|
||||
自2011年“新國八條”出臺以來,今年第一季度中國房地產市場相繼遭遇“房產稅”、“限購令”、“地方房價調控目標”等一系列政策的調控。與此同時,央行在清明假期收官之時再次加息,各大政策形成的“組合拳”或將導致惠州樓市“拐點”出現。
加息體現嚴控房價意圖
3月份,衆房企爲搶“小陽春”紛紛加大推盤力度,惠州市場逐漸走出春節後的低谷,樓市季節性反彈的態勢明顯,但成交量比往年同期跌幅明顯,凸顯了調控政策對後市的深入影響。
前日央行發佈的加息通知使得調控手段產生的作用力持續增強,房地產市場承受的壓力日益增大。
據惠州中原策略中心有關專家分析,此次加息主要目的是抑制節後持續走高的通脹態勢,雖然並非直接針對樓市,但在一定程度上增加了房企的融資成本和購房者的還款壓力,利空房地產市場。
市場的動態也證明了相關分析。在這種情況下,房企的資金鍊普遍出現緊張狀況,最新的上市房企年報顯示,部分房企的負債率有所提高,資金壓力加大,22家上市房企宣佈不進行分紅。
惠州市場上一些準備購房的市民也開始猶豫起來。“又是加息。這是去年10月份以來的第4次加息,每兩個月加一次息,還取消購房貸款利率折扣,有意向購房的市民和房奴表示壓力更大了。”市民林先生得知加息消息後說。
以一套價值50萬元的房子爲例,按照首次置業三成首付之後,向銀行貸款35萬元20年期的商業貸款計算,如果等額本息還款,加息前的貸款基準利率爲6.60%,八五折優惠後爲5.61%,每個月需要支付的房貸爲2429.40元,累計支付利息爲233056.51元;而加息後,每個月需要支付的房貸爲2463.29元,累計支付利息爲241189.88元。也就是說,每個月要多掏33.89元,總利息增加了8133.37元。
中原地產惠州分公司策略中心一負責人告訴記者,加息對購房者的月供影響小,短期來內對市場衝擊有限,但長期來看疊加效應會越來越大。
據住房和城鄉建設部4月6日發佈的《中國人民銀行關於上調金融機構人民幣存貸款基準利率的通知》,各大銀行按照央行的規定上調了人民幣存貸款基準利率,一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點;五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點,由4.50%上調至4.70%;五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點,由4.00%上調至4.20%。這是自去年10月以來央行的第4次加息。
住房保障範圍將擴大
據今年《政府工作報告》,將進一步擴大保障性住房建設規模,今年要再開工建設保障性住房、棚戶區改造住房共1000萬套,改造農村危房150萬戶被寫進其中。
《政府工作報告》還規定,保障房建設要建立健全考覈問責機制,穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責,市縣人民政府負直接責任,對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力,從而影響社會發展和穩定的地方,要追究責任。首次將問責制寫入政府工作報告,體現的是中央政府調控樓市的堅定決心。
根據廣東省下達的任務,惠州市2011年保障性住房目標責任任務爲12580戶,其中廉租住房591套,廉租住房租賃補貼574戶,經濟適用住房435套,公共租賃住房10980套。
惠州市住房和城鄉規劃建設局住房與房地產科科長劉桂營告訴記者,惠州市將在現有廉租住房、經濟適用住房出租和經濟適用住房出售、公務人員過渡性住房等保障性住房供應種類的基礎上逐步擴大公共租賃住房所佔的比例。解決中等偏低收入家庭、新就業職工、外來務工人員和‘夾心層’的基本住房需求。
而根據下一步的工作安排,惠州將逐步健全完善多層次住房保障體系,有計劃、有步驟地擴大住房保障範圍。同時,還將建立和完善住房保障政策、住房供應體系,將根據住房需求實際,加強保障制度創新,多種保障形式並舉,增加財政投入,加大保障性住房的建設規劃,適度擴大住房保障覆蓋範圍,以實現“住有所居”的目標。
惠州中原策略中心分析,惠州12580套保障房的開工及投放市場,將極大的緩解惠州房地產市場的供求矛盾,衝擊房產的“稀缺性”,進而對衝房價上漲的壓力。
-聲音
市民
購房觀望情緒加重
“每個月的管理費水費電費供房利息只有升沒得減有木有!!!!!!被房子首付存款壓着喘不過氣有木有!!!!!!……”近日網友“藍天湖”在惠州本地論壇發表的一個“咆哮體”帖子《新時代房奴你們傷不起!!!》,引起了衆多網友的共鳴。
近兩個月來,樓市調控實招迭出,其嚴厲程度令人震撼,受一系列調整政策的影響,作爲市場主力的剛需購房者產生了濃厚的觀望情緒。市區某樓盤的營銷人員張小姐告訴記者,清明3天假期雖然有不少市民前來看房,但是大多都是隻來看,瞭解市場行情。
“多跑幾家樓盤,多瞭解點信息”、“再觀望觀望”成爲當下很多市民在密集的樓市調控下最實際的想法。市民李先生原本打算在江北購買一套別墅,但是加息政策出臺後,他決定再等等。
撲朔迷離的政策令不少市民對於樓市走向摸不着頭腦,不知房價是否會繼續上漲,還是會出現下跌,甚至是出現樓市拐點。
市民林先生感嘆道,如今的樓市猶如“霧裏看花”,“新國八條”重拳打擊炒房,希望把投資客趕走後,房價能夠降下來,但是剛出臺的樓市調控目標卻有可能變成漲價目標,而大量保障房的建設又有可能使商品房降價,房價是跌是降完全搞不清楚。
在本地論壇,記者也發現了不少網友預測房價走勢。網友“哈佛房產”跟網友豪賭,他預測“惠城區房價年內均價上萬”。網友“人在南方”希望房價在現有基礎上,全面下降20%至30%,“這樣買賣雙方都可以接受,大家都好”。
本月將有不少樓盤推出,爲了刺激市場,不少開發商推出了優惠促銷活動。但記者瞭解到,一些購房者對於優惠活動興趣不大。最近打算買房的王先生說,一些開發商的優惠幅度並不大,降價纔是最大的優惠。
開發商
資金“鴨梨”倍增
層層加碼的調控政策令開發商面臨切實的資金壓力。特別是信貸融資渠道越來越窄、越來越難,如今又出現加息,更是讓一些開發商倍感“鴨梨”。
惠州奧林匹克花園營銷總監陳銳告訴記者,目前央行的加息主要是針對通貨膨脹,但是也會給開發商的資金鍊帶來影響,而對於購房者則主要是心理方面的影響。陳銳預計到今年第三季度,一些中小開發商很可能就會面臨資金鍊斷裂的情況。
目前市場成交量的下降,加上現在融資成本的提升,考驗着開發商的資金鍊。一些開發商爲了回籠資金,不得不採取降價或優惠的手段進行促銷。
業界
四五月或迎來“拐點”
除了加息政策以及保障房調控,3月底公佈的房價調控目標以及廣州、深圳、佛山出臺的限購令對惠州樓市的影響也不小。
3月18日,“房價上漲過快”招致佛山限購,這是第一個實施限購的地級市,佛山的舉動使得“限購”的情緒開始在珠三角城市羣蔓延。
惠州一地產中介公司負責人告訴記者,由於需求不斷擴大,廣深持續的抑制只能迫使部分需求和資金尋求其他渠道———轉戰珠三角三線城市。然而,隨着調控不斷推演,各項措施逐步具體,佛山“房價過快上漲”的教訓對惠州這樣的三線城市的房價也是一種警示。
該負責人認爲,這次加息將會有效疊加此前出臺的樓市各項調控政策,樓市由量變轉爲質變將是必然之勢。“因爲對於投資者來說,加息和限購令都導致投資成本持續增加;對於地產商而言,開發壓力增大,打折的力度也將增大,房價有望出現一定的回落,這個拐點很可能出現在四五月份。”
對於未來房價的走勢,惠州奧林匹克花園營銷總監陳銳認爲,未來大量保障房的入市,必將導致樓市供應結構發生變化。不過目前惠州樓市並不存在泡沫,房價不會出現下跌的趨勢。
記者黃慧瑩羅銳
發表評論: |