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近年來,一些大中城市,尤其是一些大城市和特大城市的房價持續高漲,引起了社會的廣泛關注和中央的高度重視。在討論房價爲什麼會持續高漲時,一個比較普遍的觀點是,土地財政是其中的一個最主要的原因,其邏輯推論是:地方政府通過土地拍賣取得高額的財政收入以用於本地的各項支出,土地價格越高,地方政府取得的土地拍賣收入也越高;而地價越高必然是房價也越高,反過來房價越高也會再促使地價升高,地方政府從自身的利益(增加更多的土地財政收入)出發總是不願意使房價下跌。因此,要抑制房價持續過快上漲,根本的辦法就是要改革現行財政體制,改變地方政府過分依賴土地財政的局面。這個推論當然是有一定道理的,但問題是,改革現行財政體制是一個複雜的系統工程,並非短期內能完成,正所謂遠水解不了近渴,對解決中央最近提出的“堅決抑制房價過快上漲”的這個緊迫問題似乎起不到實際的可操作性的作用。
●當某城市的房價、地價過快地上漲到這樣的地步,即生產和生活成本上升已經嚴重影響到當地的經濟發展和G DP的增長時,土地財政收入的目標就會降到相對更爲次要的地位,地方政府要維持高房價的假設就不一定能夠成立。
並且,從理論上來看,上述推論雖然好像有一定的道理,與現實中一些地方政府的行爲也好像相吻合,但是仔細地分析起來,還是存在不少問題。比如,地方政府取得高的土地財政收入是不是就是其最高的或第一的目標?這是令人存疑的問題。筆者認爲,相比較而言,G D P增長反而應該是其追求的更爲綜合的或者說第一的目標。這已經爲許多經驗研究所證實。如果情況確實是這樣,則當某城市的房價從而地價過快地上漲到這樣的地步,即生產和生活成本上升已經嚴重影響到當地的經濟發展從而G D P的增長時,土地財政收入的目標就會降到相對更爲次要的地位,地方政府要維持高房價的假設就不一定能夠成立。另外,從最近幾年的實踐看,中低收入居民的住房問題等民生工程也引起了中央和一些地方政府的重視,並出臺了建設廉租房等相關政策,重慶市政府的做法就比較突出。這些都說明,地方政府通過維持高房價來取得更多的土地財政收入這樣一個邏輯推論是存在問題的,起碼是有待進一步觀察和研究的。高地價和高房價在一定時期裏可能也對G D P增長有很大的促進作用,但其可持續性是令人懷疑的。
●房價過快上漲這一現象自然是很複雜的,影響因素很多,各地的情況也千差萬別,但從經濟學角度來看,它離不開供給和需求這兩個基本的方面。
那麼,究竟如何來解釋一些大中城市房價過快上漲這一現象呢?我覺得,房價過快上漲這一現象自然是很複雜的,影響因素很多,各地的情況也千差萬別,但從經濟學角度來看,它離不開供給和需求這兩個基本的方面。從供給方面看,自從推行住房商品化政策以來,各地政府和開發商的積極性都充分調動了起來,商品房的建設速度應該說是比較快的,供給也是比較充分的,但存在着一個短板,這就是具有一定的公共產品性質的福利性住房,如經濟適用房、廉租房等,其建設速度一直比較慢,供給受到了極大的限制。從需求方面看,同樣是從推行住房商品化政策以來,廣大居民購房的積極性也充分地調動了起來,加上普遍的投資和投機購房,對商品房的需求非常強勁,只不過對很大一部分中低收入城市居民來說,面對不斷上漲的商品房價格,其購買需求雖然很強烈,但難以轉化爲現實的購買力。這樣,綜合供給和需求兩個方面的情況來考察,一方面由於價格較低的福利性住房供給沒有跟上,使得很大一部分中低收入的城市居民的住房需求得不到滿足,使總的住房供給產生了結構性的短缺,並引發了衆多的社會民生問題;另一方面,由於全社會在一個時期裏過分強調了住房的財富增值功能,從而使投資和投機性的購房需求無限膨脹,助推了商品房價格的過快過猛上漲。因此,抑制大中城市房價的過快上漲,也應該從這兩個方面入手,一是儘快增加價格比較低的福利性住房的供給,二是抑制投資和投機性的購房需求。這一政策不是簡單地爲降房價而降房價,因爲各地的情況千差萬別,而是要在增加福利性住房供給的基礎上,切切實實地逐步解決中低收入居民的住房需求問題,從而在總體上逐步控制住商品房價格的上漲速度。
爲解決住房供給方面的短板問題,最近中央提出了2011年要建設1000萬套保障性安居工程住房的計劃,力度不可謂不大。但建設資金的籌集仍是一個很大的問題,中央財政會安排一定比例的資金,但主要應該還是地方政府想辦法。2010年11月16日,財政部、國家發改委和住建部聯合發佈了《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》,規定各地可將從土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金統籌用於發展公共租賃住房。而在這之前的9月末,財政部、國家稅務總局也出臺公租房免徵城鎮土地使用稅、印花稅等多稅種的規定。不過,從土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金這一點早在2007年就有規定了,而根據國家審計署的審計,有不少城市提取的資金未達到10%這個最低的要求比例,有的甚至把已經提取的部分資金挪作他用。這說明一些地方政府對這個問題的重視程度十分不夠,並且相關規定的實際約束力也很有限。爲什麼會出現這樣一種忽視民生的政府行爲,是值得認真去研究和反思的。
●大中城市的房價高漲並不是“價高者得”的招拍掛制度造成的。該制度在城鎮化過程中的作用機制和邏輯鏈條是:城鎮化導致對住房需求增加,引致房價漲;房價漲使土地價值被發現,導致地價漲;地價漲使政府土地財政收入增加,從而有財力用於城鎮基礎設施的改善。這樣一個過程不斷地進行,最終就是一個城鎮化完成的過程。
有一種觀點認爲,現今普遍實行的“價高者得”的土地招拍掛制度存在着推動房價上漲的機制:地產商通過高價獲得土地,勢必要通過高價賣房纔可以將地價的成本消化掉,並且地價倍增的態勢,會連帶同一區域的樓價上升。這從短期來看,似乎是存在着這樣一種邏輯關係,但從較長一個時期看,由於房地產領域是一個競爭比較充分的行業,沒有哪幾個房地產商能夠完全進行壟斷經營,因而其價格最終還是要由當地實際的住房供給和住房有效需求來決定。也就是說,開發商競標高價拿地也是存在着不能將地價成本消化而發生虧損的風險的,並非越高越好。即使是大的國有房地產企業,它們這幾年憑藉比較容易獲得銀行大額貸款的優勢和集團公司的支持,在一些大城市頻獲“地王”稱號,使民營房地產企業望地興嘆,但其實這裏面存在着國有集團公司或國有控股公司內部的價值轉移問題,比如拿了價值連城的地塊後公司在資本市場上的價值可以提升等等,而非真的都指望在原地塊能收回成本。國有企業的這種拿地行爲是否合理不在本文討論範圍,但它說明高地價並不能無條件地推動房價的上漲,如果沒有真正的需求,地價很高的成本實際上不一定都能賺回來!發表評論: |