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發展改革委日前發佈《商品房銷售明碼標價規定》(以下簡稱《規定》),要求從5月1日起商品房銷售實行一套一標價,並明確公示代收代辦收費和物業服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。記者瞭解到,南寧市早已在2007年7月份就下發《新建商品房銷售明碼標價管理暫行規定》(以下簡稱《暫行規定》)。4年過去後,南寧市的開發企業執行情況如何?對於明碼標價的規定業內人士有何說法?
南寧四年前已“明碼標價”售房“商品房銷售明碼標價,南寧這4年一直都在執行。”寶資嘉房產經紀有限公司副總經理張金海說。按規定,在售樓現場,開發商要向消費者公示的內容包括樓層、房號、朝向、面積、折扣、折前價、折後價等,同時要標明“待收費用”。開發商要將相關內容做成醒目的噴繪牌擺放在售樓部顯眼位置,“房子賣完了牌子才撤掉,如果不這樣是要被罰款的”。
據瞭解,南寧市在2007年8月1日開始實行《暫行規定》,記者曾跟隨政府有關職能部門到幾個樓盤去檢查執行情況。同年實行“明碼標價”規定的還有深圳、西安等城市。在一些樓盤踩盤時,置業顧問提供的《標價冊》中,也有相關的內容。
記者將這次新發布的《規定》和《暫行規定》仔細對照了一遍,發現《規定》有不少可圈可點之處:《規定》將二手房的銷售也納入了明碼標價的範圍;明碼標價不僅僅是標價格,還要標明“相關的收費以及影響商品房價格的其他因素”;要求開發商在取得預售許可證公佈房源的同時,就要明碼標價,同時還要對物業收費標準及依據進行公示等。
張金海說:“所有這些內容都是購房者關注的問題,特別是‘影響房價的其他因素’這點很突出,列出的因素包括土地性質,土地使用起止年限,車位配比率,樓盤的建築結構、裝修狀況,水、電、燃氣、供暖、通訊等基礎設施配套情況,當期銷售的房源情況等,比較詳細,如果開發商能將這些信息都公示出來,就真正確保了購房者的知情權。”
“漲價要求申報備案”有優有劣記者瞭解到,《規定》要求“商品房銷售價格明碼標價對外後,可以自行降價、打折銷售,但漲價必須重新申報備案”,對於這點,業內人士有不同的看法。
南寧市物價部門有關負責人說,以前曾有個別樓盤看到開盤當天很火爆,第二天便以加推的方式推出一些房源,價格比前一天每平方米貴了好幾百元。因此硬性規定開發商在漲價時必須先申報備案,對購房者來說有一定的好處,這樣可以防止開發商隨意漲價。
這位負責人說:“《規定》對價格的備案規定了時間,這樣很好。現實中一些開發商拿到預售證後,並不立即公佈房價,只有搖到號的購房者進入售樓部後才能知道那套房的價格,到了這個時候,房子再貴也要買了,而那些搖不到號的購房者,連房價是多少都不知道。這種信息極不對稱的局面,嚴重侵犯了購房者的知情權。”
也有人提出不同看法。張金海認爲,如果開發商只是去主管部門備個案即可漲價的話,對開發商來說只不過多了一道手續、多跑跑腿而已,但購房者付出的卻是不少的金錢。“除非對漲價的幅度有限制,例如前一天開盤的均價爲每平方米7000元,那麼次日賣出的均價不能超過前次的3%,即不能超過7210元。不然,不能達到真正限制價格的目的。”
更有人提出了截然不同的看法,認爲“漲價必須重新申報備案”的規定可能會出現不良後果。南寧戰略營銷策劃有限責任公司的銷售總監譚冬婷說:“這樣規定有可能使開發商在備案時就將價格定得偏高。比如本來定價在每平方米8000元就有利可圖了,但爲了避免漲價須再度申報,那麼在備案時每平方米定價到一萬元,在實際銷售時可以打個9折,甚至打到8折還是原來的心理價位,但打8折對於購房者的誘惑是很大的,這樣一來,還是購房者吃了啞巴虧。另一種可能,開發商在辦理預售證時,將每棟樓分開辦理,這樣更加容易掌控價格。”
有些開發商標價不夠規範南寧市物價局有關負責人告訴記者,2007年,當時有羣衆反映房價不夠透明,覺得有必要對新建商品房的價格進行規範,在國家沒有類似規定的情況下,結合南寧市的實際出臺了《暫行規定》,“主要目的是規範開發商的定價行爲,讓他們在操作中有章可循,同時也在一定程度上確保購房者的知情權。”
《暫行規定》實行4年多,開發商的執行情況如何?有關負責人說,幾年來他們對開發商進行過抽查,沒有發現明顯的違規行爲。檢查中發現的問題主要是有些開發商標價不夠規範,比如一些開發商在搖號現場沒有將明碼標價牌擺放出來;有的擺出來了但標示的內容不夠齊全,像面積這一項,規定要標明建設面積、套內面積,還要標出公攤面積,但往往只標出建設面積;對由開發商代收的一些費用,如辦理備案、辦理房產證等費用沒有明示。這位負責人說:“對於這些不規範行爲,我們都當場要求開發商進行整改。”
按照《規定》,“省、自治區、直轄市價格主管部門根據本規定製定商品房銷售明碼標價實施細則”,所以自治區、南寧市的相關規定離面世還需一段時間。業內人士和購房者希望,重新制定的南寧市商品房銷售明碼標價規定比《暫行規定》更加完整、更具操作性,更能促進南寧房地產市場的健康發展。
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