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6日起,央行再次上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。這是央行今年以來的第二次加息,也是2010年10月以來第4次加息。“加息通道下,存量房貸客戶的利息支出將明顯增加。”知名個貸中介凱盛經略(上海)投資管理有限公司副總經理趙煒說。
以貸款總額100萬元、期限20年、等額本息還款來計算,加息前,5年期以上貸款利率爲6.6%,加息後達到6.8%。如果按基準利率執行,那麼加息後每月還款額從7514.7元增至7633.4元,增加118.7元;如果是二套房按1.1倍利率計算,那麼加息前貸款利率爲7.26%,加息後上調爲7.48%,加息前月供爲7909.82元,加息後則漲爲8043.71元,增加了133.9元。
此次加息,住房公積金貸款利率也隨之調整,五年以下(含五年)的公積金貸款利率從之前的4%調整爲4.2%,五年期以上從4.5%上調爲4.7%。按照上海等一線城市家庭公積金貸款數額上限80萬元計算,加息前20年期的公積金貸款月供5061.2元,加息後需多支出86.77元。
值得注意的是,由於目前各大銀行已基本取消首套房貸利率優惠,連續加息後,住房公積金貸款和商業貸款之間的“利差”進一步擴大。5年期以上商業貸款利率目前爲6.8%,公積金則爲4.7%,兩者利差高達2.1%,公積金貸款的優勢進一步凸顯。假設同樣貸款80萬元、20年期等額本息還款,公積金貸款將比商業住房按揭貸款少支付利息總額23萬多元。 房地產投資需求將進一步受遏制對於樓市而言,此次加息將進一步提高貸款購房者的還貸壓力。去年10月以來已經四次加息,雖然每次0.25個百分點落在月供上並不多,但累計起來相當可觀,加息使得投資成本增加。
專家分析,在近期限貸、限購等政策的基礎上,加息無疑將進一步提高投資投機型購房者的房產持有成本,在未來房價走勢尚不明朗的背景下,也將影響其房產的投資收益率,改變其投資預期,市場中此類需求的入市將更加謹慎。
預計隨着樓市調控不斷深化,加息等貨幣政策的不斷從緊,大量投資投機需求仍將受到持續遏制,市場“量縮價穩”的成交趨勢仍將保持。
長江證券房地產分析師蘇雪晶認爲,貨幣政策與調控政策雙管齊下,不僅抑制了投資投機需求,甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制。 加息對開發商的心理影響較大從房地產公司2010年年報看,房地產公司存量房的增加和經營現金流的減少,也說明房地產行業在資金上更加緊迫的壓力。一位常年在房地產市場一線調研的人士表示,根據近期的觀察,房地產行業的基本面確實在惡化。
蘇雪晶認爲,此次加息對開發商的心理影響較大。政府對於地產業的調控暫時看不到鬆動跡象,因此降價促銷是開發商的必然選擇,預計二季度各大房企的推盤量將逐漸增大,打折促銷的樓盤數量和優惠幅度也將加大。
據瞭解,自限購等樓市調控政策出臺以來,3月份北京一二手房成交基本延續低量態勢。據北京市房地產交易管理網的最新統計,今年一季度,北京一手住宅成交20700多套,與去年四季度相比下跌了近40%,是近三年來一季度成交的最低值。
在新版限購令出臺後,武漢樓市購房需求下降近一半,大量投資客和外地戶籍人員無法在武漢買房。億房網研究中心數據顯示,3月份全市商品房成交7916套,比今年1月份減少三成。
與此同時,部分房地產項目已出現價格鬆動跡象,一季度新盤成交價與擬售價差距拉大,開發商高價預期落空。
據“鏈家地產”市場研究部數據統計分析,北京一季度新盤項目的擬售均價爲每平方米27693元,較去年四季度上漲13%;而成交均價僅爲每平方米18995元,較去年四季度下降10.6%,成交均價和擬售均價的差距高達31.7%。
房價出現鬆動跡象的還有上海。比如,在浦東的一個樓盤項目開盤價“直降3000元”,相對於之前的每平方米32000元的均價,相當於打九折。
我愛我家房地產經紀有限公司副總裁胡景暉認爲,在一些地區房價已出現鬆動跡象的背景下,隨着政策效應的疊加,最快在二季度將迎來房價拐點。
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