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近日,北京、上海、廣州等地出現了個別開發商悄然降價、個別樓盤因降幅較大甚至引起先期業主退賠訴求的消息。雖然如此,從整體來看,經過幾輪調控,房價仍未出現明顯鬆動。業內人士分析,尤其是大型房企,不會急於降價銷售,而決定因素仍在於開發商的資金狀況。
根據上市房企近期公佈的2010年年報,部分房企的負債率有所提高,資金壓力加大,更有22家上市房企宣佈不進行分紅。業內人士分析,如果交易量持續保持低位,大部分房企的資金鍊大約還能夠維持6—8個月,之後,因房企資金鍊過度繃緊部分房企將有可能選擇降價拋售來回籠資金。如果情況繼續惡化,部分企業將會因資金鍊斷裂而被兼併重組,樓市或將迎來“洗牌”時間。
●南方日報記者 盧軼 實習生 常仙鶴 近四成上市房企不分紅目前,滬深兩市已有大約一半的上市房企公佈了2010年年報。截至昨日,9家公司因未分配利潤爲負宣佈不進行利潤分配及股本轉增,另有13家公司主動提出不分紅。房地產公司零分紅陣營目前已有22家,佔到已公佈年報房地產公司總數近四成。
具體來看,廣宇發展、上海新梅、綠景地產、魯商置業、深鴻基、南京中北、西藏城投、順發恆業、豐華股份9家未分配利潤爲負;銀基發展、京投銀泰、天保基建、海泰發展、世茂股份、時代萬恆、萬業企業、信達地產、天地源、寧波富達、綿世股份、界龍實業、福星股份等13家公司則以樓市調控、公司發展需求、資金需求量較大等理由主動提出不分紅。
上週,地產龍頭“招保萬金”———萬科、保利、招商、金地四家地產商年報也悉數出爐。作爲行業龍頭,它們的業績和變化幾乎是房地產業的晴雨表。
雖然“招保萬金”四家公司2010年均有分紅:招商地產2010年淨利潤20.11億元,擬每10股派1.2元;保利地產2010年淨賺49億,擬10轉3派2.13元;萬科2010年淨賺72億,擬10股派1元;金地集團2010年淨利潤27億元,擬10股派0.6元。但從經營性現金流來看,四家公司中只有萬科爲正,同比也仍下降75.82%;而資產負債率則分別高達74.69%、78.98%、64.65%和71.15%。 房企增發計劃頻頻折戟資金鍊趨緊加大了開發商融資的需求。但從融資情況來看,2010年地產上市公司的再融資成績單可謂慘不忍睹,增發計劃頻頻折戟。
根據WIND統計,2010年至今,A股有49家地產公司披露增發預案,預計募集資金共約1114.63億元,但整個2010年僅有中弘地產、鳳凰股份兩家地產公司順利通過定向增發,募得資金合計28億元。相比之下,2009年則有25家地產公司成功實施增發,合計募集資金約246億。
而兩市合計有12家房地產板塊公司增發方案流產,包括剛泰控股定向增發方案遭到股東否決,而實達集團、招商地產、九龍山等11家公司停止實施增發預案。僅今年3月以來,就有大連友誼、中天城投、海印股份宣佈撤回非公開發行方案。
此外,樓市調控還導致多家房企借殼上市的夢想破滅。2010年10月15日,證監會宣佈已暫緩受理房地產開發企業重組申請,並對已受理的房地產類重組申請徵求國土資源部意見。僅僅今年3月,已有*ST博通、吉林製藥宣佈向證監會申請撤回重大資產重組申請,並計劃審議新的重組預案。此外,還有*ST德棉、ST東源等十餘家ST公司轉型地產股受阻。 中小開發商考驗更嚴峻國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆表示,進入2011年受調控影響,很多主要的城市銷售在明顯地下降,而且在局部的城市房地產價格出現回落,這些影響在2010年的年報表現得並不充分。而如果從2011年看,經營型的現金流會減少,銷售回款會減慢,一些負債率高的房地產商可能就面臨資金的壓力。
更有業內人士分析,開發商資金現狀趨於緊缺幾乎已經毋庸置疑。相較於積極開拓新市場的大型開發商,中小開發商面臨的考驗更是嚴峻。而如果交易量持續保持低位,大型開發商自身的資金鍊也頂多能夠維持6—8個月。
目前,北京、上海、廣州、深圳等城市已經有部分開發商開始策略性地降價試探市場。廣州市社會科學院研究員彭澎表示,限購令和限貸令所引發的成交量銳減,正給開發商帶來前所未有的麻煩,加上“十二五”期間新增3600萬套保障性住房的衝擊,供需關係已經發生明顯改變。再加上貨幣政策的實質性緊縮,開發商貸款難、上市難、融資難,迫於資金壓力而降價銷售的可能性正在不斷加大。
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