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4月1日,廣州市公佈2011年保障性住房建設計劃,預計今年將投資118億元喬遷建8.5萬套保障性住房。其中公租房成爲保障房建設的重中之重,數量爲4.65萬套,佔到建設總量的57%,此外,廉租房0.65萬套,“兩租房”總數達到5.3萬套,佔今年廣州保障房建設總量的62.4%,而經濟適用住房和限價房總量僅爲1.03萬套,僅佔12.1%。
業內專家指出,我國的住房保障制度曾經歷了三大轉變,現時已經開始以公租房、廉租房爲重心,取代過去着重建設經濟適用房和限價房的政策。保障政策開始從讓低收入階層“有住房”轉變爲讓困難家庭“有房住”。這種方向性的轉變,明顯是要在保障性住房與商品住宅市場明顯劃出界限,讓“雙軌”正式成型。保障性住房真正直指保障,但同時也爲市場提出了新的難題,資金回籠會減慢,融資建設會變得困難。而土地出讓以及政策扶持引導強勢的開發商將資源砸到並不爲市場看好的保障性住房計劃當中將是接下來所關注的一大焦點。
經適房、限價房退潮?
2004年建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局等部門聯全發佈的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》和《經濟適用住房管理辦法》,我國剛開始着手建立和完善新形勢下的住房保障制度時,重點發展的並非是“兩租”住房,而是在走中低價位、中小套型的普通商品住房、經濟適用住房的發展思路。
按照現時廣州新推出的2011年保障房建設計劃,經濟適用房和限價房退潮已是不爭的事實,儘管經適房和限價房在廣州推出以來一直被衆多購房者認爲是最划得來的選擇。但也一直受到市場詬病,茅以軾就曾認爲“大建限價房和經適房會推高房價”。事實上,據廣州新出臺的房價調控目標,限價房和經適房都將歸入到房價統計數據中去。有業內人士稱,這兩種曾被作爲居住保障規劃主力的產品現時保障性與市場“雙軌”運行的規劃下,面臨着非常尷尬的定位問題。
2007年8月,國務院頒發了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,政策指出保障制度的重心已經由經濟適用住房轉向了廉租住房。在此基礎上,2007年末,建設部等部門聯合修訂的《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》正式發佈,其中也將廉租房擺在了保障性住房計劃的最顯著地位之上。在日前廣州發佈的2011年保障性住房建設計劃中,顯然經濟適用房不再是規劃的重點,公租房起碼在計劃中已經取而代之成爲保障性住房建設的重頭戲。
事實上,經適房、限價房退潮也並非想象中容易。房地產經濟學家韓世同在此前接受本報記者採訪時曾表示,面對今年國家要大規模建設1000萬套保障性住房計劃,地方政府的壓力很大,而經濟適用住房“相對於其他保障項目,可操作性更強,資金回籠也快,對開發商有吸引力,比較容易落實,仍有可能是今年保障項目建設的重點。”
政府代租如何解決成本?
大規劃建公租房和廉租房被認爲是政策真正落到保障安居之上。特別是公租房的正式推出,使得以往買不起經適房和限價房又不夠資格申請廉租房的“夾心層”在政策上有了真正屬於他們的立腳點。但公租房資金途徑如何解決到目前爲止仍沒有切實的方案。
在廣州保障辦去年的報告中,廉租房保障資金和經適房建設資金在政策上已經明確,可以通過財政投入、銀行貸款和銷售經濟適用住房保證建設資金的投入,但公租房資金解決途徑卻仍沒得到明確。公租房是今年廣州保障房建設的重中之重,數量達到4.65萬套佔保障房建設比重高達57%,按現行土地出讓純收入的10%提取額作爲公租房建設資金根本無法支撐。有分析人士稱,今年,從土地出讓純收入裏提出的比例已經從10%升至13%,仍難解決今年廣州保障房建設的資金,尤其是租賃型保障房建設比例大增,資金回籠速度相對慢,如何解決資金問題是擺在公租房建設面前的一道坎。
面臨資金問題的不僅僅是廣州,北京市某區政府就想出了嘗試以低成本租賃回遷房變身“公租房”的辦法,想要擺脫解決建設中“錢”的問題。這種以政府作爲二房東“代租”的方式引起關注。但有專家指出,這種“政府代租”顯然並不是長遠之計。單純依靠政府出資建設或者回購出租很難有充足的資金進行大規模的公租房建設,更多的希望要放在如何引入市場資本之上,甚至進行政策扶持調動開發商投資。
記者蔣勁勁
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