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“還有空餘寫字樓出租嗎?”“對不起,早已滿租了。要租房得排隊申請!”
這是昨日發生在武漢新世界國貿大廈內的一段對話。
在經歷幾輪住宅搶購熱潮後,江城樓市熱點從住宅轉換到高端寫字樓。
國際房地產顧問機構——戴德樑行研究統計,武漢高端寫字樓(又稱甲級寫字樓)不到20座,空置率從去年初的10%急劇下降至去年底的1.1%,租賃嚴重供不應求。
“高朋滿座”,無奈謝客
何寧是一家外資銀行的行政經理,從去年底起,他就開始爲銀行遷址發愁。這個租賃幾千平方米的大主顧,幾個月來竟沒能在武漢找到一個合適的去處。“寫字樓檔次低了,不適合銀行。但好的寫字樓都接近滿租,更別提找個一樓門面了。”
安邦壽險入漢,爲租到高端甲級寫字樓甚至四處託人找關係,幾番碰壁後只好棲身於漢正街周邊。
甲級寫字樓之一的新世界國貿大廈,2年前還曾派人在大堂內散發廣告以招徠租戶。可現在IBM、SONY等300多家企業將這座大廈塞滿。漢口的建銀大廈、瑞通廣場、漢口銀行大廈,也已全部滿租。
武昌如出一轍。武昌區總部經濟辦公室主任李明悌介紹,該區甲級寫字樓出租率都在99%以上,全區68棟商務樓宇中,單層空置面積上千平方米的,僅有4棟。
“魚龍混雜”,冷熱不均
甲級寫字樓火爆,但中低端寫字樓卻是另一番景象。街道口的鵬程國際廣場、阜華大廈,漢口的保利金廣場等多處寫字樓,招租的廣告貼滿窗戶。
在“趕集網”上,僅鵬程國際廣場出租的廣告就達17條,最便宜的月租每平方米只要18元,甚至不如周邊的住宅租價。
保利金廣場一位物業人員介紹,寫字樓內手機銷售、廣告代理、培訓、貿易等各種機構都有,隔幾個月換個租戶很正常。
一開發商分析,部分寫字樓定位不清晰,有的搞商住兩用,有的想搞小戶型,結果搞成四不像。部分開發商爲了回籠資金,一賣了之,結果造成商戶類型紛雜,降低了品質。此外,武漢企業規模偏小,租賃住宅或老舊辦公樓,從而擠壓了中低端寫字樓的市場。但高端寫字樓一般只租不賣,便於招商擇商,品質提升又進一步吸引了實力企業入駐。
需求旺盛,供應斷檔
2005年前後,武漢曾形成一波寫字樓建設高潮,當時有人擔心寫字樓過剩。2007年,該市甲級寫字樓空置率“如期”達到了24%。
但所有擔心從去年開始煙消雲散。
戴德樑行(武漢)有限公司商鋪部助理董事馮波分析,甲級寫字樓走俏首先源於供應斷檔。
最近3年,隨着武漢商品住宅逐年看漲,衆多開發商棄寫字樓轉投住宅,每年竣工房屋約900萬平方米,但寫字樓佔比不到5%。據統計,3年來,偌大武漢新建成的高端寫字樓只有浦發銀行大廈等寥寥幾棟。
而隨着產業轉移,國內外大企業加速入漢,需求猛增,江城高端寫字樓租賃從2009年底開始走旺。
李明悌說,武昌區千萬元資本的企業每年就新增100家,其中有10家總部企業,僅這批企業就可“吃光”全區每年新增的十幾萬平方米寫字樓供應量。
去年武漢市新增企業30037家,以每家最少用100平方米計算,辦公需求達300萬平方米。這一數字是去年新竣工寫字樓面積的七八倍。
開發猛增,是喜是憂
高端寫字樓租金和售價開始飆漲。
有房地產機構統計,武漢高端寫字樓目前每平方米月租62元,比一年前平均上漲20%,算上物業管理費,每平方米月租至少在80元以上。最貴的民生銀行大廈已漲至122元以上。
億房研究中心調查,去年該市寫字樓成交均價比前年飛漲42%,大大超過住宅17%的漲幅。在傳統商圈,寫字樓成交價已達1.5萬元至2萬元/平方米。
市場重新點燃開發商投建寫字樓的激情。
新的寫字樓扎堆於長江兩岸、王家墩CBD、中南路、建設大道周邊。保利文化廣場、海山金谷、廣發銀行大廈、武漢天地商務羣等一大批寫字樓拔地而起。據不完全統計,該市在建和擬建寫字樓至少在300萬平方米,相當於近幾年年均竣工量的8倍以上。
馮波表示,武漢寫字樓開發並不均衡,階段性的開發體量猛增,可能造成幾年後供應過剩。
但李明悌卻對此樂觀。他說,寫字樓建設一定要有超前性,就像交通等基礎建設,只有適度空餘,投資環境才能更有承載力,更有競爭優勢吸引企業入駐。(記者江萌)
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