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儘管爭議重重,很多人仍會覺得住宅用地70年大限的事還很遙遠,但對位於青島經濟技術開發區黃島區的阿里山小區居民來說,撞“限”的日子已經真真切切地來了。
僅有20年、30年的住宅用地使用權期限是黃島一度作爲改革先行者的產物。
這裏曾是國務院最早批准成立的14個經濟開發區之一,1989年,由於當時尚無政策可依,黃島在國有土地使用權出讓上,作出今天看來仍舊大膽的嘗試:對以阿里山小區爲主的部分住宅用地使用權,設定20年和30年不等的期限。
一年後,即1990年5月19日,《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發佈,規定居住用地的土地出讓最高年限爲70年。
就差這一年,讓阿里山小區陷入尷尬。
如今距2009年該小區首批住宅用地使用權撞“限”又過去了兩年。據本報記者瞭解,小區居民至今仍未等到合理的解決方式,而當地官方則謹慎等待着相關政策的出臺。膠着狀態背後,聚焦着公衆對房屋土地產權的深切關注。
“懸空”的房子
早在2009年媒體爭相報道阿里山小區個案之前,居住在東小區的趙欣(化名)就不止一次聽父親談起自家房屋土地使用權即將到期的事。
位於香江路2號的東小區是阿里山小區的一部分。1992年,趙欣父親所在單位將半棟樓買下來分給職工居住,1994年前後將房子出售給職工個人。據記者瞭解,阿里山小區目前所有住宅樓均興建於1992~1994年期間,開發商是青島廣廈房地產實業總公司。
買房子時,趙欣父母都知道20年期限的事,之所以沒有太當回事,趙欣的解釋是:“當時個人買房剛剛開始,這方面的知識肯定是欠缺的,況且整個小區都是這樣,也就沒多想。”
作爲黃島區最早開發的房產之一,阿里山小區佔據了較好的地理位置,緊鄰當地最好的黃浦江路小學、香江路小學以及開發區第一人民醫院。趙欣回憶,2002年前後,很多鄰居都以不錯的價錢紛紛將房子售出。
2006年,趙欣畢業後留京,父母想把老房賣掉跟隨女兒,卻發現因20年期限快到了,房子已經很不好賣了。如今,趙欣全家在北京生活,獨留一間空屋在小區。
除了房屋交易,給小區居民帶來的還有其他困擾。趙欣告訴記者,一位鄰居曾拿房產證去銀行抵押,得到的答覆是,對土地使用年限快到期的房子,銀行無法放款。
住宅用地期滿後究竟怎麼辦?《物權法》第一百四十九條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。”但如何續,是有償還是無償,《物權法》並沒有作更多解釋。這成爲小區居民的隱憂。
2009年6月30日,是小區首批住宅用地使用權撞“限”的確切日期。
“當時每天都會接到該小區居民的諮詢電話,擔心房子‘懸空’了怎麼辦?大概持續了一兩個月。我們只有安撫他們的情緒,告訴大家先安心居住,我們也在等待《物權法》細則的出臺,對自動續期作出更詳細的解讀。”黃島區國土資源分局資產管理處工作人員趙濤說。
與兩年前相比,如今的阿里山小區非常安靜,已全然感覺不到當初的不安氛圍。小區153棟樓的住戶梅先生自稱已淡定了很多,“涉及這麼多居民,總會有個說法吧”。
20年中的延期個案
曾先生一家堪稱例外。作爲最早入住該小區的居民,他位於東小區的住宅土地使用權已被延期至50年。
同趙欣父母類似,房子最初是曾先生單位的福利房。1995年,曾先生單位進行房改,將公房出售給個人。曾先生回憶,之後自己辦理了一些手續,“作爲房改配套文件”。
1996年4月17日,作爲單位法人代表的曾先生填寫了一份“變更地籍調查記錄審覈表”,細心的曾先生至今仍保存着這份表格。
在這張表格上,記者看到,變更前的單位名稱是“青島廣廈房地產實業總公司”,變更後的名稱爲曾先生所在單位。值得注意的是,變更前的使用期限爲“1989.7.1~2009.6.30”,共20年,變更後的使用期限爲“1992.9.24~2039.6.30”;考慮到1992年9月24日是曾先生實際入住時間而非阿里山小區土地的出讓時間,變更後的使用期限實則爲50年。
填完該表格後不久,曾先生所在單位拿到了黃島區人民政府頒發的“國有土地使用證”,在變更記事中有如下一行字:“本宗地已補辦土地使用權延期手續”,落款是1996年4月29日。
1996年11月19日,曾先生順利拿到了“房屋所有權證”。2000年12月,他拿到了黃島區人民政府頒發的“國有土地使用權證”,終止日期一欄中清晰註明“至2039年6月30日”,記事一欄中寫道:“本土地使用權系購買自營公房所得”。曾先生回憶,整個延期過程個人是免費的。
據曾先生介紹,20年間,阿里山小區內也有一些單位曾按照當時的土地價格交錢續期。2004年,曾先生單位就曾爲在該小區購買的另一些住宅用地續期,以便於出售。在單位保存的一張當年開具的“開發區土地有償使用收入專用票據”上,曾先生看到,單位以當時每平方米465.92元的土地價格爲4000平方米的面積續期至2039年。
對此,黃島區國土資源分局資產管理處工作人員趙濤解釋,這樣做是合理的,只要在土地出讓最高年限70年的範圍內,都可以按相關規定交費續期。“但這和到期後的處置辦法是兩回事。”趙濤強調。
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