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關注土地市場系列報道五:國家“十二五”規劃方案中有關節約集約利用土地規定中,有過這樣的表述:“實行最嚴格的節約用地制度,從嚴控制建設用地總規模。按照節約集約和總量控制的原則,合理確定新增建設用地規模、結構、時序。”同時也規定提高住房保障水平,“堅持政府調控和市場調節相結合,加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系,逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局,實現廣大羣衆住有所居。”這是首次出臺的有關提高土地利用效率、建設結構合理的住房體系的政策,這對於解決未來土地資源的稀缺、保障“住有所居”具有重要的指導意義。
國家計劃在未來五年內新建保障性住房3600萬套,其中2011年開工建設保障性住房、棚戶區改造住房共1000萬套,改造農村危房150萬套。在這1000萬套計劃中,有400萬套左右是棚戶區改造工程。甘肅省確定今年必須完成保障性住房21.27萬套的建設任務,其中新增各類保障性住房17.77萬套,新增廉租住房租賃補貼3.5萬戶。從整體上來說,國家和地方政府加大力度提供保障性住房,對於改善住房結構、有效遏制房地產價格過快增長有非常重要的作用,但是保障性住房建設用地供給方式依然值得思考。
從土地的供給方面來看,保障性住房用地以劃撥的方式爲主,具體的操作過程則靈活多樣。第一種選擇是由政府出地、投資、管理,由政府無償劃撥土地,利用自己的融資平臺,通過財政預算和提取的土地出讓淨收益取得資金,保證土地優先用於保障性住房。第二種選擇按照政府劃撥土地,吸引開發企業等機構參與保障性住房建設,特別是在一些用工比較集中的開發區、產業園區。這種模式能夠幫助企業解決員工的居住問題,爲企業的可持續發展留住人才。第三種選擇是政府拿出一部分定了性的土地,專門用來建公共租賃住房,讓各類企業通過市場方式取得這些土地,然後自己去建設公租房,並擁有這部分公共租賃住房的所有權。但無論採取什麼樣的方式,公共租賃住房的供應對象是由政府來覈定並給予許可。
由政府出地、投資和管理的方式建設的保障性住房,產權和所有權都歸政府,政府有權力按照規定對住房分配、管理以及對居住對象審覈,對租金和產權等問題可以予以靈活處理而不受市場波動的影響。通過這種方式建設的保障性住房,在住房的分配方面大有尋租的可能性。至於由政府提供定性的土地建設公租房,企業通過市場方式取得土地。這種方法無異於正常的房地產開發過程,只是對開發企業建設用地的性質和建成後的用途加以限制。政府通過這種方法可以獲取一定的土地出讓金,企業也可以較低的土地成本開發,雖然盈利空間降低了,但其開發成本也隨之大爲降低。儘管如此,這種方式依然有免費搭乘的可能性:房地產開發企業以較低的成本獲取土地,建造成本遠超於保障性住房的標準,最終改變了土地的使用性質。
由政府出地、企業出資的方式在今年兩會上倍受關注。有的企業,特別是一些大型企業,由於員工生活等比較集中,解決員工的居住問題、保留人員穩定是企業的頭等大事。很多企業由於不能提供滿意的居住條件而面臨員工的大量流失,有些企業爲員工提供整體租房,可是面臨房屋租賃價格日益上漲的態勢也非常無奈。一些大型企業期望政府能夠鼓勵和支持企業自建廉租房,將企業出資建設保障性住房納入廉租房的範疇。但是有關專家卻對此提出了質疑,是不是福利分房時代又復活了?土地是國家的資源,如果把工業用地改成住宅,我們又走了回頭路。如果企業要給員工分房,可以通過參與土地拍賣,自行開發並向員工定向銷售,這在流程上似乎沒有什麼障礙。政府始終強調企業自建保障性住房的目的是解決困難員工或無房員工的住房問題,其供應對象必須滿足社會保障房分配條件。
目前不管採取什麼方式,如何能夠解決中低收入階層的住房問題纔是關鍵。至於政府會不會把企業自建房的方式納入廉租房的範圍,從而在土地出讓方面給予優惠,還需要時日假以詳細考量。
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