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被媒體稱爲北京“樓市新政後首起退房案”的金女士訴魯先生解除購房合同案日前有了結果。案件雙方已在庭外協商後和解,原告金女士撤訴。
今年58歲的金女士在北京隨女兒女婿居住,因家裏住房緊張,2月中旬,金女士看好了位於昌平區回龍觀的一套房屋,與被告魯先生簽訂了購房合同,並通過銀行轉賬的方式支付了定金20萬元。雙方同時約定,今年4月份再辦理房屋所有權過戶手續。
2月15日,北京調控樓市的“京十五條”公佈。依據新政規定,戶籍在外地的金女士在京不能購房,無法辦理過戶手續,遂向魯先生提出解除合同並退還購房定金的要求,遭到拒絕。金女士無奈起訴至昌平區法院,要求解除合同、退還購房定金。
昌平區法院受理此案後,承辦法官在開庭前多次與原被告雙方當事人聯繫,告知訴訟程序,釋明合同法等相關法律規定,並促成雙方在庭外進行協商。近日,原告金女士告知法院雙方已達成和解協議,被告魯先生同意退還全部購房定金,並向法院提交了撤訴申請。昌平區法院裁定準予撤訴。
【點評】盧志成(北京市昌平區法院回龍觀法庭法官助理):我國合同法第7條規定:當事人訂立、履行合同,應當遵守法律、行政法規。第9條規定:當事人訂立合同,應當具有相應的民事權利能力和民事行爲能力。第52條規定:有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。從上述法條可以看出,符合下列條件的合同有效:1.雙方當事人真實自由意志的表達;2.不具有合同法第52條規定的情形;3.當事人具有相應的民事權利能力和民事行爲能力。金女士與魯先生簽訂合同時,“京十五條”尚未出臺,而且從目前的證據材料看,該合同符合法律的規定,是有效的。
同時,合同法第117條規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。不可抗力,是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。政策調整是否能認定爲不可抗力,還存在爭議。
選房過程中,一定要了解清楚現行政策,確保萬無一失後再給付對方錢款。買賣房屋過程中,要掌握好對方的個人信息,一旦發生糾紛,應儘快通過協商解決,如果雙方無法達成協議,也應儘快通過法律途徑解決。受到政策限制的時候不要鑽政策“空子”,不要輕易通過借名買房、辦理假離婚的方式來購買房屋,因爲這樣同樣也有很大的法律風險。(完)
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