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到4月1日,國務院敲定各地公佈房價控制目標的最後期限已過。100多個已公佈房價調控目標的城市中,參照系不盡相同:調控目標或低於年度城鎮居民人均可支配收入增幅,或低於GDP增幅,或與房價收入比掛鉤……業內人士表示,政策限期雖至,房價調控尚未停止,房價調控目標或將再次調整。
回顧過去一年多我國房地產調控的政策軌跡,從2010年1月份的“國11條”,4月份的“國10條”,到9月份多部委聯合出手調控房價,再到今年年初房產稅試點的推出……一方面,中央調控房地產的力度越來越大,程度越來越深;另一方面,房價依然高企,現實與社會期待仍有相當距離。
在這樣的背景下,2011年初“國8條”出臺,在進一步強化保障房建設、“限購”“限貸”等調控政策的基礎上,進一步明確要求各地限期出臺房價控制目標,其背後的政策用意非常明顯:通過量化的調控目標,明確責任、遏制房價過快上漲、扭轉市場預期,從而保證房地產市場平穩健康發展。
爲此,“國8條”中不僅提出了目標出臺的具體期限,還明確提出了制定房價控制目標的三個重要參考維度——當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力。希望各地能夠因地制宜,在綜合考慮多種因素的情況下制定出合理的調控目標。
兩個多月過去了,從銀川公佈房價控制目標爲“新建商品住房價格上漲幅度控制在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內”開始,各地在制定房價控制目標的參考因素中,超過10%的GDP發展速度和人均可支配收入增速,被屢屢作爲參照系,而“居民住房支付能力”則有意無意地被忽略了。
從目前已經公佈房價控制目標的100多個城市來看,除了北京明確提出“穩中有降”的調控目標之外,幾乎所有城市都在各自的參照系下爲2011年房價的繼續上漲留下了“充足”的空間。原本以控制房價、扭轉預期爲目的的房價控制目標在具體的實踐中反倒助長了“漲價”預期。不僅如此,在制定房價控制目標的過程中,一些城市只對部分區域限價,還有一些城市只對部分戶型限價的措施,更是變相地消解了調控的力度,將執行中央政策變成了完成任務的“對策”。
“寬鬆”的房價控制目標背後,反映出地方政府在執行中央調控政策時面臨的兩難抉擇:一方面,房價上漲過快不能不管、不能不調;另一方面,對土地財政的依賴,對房地產投資拉動的需求,短時間內依舊無法擺脫,迫使地方政府必須爲房地產的發展預留出空間,從而在控制房價的問題上猶豫徘徊。
除此之外,如何衡量居民住房支付能力,如何建立起更加完善和準確的房價統計標準,如何強化對調控不力的行政問責等等技術性的問題,同樣制約着房價控制目標的制定和實現。
在房價控制目標問題上產生的爭議和質疑,再次凸顯出我國房地產調控的複雜性、緊迫性和特殊性。科學設定房價控制標準,確保調控政策不變形、不走樣,需要地方政府深入領會中央調控的精神,堅決執行中央調控的政策。與此同時,更加需要自上而下,加快房地產深層次調控的步伐,進一步捋順中央和地方的財稅關係,建立健全更加行之有效的調控行政問責機制,加快推進保障性住房建設……而這些工作都不是短時間內能夠完成、實現的,需要在實踐的過程中不斷豐富和完善。
近日,針對房價控制目標引發的爭議和質疑,住房和城鄉建設部已發出通知,要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時,要在本地區內聽取社會的意見,使各地調控目標的制定科學合理,並取得社會的認同和支持。已經公佈本地區年度新建住房價格控制目標的城市,也要以適當的方式聽取社會的意見,並根據聽取意見的情況,酌情調整已發佈的調控目標。
一季度已過,“限期”雖至,但房價調控的腳步並沒有停止。無論是對於已經出臺調控目標,還是調控目標尚未出臺的城市,繼續聽取各方意見,結合自身實際,綜合考慮多種因素,對已發佈的房價控制目標進行反饋和調整,拿出真正經得起考驗的房價控制目標依舊是需要認真面對和解決的問題。
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