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“限購令已經全面鋪開。但是在城市裏,有些家庭儘管擁有兩套房,但是並不代表其沒有改善型或者投資型需求,所以,這些家庭必須想辦法優化家庭房產投資結構,實行置換型置業策略,出售並不符合自身需要的房產,轉而購入更適合生活需要和投資理財目標的房產。
爲應對限購令,可賣一買一,即賣一套房買一套房。這樣可以達到改善住房的目的,也不違背限購令措施。但是值得注意的是,賣一買一併不如平常交易那般,需要關注最新國家房產政策的走向,尤其在合同的約定中,要更加謹慎地增加部分補充協議的內容,以免引起購房糾紛。”
要點1限購細節諮詢好
諮詢相關部門瞭解政策限制,尤其是涉及到辦理房產證或者過戶方面的限制
雖然目前限購令實施細則都已經公佈,但是涉及到方方面面個體的細節卻各有區別。比如如何才能獲得購房資格?如何纔算是名下已無物業?如贈予與買賣是否有區別?如果具體到每一個買家,不同的情形,可能都會各異。
比如海珠區一位姓吳的阿姨就遭遇了這個問題。由於其名下已經有兩套物業,但是其中一套是尚未過戶的物業(由於該物業房產證未過五年,因此,吳阿姨與原業主公證後,並約定一年後才過戶),如果是這種情況的話,能否可以繼續購房?類似這樣的案例,其實在每一天都在發生,而具體要怎麼處理,有時候中介都搞不清楚,所以,買家們最好到房管局的諮詢部門自己去問個清楚,尤其是涉及到辦理房產證或者過戶方面的限制更要問個清楚,以免違反限購令的規定。
要點2房貸政策變數大
關注房貸政策變化和要求,多做幾手準備
在實行置換置業計劃的時候,如果需要涉及到房貸的買家則要多做幾手準備。由於目前商業銀行和公積金房貸政策變化較大,首付成數、利率、審批要求等可能都會隨着國家樓市調控政策而出現較大變化,因此置業者必須提前做好規劃,預防意料之外的情況發生。
據置業專家介紹,從目前的成交個案來看,最可能遇到的房貸不利情況有:房貸審批不下來、首付成數提高、房貸利率成本提升等,置換的置業者必須對可能發生的不利情況做好充分的準備,別到時候慌亂,最終造成不必要的損失。
要點3合同仔細籤
最好將可能遇到的變數,寫入補充合同的條款,進行明文約定
由於目前政策環境的變數比較大,因此買家在簽訂買房賣房合同時,最好要將可能遇到的情況設置成具體條款寫入合同,制定出合理的解決方案,以絕後患。
律師認爲,不管是買房還是賣房,不管是跟房產中介籤合同還是交易雙方直接籤合同,都不能只按照平日購房交易時的規範合同行事,而是要將樓市調控的因素考慮進去,比如說因限購令無法辦理過戶導致交易不成功的話,定金或訂金如何處理?比如說因房貸審批不下來,或其餘房貸政策變化導致不能如約履行合同時,違約責任如何界定,賠償標準怎麼定?
而買賣雙方都要將可能遇到的情況詳細載入合同或者合同附件,這是對雙方利益最好的保障。
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