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大連版“限購令”剛剛落地,房地產市場又將迎來“明碼標價”。日前,國家發改委發佈《商品房銷售明碼標價規定》,明令從5月1日起商品房銷售實行一套一標價,並明確公示代收代辦收費和物業服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。
明碼標價,在商業領域並不是個陌生的詞彙。然而在房地產市場,長期處在輿論中心的房價,卻似乎始終帶有一絲撲朔迷離的神祕色彩。因此,明碼標價能否讓房價更“透明”,甚至發揮“限價”的額外功效,成爲業內人士的敏感點、購房者的關注點。而隨着政府的調控、購房者的渴盼、房產商的應對交織在一起,也許一場關於房價的“博弈”將就此拉開大幕。
定價:房產商的技巧性博弈“一套一個價”“一天一個樣”去年購房的市民王女士覺得自己挺“幸運”。她告訴記者,她選購的樓盤挺火,交意向金的人數遠超過樓盤的房源,她買完後幾天房價就被調高了千元,這樣算來相當於她幾天之間就“賺”了數萬元。王女士的“幸運”背後,正是目前房價“一天一個樣”的客觀現實。如此“變幻莫測”,有時也加重了一些購房者的搶購情緒——今天不下手說不定明天就漲了。對於房產商來說,這無疑是一種“良性循環”。
樓盤到底如何定價?一位業內人士介紹說,確定房價的過程比較複雜,包括覈算樓盤成本、比較周邊樓盤、判斷客戶認知。最後一個環節最凸顯房產商的“技巧”,如何“試”出客戶對樓盤價格的接受底線是房價“博弈”的關鍵。此外,由於樓盤銷售往往是“一套一個價”,因此購房者選購的不同商品房之間,從價格上就失去了比較的意義。
調控:政策的平衡性博弈從有了客戶再定價到定了價 再招攬客戶此次明碼標價新政出臺,就是要使僅憑房產商“一家之言”就可以隨意操控房價的局面得到改變。通過增加商品房價格的透明度,“平衡”當前房產商與購房者之間的不平衡關係。
按照新的明碼標價政策,已取得預售許可和銷售現房的房地產經營者,要在公開房源時,實行明碼標價。此外,針對“一套一個價”,規定商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的,還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。
從以上內容來看,明碼標價新政希望購房者不再“霧裏看花”,能夠看得懂房價,錢掏得更明白。中山區一處售樓現場的負責人進一步分析,執行明碼標價將改變房產商現有的定價方式和體系,從有了客戶再定價,到定了價再招攬客戶,在一定程度對房產商的自主定價進行了限制。削弱房地產商目前佔有的絕對主導地位,從總體來看會爲購房者帶來利益。
落實:市場的應對性博弈房產商或將“巧妙”規避約束, 明碼仍是“虛價”隨着房市調控政策的輪番襲來,房產商“適應力”也在提高。面對明碼標價,房產商又將如何“應對”?記者在採訪中瞭解到,由於距離執行還有1個月,所以不少房產商表示尚無具體營銷策略調整計劃。
在對房價的調控上,明碼標價能否發揮明顯甚至“限價”作用,也有人並不看好。一位業內人士表示,根據銷售排期、樓盤體量、客戶反應、市場波動等因素,一個樓盤在銷售過程中價格很難保持不變。因此,既面對明碼標價的要求,又有調整價格的需求,房產商很可能會調高申報價格,先打折銷售,爲下一步調整預留出空間。如此一來,明碼的仍然是“虛價”,房產商規避了約束,購房者還得“霧裏看花”。
同時,對於部分房產商常採用的“捂盤”銷售策略,有業內人士認爲,房產商也可能會通過控制樓盤內的住宅分批達到預售條件,以分批銷售的方式減少受到的影響。總的來說,商品房明碼標價新政效果如何,還要看下一步具體的執行和落實情況。(記者徐伯元)
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