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以往的經驗,樓市一般在3、4月份會有一波推盤小高峯,從而順利地將熱度延續到春交會期間,而今年在調控高壓下,3月樓市“小陽春”能否如期而至,就是各方關注的焦點,而推盤量則被業界視爲市場“試金石“。
而今,經過一段時間的觀察、揣摩之後,春分之際,開發商終於按耐不住,開始慢慢推盤了。上週,深圳樓市迎來了年後的第一撥推盤小高潮:龍崗中心城的5大樓盤、寶安新中心區的合正匯一城等均不約而同地加推新貨,總量約663套房。儘管新增血液不多,但總歸是給市場帶來了一點新空氣。
記者多方瞭解到,3月下旬、四月初,深圳樓市將會有一批樓盤單位正式面市。據美聯物業統計,3月預計有16個項目開盤或推出新貨,上市供應量約29.6萬平方米,去年同期的供應量爲20.3萬平方米,增幅爲45.8%。而愛房網新房監控中心的數據則顯示,3月中旬至5月期間,深圳樓市將有睿智華庭、港澳8號、上東灣、天健鉑庭等5個樓盤開放樣板房或營銷中心,正式進入蓄客階段,而春天海、八十步海寓、品尚居、招商觀園等四個純新項目將閃亮登場,而萬科清林徑、星河時代、深業紫麟山等16個項目將加推新貨。
有業內人士認爲,在樓市調控未見鬆懈的背景下,一線城市的樓價很可能在5、6月份出現明顯的拐點。如今,恆大地產、遠洋地產等大公司的降價促銷,就是開發商陣營的試水,如果成交量依舊低迷,那衆多一線主流開發商就很可能集體放水。在3月18日招商地產投資者見面會上,招商地產董事長林少斌就曾表示,樓價將隨行就市走,沒必要硬挺。在這樣一種心理預期、市場認同下,一些中小開發商就主動先行發力了。
開發商蓄勢待發,消費者如何精挑細選?置業家來幫你盤點市場、羅列新盤。
鹽田樓市有望異軍突起 市場概況
整體來說,關內地產正在萎縮,新盤逐年減少。目前,福田在售的僅有包括深港一號、華嶸榕公館等在內的6個樓盤,天健鉑庭預計五月開盤,華嶸榕預計3月推發A座。羅湖目前在售的新盤僅有3個,分別是鴻隆世紀廣場、港澳八號、京基鳳凰印象,而且,這些項目所售房源已經很少,而預售的僅有蘭亭國際名園一個,港澳8號預計三月底開盤。鹽田區目前在售新盤約有10個,包括海山道一號、東港印象等,預計於今年6月份前開售的僅有上東灣和春天海這兩個。
綜觀南山在售樓盤,樓盤數量雖然依然是四區中最多的,但是相對關外,會發現南山樓盤數量正在減少。上半年在售樓盤推貨比較多,比如十五峯、寶能太古城、三湘海尚花園、銘築等都會推出新單位。但是有些只是剩下尾盤,售罄之後便不會再出現在一手市場。
3-5月,市內的新盤推貨集中在鹽田區域。鹽田近期開盤或開放營銷中心、樣板間的有海山道1號、上東灣、春天海、八十步海寓,加推的有東港印象家園等。
樓價趨勢
從世聯地產的監測數據看,深圳樓市周均價依然常常是南山、鹽田得到冠軍。實際上,這恰恰與市內樓市的整體供應量相對應。過去幾年,南山的深圳灣區、后海灣區是關內乃至整個深圳樓市的主戰場,價格也一再攀升。
以寶能太古城爲例,該項目目前在售單位僅剩3套156平方米的雙拼4房,毛坯售價爲4.2萬元/平方米。4月底將會推出最後一批房源180套,戶型爲170至210平方米的3至4房,預計售價爲4.5萬/平方米。這個價格已經和許多項目相差不多,甚至更高了:深港1號,目前主推55至60平方米的一房,價格區間在3萬至3.8萬元/平方米。華嶸榕公館A座預計在四月開盤,推40至82平方米的1至3房,價格區間在3.2萬至3.6萬元/平方米之間。新世界四季山水二期預計均價3.8萬元。
未來,鹽田很可能接棒後海。
近期,促使鹽田較大規模開盤或推新等利好有以下幾點:1、3月30日起梧桐山隧道將取消收費。2、萬科、佳兆業等知名房地產商在此投資,地段升值潛力較有噱頭。3、關於鹽田CBD的各種規劃方案相應出臺,市場投資優勢漸漸明顯。
風險提示 從2008年金融海嘯引發的樓價回調看,市內樓市整體相對發展成熟,樓價波動的可能性相對要小,波動的幅度相對也不會太大。但開發強度相對較大的後海片區、未來開發規模將大幅度上揚的鹽田片區,置業風險必須警惕。目前這兩個片區的房價都處於歷史峯值,一旦樓市整體回調,這兩個片區的置業風險很可能首先爆發。
北部 龍華、阪田觀瀾 品牌房企各有大盤在觀瀾 市場概況
深圳北部,從樓市的角度來說,主要有兩個片區,一是龍阪,二是觀瀾。龍阪是相對開發成熟的片區,新盤衆多。而觀瀾則是最近一兩年才興起的熱點片區,樓盤不多,但幾乎個個出身名門。北部的崛起,得益於深圳北站、廣深高鐵的興建,得益於地鐵5號線的即將試運行。從開發量上看,北部在未來的數年內都將是深圳樓市供應的主戰場之一。
綜觀龍華、阪田,可以發現,目前在售和將售的主力項目多事集中在梅林和布吉兩個關口附近。龍華在售的大致有潛龍曼海寧、中央原著和水榭春天,不過水榭春天二期已經全部賣完,三期或將在5、6月份推出,主推戶型與二期相似,價格方面會有小幅度的上漲,但套數暫時不定,另外鴻榮源地產的龍1號項目今年將推出。阪田片區目前沒有新樓盤在售,僅有萬科第五園九期將於今年4月份開售,價格和主推戶型暫未知曉。
觀瀾的中航格瀾郡已經銷售完畢,招商瀾園基本上是剩餘的尾盤在銷售,近期將推出的是招商觀園、金地天悅灣兩個大盤,另外建築面積超過50萬平方米的智府仁居項目預計也將在今年推出,和記黃埔懿花園預計6月份推出。
樓價趨勢
北部地區雖然屬於深圳關外,但從價格來看是一點都不亞於關內,除了暫時未知的水榭春天價格,其他樓盤的價格都已經突破了2萬元/平方米的大關。潛龍曼海寧、中央合著等樓盤的均價都已經突破了2.4萬元/平方米的大關。2010年年底,世聯地產某高層“2011年二線拓展區樓價必定突破3萬元”的預言似乎正在逐漸成爲現實。
在觀瀾,尾盤銷售的招商瀾園起價1.4萬,觀瀾湖御林山起價1.5萬,即將推出的新項目價格未定。但整體趨勢看,已經和龍崗中心城的房價大致看齊。北部房價的基石是廣深高鐵、深圳北站與地鐵5號線。而這三個內核,都將在今年上半年得到實現,這是樓市信心的來源。
風險提示
經過這幾年的發展,龍華阪田已經在事實上成了福田人的後花園,人們接受了這個片區的居住現狀(儘管還存在許多問題),也認可了這裏的未來潛力。但這個片區有一個明顯的問題,那就是樓價上升的速度太快!龍阪的新盤價格超越了關內的梅林片區,作爲置業者,你可以接受嗎?而觀瀾目前的價格應該說還是比較平實,名門產品,平價上市,估計這樣的機會不會持續太長久。
大社區後續單位價格平穩 市場概況
愛房網新房監控中心數據顯示,截至目前爲止,寶安區共有73個新盤項目,其中在售的有33個,主要分佈在龍華、西鄉、寶安中心區、福永4個區域。目前整個寶安區新房價格在1.8萬元/平米左右。在接下來的一個月裏,將會有多個樓盤推出,例如品尚居、合正匯一城、桃源居首府、幸福海岸二期等,今年5月份將會迎來一個推盤的小高潮,有意在寶安置業的購房者可多加關注。
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