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提要:今年2月,國務院發佈了號稱史上最嚴厲的“國八條”房地產調控措施,要求各地方政府在一季度前向社會公佈當地房價調控目標。然而至今全國卻只有43個城市公佈了今年的房價調控目標。在已公佈的城市中,多數是將當地的房價漲幅與GDP和居民收入綁定,含糊其辭者有之,以10%爲參照基準的也有之,只有北京一地明確提出“比照去年穩中有降”,但降多少卻也語焉不詳。一衆地方政府竟然連個“跌”字都不敢喊,令民衆不免大失所望。
今年2月,國務院發佈了號稱史上最嚴厲的“國八條”房地產調控措施,要求各地方政府在一季度前向社會公佈當地房價調控目標。然而至今全國卻只有43個城市公佈了今年的房價調控目標。在已公佈的城市中,多數是將當地的房價漲幅與GDP和居民收入綁定,含糊其辭者有之,以10%爲參照基準的也有之,只有北京一地明確提出“比照去年穩中有降”,但降多少卻也語焉不詳。一衆地方政府竟然連個“跌”字都不敢喊,令民衆不免大失所望。
對此,筆者認爲其實並不值得憤憤然。只要不符合激勵相容的機制安排(即“你好我也好”的學術說法),那麼便無論如何地合乎情理,也只能是空中樓閣。典型的例子如按需分配,在任何社會怕都是人人舉手贊成,但又有哪個頭腦清楚的領導人敢當真去做嘗試呢?
對於房價未來走勢,一個接近理性的判斷或許是,僅以目前自上而下針對需求的價格調控操作,仍是根本無解。特別地,在財政分肥遊戲還沒有一個新玩法的前提下,更不必指望地方政府能立即提前自行廢去一身斂財武功,積極主動地去落實調控政策。
或有人又會說,如此這般,將財權、事權重新進行一番分配,便可讓根本難題迎刃而解了吧。可惜的是,財稅改革的難度一直被論客們刻意低估。其核心矛盾並不在於要劃出多大比例給地方政府以滿足其事權擴大的需要,而在於地方政府是否真的存在事權的擴大,以及分權是否能夠對公衆福祉形成帕累託改進。衆所周知,與中央機構精簡人員、機構整編的趨勢相反,地方政府的機構、人員近些年來一直在不斷膨脹。從中央政府多劃出的財權一旦不能投入對應的事權,則可能使得中央政府成爲最後的社會責任埋單者。這種背景下,財稅體制改革無疑面臨諸多難題。真指望依靠其儘快推進財權、事權改革,促動地方政府調控樓市積極性,顯然遠水不解近渴。
房地產問題作爲多方利益糾纏的縮影,彙集了幾乎所有深層次矛盾。從此出發,也就可以理解,爲什麼地方政府對保障性住房的態度也是不冷不熱。不僅保障性住房的土地收入根本無法和經由招拍掛渠道產生的住宅地塊收入相比,而且保障性住房的配套資金也是難上加難。按照1000萬套保障房建設計劃,配套資金至少需要1.3萬億元。分解來看,土地出讓金的10%(大約3000億元)可用於保障房建設,國開行與住建部的協議約1000億元,加上中央財政承諾投入的1200億元,及動員公積金支持保障房試點等管道,缺口仍甚大。如此可見,下階段當真能有多少保障房及時進入市場,或許也不樂觀。既然房地產市場增量供給仍然存疑,化解供需失衡造成的價格虛高便無從談起。這種情況下,誰又能說房價已經或正在形成長期拐點呢?
最值得關注的是,隨着住宅限購的措施在各地逐步推開,“商改住”蔚然成風,且正在形成新的投機熱點。長期以來,由於住宅地產的熱絡,商業地產在一定程度上被有意無意地忽視。經歷此番調控,很多以商業立項的樓宇稍加改動,即以住宅面目推向市場,既無需考慮限購約束,也在事實上具備相當強的比價效應。這使得地方政府又看到了新的機遇。必須注意到,相當一部分地方政府面對上級產業結構轉型要求,正苦無對策,而今又有了商業地產這一似曾相識的救命稻草,自然駕輕就熟地操弄起來,希求以此維持經濟增速,暫且捱過眼前難關。
綜合幾個方面因素看,地方政府並無動力對樓價喊“跌”,強求其做口不應心的事情也對現實矛盾缺乏助益。客觀上,那些將樓價調控目標定爲10%的做法,和強烈看多並無根本區別———衆所周知,“十二五”對GDP的規劃增速不過7%,既然某地樓價漲幅能達10%,豈非仍是投資亮點?由是觀之,我國的樓市調控要達成目的,還需要再行加碼,務須觸及深層矛盾,否則仍將難免失敗命運。
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