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本是清明節清靜的日子,但調控的動作仍然不清靜,4月6日晚,央行再度宣佈加息0.25個百分點,業內人士稱,這次加息對於樓市的開發和銷售兩頭的資金來說都如同來了一次“倒春寒”,4月樓市黃金月的“含金量”無疑將再打折扣。
與此同時,截至清明假期前,54家地產公司公佈了2010年年報,實際產生淨利潤340億元,同比增長34%。A股市場4大地產公司“招保萬金”合計實現利潤169億元,同比增長38%,包括在港上市的富力、合生等地產集團的年報也顯示,國內房地產開發商的淨利潤“餘糧”尚足。
當收緊錢袋碰上“不差錢”,市場的直接反應就是成交量下降但價格不降,甚至上週開售的中海橡園國際等還暗示其價格將比前一期產品上升2000元-5000元/平方米。
在連番加息、上調準備金率後,這種看似矛盾的局面還可以持續多久?這再度給市場各方帶來了考驗。
高利潤留下“餘糧”,房地產“皮很厚”
4月6日加息消息發佈後,經濟學家馬光遠接受媒體採訪時表示,加息將加大購房者的負擔,將讓開發商提高開發成本,但對房價還不會有很快的影響,因爲房地產的“皮很厚”,對抗力量很大。
截至3月底披露的2010年各房企年報數字,正是“皮很厚”的佐證。萬科曾在2008年喊“拐”並帶頭降價,但後來的樓市大幅反彈,證明萬科猜中了開頭,猜不中結尾。到了現在,包括萬科在內的中國一線房地產企業,似乎學聰明瞭,都沒有大規模降價促銷的打算。這樣的穩定心態,來自於2010年中國樓市留下的“豐厚紅包”。
萬科、富力、合生等房地產企業的2010年年報中的淨利潤增幅,均超過35%以上。合富輝煌首席分析師黎文江指出,正是這樣豐厚的利潤儲備,讓房地產企業有本錢去考慮以怎樣的策略應對樓市調控,而不再是簡單的“一降了之”。
合生創展2010年營業額143.79億港元,同比增28%,但淨利潤達58.89億港元,同比大增34%,年度毛利水平更達43%。這一現象在上市公司並不孤立。富力地產2010年度總銷售額246億元人民幣,增幅爲35%,但在淨利潤一項上,總額達44.6億,比前一財政年度增長近53%。向來將規模與週轉率置於第一位的萬科股份,其年報中亦披露,淨利潤增幅爲37.8%。
中國克爾瑞地產研究機構的一份研究報告顯示,中國排名前20位的內地、香港和海外上市房地產企業在2010年積攢下的“利潤”,大約在900億元人民幣的水平。處於近十年的較高水平。易居房地產研究中心主任楊紅旭對比發現,2011的市場形勢和2008年的調整有所不同,之前的2007年,房地產企業的利潤積攢還沒有達到現在的這個規模,2007年銷售規模排名前20位的香港、內地和海外房地產上市公司的淨利潤總規模,只約在400億元左右。
業績“虛胖”,現金流、負債數字不樂觀
地產公司業績光鮮,但經營情況卻堪憂,與淨利潤相比,主流房企的經營現金流卻出現了大幅的下降。目前已公佈年報的地產公司經營現金流淨額總計-535億元,同比下降297%。已公佈年報的地產公司去年只有14家公司經營現金流淨額正增長,除濱江集團、世榮兆業等公司去年都產生不錯的經營現金流外,絕大多數公司在政府調控下經營活動現金流都出現了較大幅度的下降,中華企業去年經營活動產生的現金流同比下降超百倍,“招保萬金”4大公司也都出現了下降的情況,其中保利地產下降超18倍。
負債方面,已公佈年報的地產公司負債總額高達7041億元,同比增長48%。54家公司中七成公司資產負債率都超過了60%。除資產負債率外,地產公司的存貨量也在大幅增加,已公佈年報的地產公司2010年底存貨量達到5933億元,同比增加40%。除世聯地產等3家公司無存貨外,86%公司存貨同比都是上升的,萬業企業、綿世股份等存貨都大比例上漲。
不過,令市場覺得弔詭的是,雖然現金流、負債、存貨都有壓力,但早於房價下跌已經大幅調整的地產股,卻得到投資者的青睞。3月上證指數僅上漲23點,漲幅不足1%,多數行業整體都是下降的,去年漲幅較大的農林牧漁等行業都出現了回調。而3月地產股卻成爲市場主要的做多行業,地產指數月度漲幅6.16%,成爲3月漲幅最好的行業。有分析人士認爲,這事實上反映出投資者對於房企在重壓下“扛得住”的預期。
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