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到31日,南昌住房限購令滿一個月,從本月的房市運行情況看,房價雖未明顯鬆動,但出現了新商住房、二手住宅冷暖不均的現象,新商住房成交進一步萎縮。市區仍主要是居民置業的首選,非限購區的成交併未放大。
業內人士分析,3月份開始新盤、尾盤推出量加大,5、6月份是一個供應的小高峯期,屆時會出現更多的新盤,是觀察房價變動的一個重要窗口期。限購令下本月南昌房市都發生了哪些變化?記者進行系列採訪進行揭示。
新商住房成交 環比降近五成
受房產限購舉措的影響,今年1月份以來南昌房市猶如坐過山車,舊、新住房限購令的實施前夕,住房成交量一度明顯放大;正式實施後,住房成交明顯下降。3月1日南昌實施的住房限購令更加嚴格,幾乎克隆了“國八條”,對房市產生了較深的影響,新住房多個交易日以個位數成交。到30日,本月新商住房日成交量未超過30套。不過,二手住宅在經歷本月最初幾個交易日低迷成交後,恢復的較快。
南昌市房管局官方網統計的數據顯示,截止30日下午18點,新商住房共成交487套,日均15.2套。按此成交計算,本月新商住房成交爲500餘套。2月份受春節因素影響,新商住房成交979套,較1月份環比降七成;而3月份成交進一步萎縮,會較2月份環比降近五成,足見限購令對新商住房影響日益顯現。
非限購區未“受益”市區限購令
南昌市區住房限購令的實施,一度被看成是南昌縣、新建縣樓盤利好信息,2月份該兩縣還出現多個樓盤漲價的形勢。不過從實際成交的情況看,環比呈下降的趨勢。以南昌縣爲例,記者注意到,2月份春節後9日至28日,該縣正常交易日內成交了1263套,日均63套;而3月份前28天日均成交不到40套,出現明顯的下滑。市區的限購令抑制了新商住房的成交,並沒有間接促動“南新”兩縣的成交上升。
對此,同致地產市場研究部經理吳志凌認爲,市區的房地產運行形勢具有風向標作用,其價漲量升,就會帶動“南新”兩縣的房市,反之這兩個縣的樓市很難特立獨行。居民置業一般會首選市區,地緣性因素會影響到居民購房心理。
“非限購區成交未放大,說明購房人越來越理性了,對於非限購區的房價來說,大多數購房者還是覺得有點過高,再加上非限購區得配套設施、人氣等多種因素,居民不會因市區限購而踊躍夠‘南新’兩縣的房子。”江西省愛建房產營銷總監翁強分析稱。
江西老樓地產顧問公司董事長殷升表示,投資客比較關注老城區的樓盤,對非限購區的樓盤不追、不搶。主要是資金成本開始增高,對未來趨勢不明顯看好,投資客進入理性投資期。非限購區以剛性需求爲主,故未出現成交量放大。
剛性需求支撐二手房趨於平穩
與新商住房成交不同的是,二手住宅成交整體趨於平穩。到30日下午18點,共成交1434套,比2月份多121套,處於趨暖的狀態。不過從成交的區域看,紅谷灘新區、高新區等區域二手住宅成交清淡,主要集中在東湖、西湖、青山湖、青雲譜等幾大區域。
對於新商住房、二手住宅的運行如此情況,翁強分析,二手房的客源絕大多數都是剛性需求者,而購買新房的客源有相當一部分是出於投資的心態。由於2010年房價的整體上行,地段好點新樓盤單價基本上都在9000元左右,甚至市內幾個樓盤都開出1.3萬的均價,讓購房者對新房只有望而卻步了。然而二手房有着面積小、單價、總價都優於新房的優勢,所以二手房的看房率還是相當的高,只是成交量較之前略低了一點。
二手房的絕大部分成交量由老城區貢獻,主要是在購物、學校、交通等方面比較便捷,購房者首選這些區域的二手房,從而使得二手房成交與新房相比,相對平穩,沒出現大起大落的現象。另外,記者在採訪多家房產中介門店的過程中注意到,二手房價雖未明顯下降,但已出現買方市場的趨勢,不再以前那樣“坐地起價”,而且還會有適當折價出售的情況。
房產中介門店 出現收縮苗頭
儘管3月份二手房成交量基本與2月份持平,但2月還有春節因素及成交天數也少,相比之下其實有所下滑。數據顯示,2月份二手住宅成交1313套,日均46.9套;而到3月30日,本月日均成交47.8套,略多1套,扣除2月份客觀因素,並沒達到前期的正常水平。
記者調查中注意到,由於離老城區偏遠的區域二手房成交清淡,出現了門店轉讓的情況。在京東大道上,某二手房中介的一個門店已關門上鎖,貼出了“轉讓”的字樣。記者3月29致電欲“租”該轉讓門店,對方說道,由於限購令後成交太清淡,公司決定轉讓門店,以減小支出成本,轉讓費2萬元。另外,在老城區內的解放路上,也有中介門店關門轉讓的情況。
業內人士分析,在限購令的影響下,雖然二手房成交沒有出現大幅下滑,但在房產調控政策日益趨緊的情況下,成交很難恢復到前期的正常水平,況且新老城區的成交十分不均衡。與前幾年房產中介積極擴張不同的是,今年較爲謹慎,開始壓縮門店,以達到控制風險的目的。若後期二手住宅成交出現明顯下滑,那實力弱的中介將會加快關門的速度,從而出現新一輪的洗牌。
店面租金漲幅超住房
限購令只針對住房買賣,而對商業房沒有調控措施,這給商業地產以契機。商業房不僅成交量放大,商鋪租金也出現較大漲幅。統計數據顯示,到30日下午18時,成交535套,而2月份爲365套,本月成交明顯上升,表明部分房產投資者轉向商業地產。同時,也刺激了商鋪租金上漲。
翁強稱,今年的住房租金比去年同期上漲幅度並不是很大,一般都在50元至150元之間。例如,學校附近等地方房源不多的地段漲幅稍微偏高點。然而受今年物價偏高等多種因素影響,投資者追求資金保值及增值,使得不少店面的租金漲幅普遍超過了三成左右。
五、六月份房價變動敏感期
本月,南昌市區新盤、尾盤推出量明顯加大。到30日爲止,新建商品房可售量達7390套,其中本月新推的爲1911套,是2月份的14倍。同致地產研究部分析,從預計入市樓盤分佈區域看,城區高價板塊入市樓盤增多,其中不少均價在8000元/㎡及以上,這將推高整體均價。不過,在3月前樓市供應相對偏緊的情況下,短時間內不會出現房價大的調整。
“五、六月份是樓市的旺季之一,成爲商品房供應的小高峯,屆時會出現更多的新盤,供應量加大,將會是觀察房價變動的一個重要窗口期。如果成交量得不到放大,那房價可能就會出現調整。”吳志凌稱,房市經過第一個變動敏感期,若平穩的話,那接下來嚴峻的考驗在九、十月,到時供應量進一步加大,成交情況顯得尤爲關鍵。
殷升表示,住房限購令導演了一場樓市拉鉅戰,開發商希望房價向上,置業者希望房價降,這一對永遠存在的矛盾:一個希望一上再上,一個希望一降再降。開發商的堅挺需要強大的現金流量作支持才能度過煎熬期,只有當現金流量不夠時,房價纔有下降的理由。值得注意的是,二手房的價格走勢,能更加容易對未來作出判斷。
對於後期的樓市,翁強謹慎樂觀地認爲,出現拐點的可能性不大。從南昌各大中介的交易量來看,在目前的高壓政策下,如能先仰制房價的上漲趨勢,那就是成功有效的政策了。(記者秦謙)
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