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今年2月開始,爲遏制高房價,保障民生,全國直轄市、各大省會城市、計劃單列市相繼出臺了限購令以及限價令,一個多月過去了,兩大政策的實施現狀、效果如何?行政命令是否能夠終結居高不下的房價?帶着這些問題,記者專訪了長安大學建築學院教授、陝西省房地產研究會會長王聖學。
記者:國家出臺限購令和限價令的初衷是什麼?在您看來,兩大政策的效果和實施現狀怎麼樣?
王聖學:我國房地產的過熱情況由來已久,2008年下半年國際金融危機後,我國採取了“過度救市”的政策,因此2009年以後房地產行業非但沒有在經濟危機影響下大蕭條,反而在大量投資和金融資本的支持下全線飆升。以西安市爲例,2008年至2009年10月兩年間商品房的均價上漲了2000元之多,沿海城市的情況則更爲嚴重。在這個大背景下,國家積極出臺實施了更爲嚴格的《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,規定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,必須出臺實施限購細則和房價限價保證,我們明顯看到,中央的決心是很堅定的。
但是從第一季度看,全國的房價並沒有出現下降的跡象。全國608個城市出臺的限價令中,只有北京市提出了“穩中有降”。近期西安市的商品房成交量確實有所下降,但是均價已經從6500元上漲到7100元。原因也是多方面的:在物價上漲、CPI較高、銀行負利率,人工、建築材料價格居高不下的前提下,房價的成本就很難降低。長安區郭杜鎮的一片土地現在已經拍到了每畝1070萬元的天價,就很能說明問題。再者,限價令甚至可能變相成爲“漲價令”,反倒給了房產商漲價的藉口和空間。所以說,房價是政府、購房者、開發商幾方博弈的一個平臺,目前各方反應不一,調控的效果還很難說。
記者:您認爲限購令和限價令應該作爲一個長期還是暫時的政策來執行?行政力量能否成爲遏制房價的中堅力量?市場經濟的作用應該如何凸顯?
王聖學:限購令、限價令在短期內實施是完全有可能的,而且有一定效果。但是如果長期施行,採用行政力量過分干預市場,會引起房產業以及其他行業的連鎖反應,鋼鐵、水泥、玻璃等幾十個上游產業都會受到影響,對就業也會有所波及。所以,中央在調控房地產這方面,一直比較謹慎。房價在近些年來,基本是5年翻一番,遠遠超過了人們的承受能力。其實,真正的出路在於在供求關係上下功夫。減少商品房供應,下大力氣、大功夫加強保障性住房建設,廉租房、公租房、經濟適用房、限價房的大批量建設,維護絕大多數人的利益,政府也是完全有能力實現的。
運用行政手段,給房價人爲制定一個幅度,在短期是可行的。但是長期的限購和限價對經濟發展是有損害的,還是要充分調動市場槓桿,加大對市場的監督監管、使用土地、信貸、稅收等多種政策綜合作用,發揮市場經濟的優勢,平抑房價。
記者:實際上,限價限購令目前還處在剛實施不久、各方仍在觀望的階段。那麼您對政策的長期效應預期是怎樣的?作爲房地產研究領域的專家,您認爲應該怎樣創新管理規範房產市場? 王聖學:房價問題不僅是民生問題,更是社會問題、政治問題。這涉及到各大利益主體之間的博弈,我覺得政策的效果目前還沒有充分顯現,應該等幾個月再看,再分析。這次調控的亮點在於強調大力推進保障房的建設,讓低收入羣體和普通民衆看到了希望,無論是規定開發商必須建設一定比例的保障房,還是政府進行補貼,歸根結底都要讓老百姓住上房子。( 記者 賀小巍 見習記者 李龍飛)
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