、‘度身訂做’的。”佛山某房地產企業負責人表示,政府有時爲了招商引資或者實現引導地方產業發展的目的,事先會與相關企業進行商談並設定相應的准入條件再行推地,以保證地塊不會落入他手。
而記者從該地塊的競買文件中也看到,該地塊在“競買人資格”設定上就已經明確規定了,“本地塊僅接受聯合競買,聯合競買人必須由8家在北滘鎮註冊的投資管理公司(以企業營業執照爲準)組成。”
抱團或爲擴張
不過,佛山經緯房產諮詢公司市場研究部經理李華宇認爲,這可能是實力相對較弱的房地產商抱團擴張的表現。
據瞭解,自從“新國八條”在年前出臺之後,佛山的土地市場就隨即遭遇“冷凍”。不僅各級國土部門擔憂市場信心受打擊而推地審慎,許多地產大鱷也紛紛暫停拿地,開始備糧過冬。以土地交易市場一向活躍的南海爲例,今年1月份,全區共計成功出讓各類用地17宗,其中11宗爲城鎮住宅用地、批發零售用地、商服用地或以上功能兼容用地。但進入2月份之後,該區的土地供應及成交均出現了大幅度的縮水。不僅如此,南海國土部門還對計劃出讓的幾宗地塊緊急暫緩或者是叫停。而日前,儘管政府推出了多個新城建設項目,但由於開發商年內資金壓力較緊,拿地積極性還是大大降低。
“在當前的市場環境下,‘量體裁衣’可能讓政府和房企都可以達到共贏。”李華宇認爲,對於政府而言,事先與企業進行協商,既可確保地塊的成功拍出,保證政府的土地出讓金收入穩定,同時,也可以掌控地塊的開發建設,控制項目的統一性與高水準,特別是地方產業的發展方向。而對於房企而言,在當前低迷的土地交易市場裏,企業的議價空間得到了提升,可以就地塊的規劃條件、要求等與政府部門進行協商。特別是實力相對較弱的中小型房企,在當前的環境下才有可能獲得那些以前“可望而不可及”的靚地。
本土房企搶佔市場
“現在恰恰是本土房地產企業擴張的大好時機。”能興地產總經理助理招俊昆認爲,近年來大量地產巨頭進駐佛山,極大地壓縮了本土房企的生存空間,特別是中心城區的優質地塊幾乎都被財大氣粗的外來企業所壟斷。但是,在當前政策環境日趨嚴峻的情況下,一些外地房企出於全局戰略和資金鍊安全考慮,已暫停或放慢了擴張速度,這給本土房企重新佔領市場、分享城區份額提供了良好契機。
事實上,自從去年年底以來,曾經幾乎佔據了佛山土地交易市場的地產大鱷們已經鮮見蹤跡,而與之形成鮮明對比的是,一些消失多時或者名不見經傳的本土房企卻在今年以來逐漸活躍起來。就在上月初,佛山陶瓷的龍頭企業新明珠陶瓷集團旗下的冠珠陶瓷有限公司在不到一週的時間裏連下三地,一時間惹得業界唏噓不已。而在剛剛過去的一週裏,禪城和順德分別推出的兩宗地塊也都悉數被本土房地產商以個人名義或聯合體的形式瓜分殆盡。其中,像禪城區港口路東側、瀾石三路北側的佛禪(拍)2011-004地塊、禪城區季華二路南側、佛開高速公路東側的佛禪(掛)2011-006以及順德北滘鎮新城區的佛順(掛)2011-005地塊,無一不是地處中心城區的商住靚地。
“雖然中央的頻繁調控,給廣大房地產商都帶來了挑戰,但對於自有資金充足的房企而言,每次樓市的低迷都蘊含着商機。”李華宇也認爲,在當前政策持續高壓的環境下,房地產市場勢必會迎來新一輪的優勝劣汰,但是,對於小型發展商而言,如果通過“抱團”的形式提升整體的競爭力,聯合拿地開發,不僅會絕地逢生、免於淘汰,還可以減小各自的資金壓力,趁機搶佔市場份額。
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