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地方政府應擴大有效供地,加大保障性住房建設,打擊哄擡漲價、囤積居奇、佔地不開發行爲,整治稅費雜多、腐敗盛行現象,完善統計制度,及時公開市場信息
□陳德豪
近期全國各地城市陸續按要求出臺了房價調控目標,絕大多數給出的答案都是漲,並且基本上漲幅上限都設定爲當地GDP增長率或當地居民可支配收入的增長率(多數地方政府給出的居民個人可支配收入的增幅大於GDP增幅)。由於各地已實現或規劃的GDP增長率都高達10%以上(已實現的不管是否有水分,規劃中的不管能否實現),在高房價基數上還要漲10%左右,給老百姓的感受就是房價漲可期、跌無份了。對此引發質疑在所難免。
深層思考當前房價調控問題,必須回答三個問題:一是政府應該調控房價嗎?二是政府有能力調控房價嗎?三是政府如何調控房價?
住房是基本民生用品,調控房價是應然之舉
如果把住房迴歸爲基本民生用品,房價關乎社會穩定和地方整體經濟的可持續發展,那麼調控民怨沸騰的房價,顯是應然之舉。但是地方政府出於對政績的考量和被上級問責的擔憂,就可能把問題引向反面。講政績和支配力,房價不高何來GDP的光鮮數字,何來大把土地財政收入,何來大拆大建的魄力?再說,調控目標設定嚴了,一旦承諾達不到,不是自打嘴巴,自找難堪,授人以問責之柄嗎?更何況將房價調低也切實有不少社會經濟方面的負面作用。
宏觀調控一直是政府幹預經濟運行的手段,且政府對房價有特別的調控法寶
只要想到:房價是物價的一種,而我們實行的是社會主義市場經濟,宏觀調控一直是政府幹預經濟運行的手段,連英美等國都有復歸凱恩斯主義的傾向,更何況我們還有特殊的國情———國有土地壟斷在國家政府手裏,那麼就一定會得出結論,房價是可調的。既然房價是可調的,並且政府還有特別的調控法寶———壟斷的國有土地所有權,爲什麼一輪輪房價就是調不下來?其原因衆多,不再細究,單就近幾年的調控過程來看,2003年宏觀調控見成效的時候,因爲SARS而放緩,2008年調控明顯見效的時候,又因爲美國金融危機而主動放棄,甚至以寬鬆的貨幣政策反向助推了房地產泡沫擴大。政策的連續性不夠,調控的結果走到了民衆預期的反面,政府調控決心與能力飽受質疑,調控難度自然越來越大,效果越來越差。調控房價,本來當前最緊要的是打消人們對房價上漲的預期,儘快扭轉全民把買房作爲積累、保持財富的消費觀,可是各地近期出臺的調控目標,不僅未起到消火降溫的作用,還無異於火上澆油,幾乎是要把調控導向另一次失敗。
如何調控房價?
如何調控房價,就如同政府如何幹預市場,是一門非常複雜的藝術,它不是政府一情願、不費力氣就能掌控的技術活。
本次各地給出的調控指標太具體,一是不可能實現(除非統計造假),二是與調控的初衷相違背,調控即是將目標控制在一定範圍,可是不管公佈的目標是上漲還是下跌,一般都會讓老百姓形成同向預期,老百姓的預期只要一部分由觀望轉化爲行動,就會形成漲時助漲、跌時助跌的效果,沒有其他突發因素干預,勢必突破原定範圍,難保政府設定的目標不會落空。雖說,政府能一定程度地調控房價,但政府理應對市場懷有敬畏之心,不管政府的決心有多大,權威有多高,政策的效果也需要經過市場的過濾與檢驗,政府可以完全左右市場的時代已一去不復返了。
其實,筆者覺得政府調控房價不能只在調控房價上漲率的數字上做文章,應以謀求全民整體福利最大化爲出發點,以經濟規律爲準繩,以經濟持續穩定發展爲歸宿,綜合當地社會經濟發展宏觀環境、資源條件、規劃方向,有所爲有所不爲。國家層面,應收緊銀根,減少發鈔,對外適當升值(抵消部分輸入性通脹影響),改革土地財政弊政,儘快完善出臺物業稅(對多套、大戶型實行跨度較大的級差稅率),保持調控政策的連續性。地方政府應擴大有效供地,加大保障性住房建設,打擊哄擡漲價、囤積居奇、佔地不開發行爲,整治稅費雜多、腐敗盛行(使整體經濟運行的每一個環節充滿權利尋租成本)現象,完善統計制度,及時公開市場信息。
房價並非不能漲,而是不要漲得脫離經濟基本面、脫離大衆的購買力。在一個土地資源稀缺、經濟快速發展、貨幣持續貶值、全民傾其所有爭先恐後買房、市場容量巨大的環境裏,一時一地把房價控制在一個很小的範圍,確是一個十分艱鉅的任務,調控之路,任重道遠。
作者系廣州大學商學院教授、廣州市房地產學會專家委員
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