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大限將至,據公開披露的信息,截至27日,僅有近40個城市公佈了房價調控目標,且其中多數城市的房價調控目標與當地GDP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤,因此被認爲是在強化房價上漲預期(3月28日《經濟參考報》)。
其實,根據“新國八條”,2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於一季度向社會公佈。目前公佈房價調控目標的多數城市的目標與當地GDP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤,似乎亦也可規避掉上級的問責。平心而論,在房地產支柱地位、土地財政依賴未有根本轉變的情形下,要地方政府爲“史上最嚴厲”的樓市調控利器“新國八條”不糾結、不消極、不觀望委實也難,表現在公佈房價調控目標上,便是上述滿足於規避問責的“做做樣子”。
做做樣子走走過場地公佈房價調控目標,理所當然會受到有識之士的置喙詬病。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示,地方政府公佈這些住房控制目標其實是漲價不是控制價格。一些專家更是表達了相關目標可能變質爲數字遊戲的擔憂。中國社會科學院經濟學博士馬光遠則認爲,國務院要求地方政府公佈的調控目標,要綜合考慮當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個因素。地方政府顯然遺漏了居民住房支付能力這個重要因素。馬光遠舉例說,如果一個城市的房價是1萬元一平米,而人均收入是3000元。1萬元房價漲10%是1000元,3000元工資漲10%是300元,這樣執行,老百姓的收入和房價還是會越差越大,調控目的何在?馬說,在微觀經濟學中有個理論叫收入彈性。所謂彈性,就是每一個因素變化對價格的影響會不一樣。例如,白菜漲10%,對一個城市的經濟漲幅影響可能只有3%、4%,而房價上漲10%,對一個城市的經濟漲幅影響可能超過了10%。兩者不能相提並論。他不無激奮地表示,“我們有世界上最多的經濟學家。在目前的房價下,怎能將調控目標與GDP增速和人均可支配收入增幅掛鉤?制定政策時,(我們)不要違背常識。”媒體近日也連連發文指出各地出臺房價調控目標引爭議,發出了“‘限價標準’還是‘漲價標準’”的疑問。
縱觀近年國內歷次樓市調控,之所以走不出“屢漲屢調屢調屢漲”怪圈困局,其中既有調控措施劍走偏鋒的原因,又不無地方在執行落實上消極的導因;反過來,每一次調控之所以“樂觀向好”曙光驚現(儘管只是曇花一現),無不是政策措施及其落地立竿見影所致。以本輪調控爲例,“新國八條”祭出尤其是一些地方“史上最嚴”的“限購令”出臺,可謂已然收到立竿見影的初步成效,比如一些城市出現樓市應聲量降甚至價跌,房地房商、炒房客、購房戶陷入三方觀望相持態勢。實踐證明,本輪調控爲樓市退燒開出的“藥方”已然初步見效,還須加大劑量繼續施藥療治。
“禍兮福之所倚,福兮禍之所伏。”我同意業內人士分析,雖然各地公佈房價調控目標在一定程度上強化了房價上漲預期,但其勢必反向刺激政策持續收緊信號持續加強。給人樂觀預期的是,繼日前國家發改委宣佈從5月1日起商品房銷售明碼標價實行“一套一價”後,北京又發佈公告稱26日起開始實行大幅提高房地產項目土地增值稅預徵率的新政策,由此前的1%至2%提高到2%至5%。土地增值稅預徵率提高及清算等政策如嚴格執行,將直接對相當一部分房企的資金鍊造成壓力。與此同時,隨着央行密集調高存款準備金率及連續加息,信貸收緊趨勢愈甚明顯,開發商資金鍊趨緊將是一個長期的趨勢。有業內人士判斷,從目下情況看,開發商在加大開工準備走快週轉的路線,但目前成交低迷,如果此狀況持續3個月至6個月,開發商就很難支撐而不得不考慮降價。權威數據顯示,在現金流上,59家上市房企2010年經營活動現金流量淨額同比大減1026.9億元。更讓人樂觀的是,今年中央政府與地方政府立下了1000萬套保障房“軍令狀”,它必將有效分流客觀上加劇樓市高燒的“剛需”,爲樓市退燒降溫。
也就是說,不少城市公佈房價調控目標將漲幅定爲10%左右,它在提醒各方,別把退燒樓市的“寶”押在地方調控房價目標上。理性的因應思路當是:一方面,對現有已經見效的調控政策要堅定不移地執行下去;另一方面,要不斷調整既有政策並輔以新措施跟進,增強打擊的精準度和效用性。(陳慶貴)
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