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記者昨日採訪瞭解到,與近期外地部分城市房租大漲的情況不同,榕城住宅租賃價格平穩,而商鋪、寫字樓的租金卻暴漲。
1 店租大漲餐館關門
上週日,在金山碧水3期租住的黃鶴翔從租屋裏搬走了自己的全部行李,結束了自己近3年的租約。說起退租的原因,他覺得很無奈:“我不是因爲這房子租金提高了才走的,房子租金沒變;而是我工作的餐館受不了店鋪租金提高歇業了,我才搬走的。”
在限購令等調控政策出臺後,商業地產已成爲部分投資者的首選。商業地產被爆炒,榕城不少商鋪承租者叫苦連天。黃鶴翔所在餐館的林老闆就是一個典型的例子。
林老闆告訴記者,自己本來是金山一個樓盤的物業主管,家在金山,所以對這一帶的情況很熟悉。2009年的時候,金山、五四北等新區的商鋪行情低迷,商鋪空置率逐月攀升,整體租金大約下滑30%,店鋪轉讓費也跌了一半。他因此抓住機會盤下一間店面開起了餐館,店鋪的租金爲每月每平方米30元。不過他的租約是一年一簽,這爲他今後的經營帶來了隱患。
進入2010年,重籤合同後,餐館租賃商鋪的租金上漲了40%,升至每月每平方米42元。今年春節後,房東再次上調租金,租金爲每月每平方米55元。這樣算來,餐館的利潤將一分不剩,林老闆乾脆關店大吉。“還好店鋪轉讓費也大漲,現在的轉讓費是我當時的兩倍左右。就是靠這個,我纔沒虧本。”林老闆說。
相比之下,林老闆的員工在金山租住的房子,儘管租金這幾年也在迅速上漲,但是在今年春節後還保持穩定,基本上沒什麼變化。“我自己在金山也有兩套房,去年租金上調了30%,今年沒動。因爲我看今年中介那裏出租的房源挺多,我想房租不漲租戶穩定。”林老闆說。
記者從房產中介企業獲悉,去年住宅租金大漲後,今年春節以來,除了去年因爲合約原因沒有漲價的房屋租賃價格補漲外,其他住宅租賃價格基本比較平穩。這主要是因爲是本地出租房源增加,房屋租賃市場的供求關係處於平衡狀態,並未出現其他城市供不應求的現象。
2 商鋪租金迅速上漲
一家小餐館歇業的背後,體現的是榕城商鋪租金迅速上漲的現狀。
麥田房產的數據表明,2009年,福州各大區域的商鋪價格爲,鼓樓區均價爲3.5萬元/平方米;臺江區均價爲3萬元/平方米~3.5萬元/平方米;倉山區均價爲1萬元/平方米~3萬元/平方米;晉安區均價爲1萬元/平方米~2萬元/平方米;金山均價爲1萬元/平方米。2009年鼓樓區商鋪租金爲130元/平方米;臺江區商鋪租金爲60元/平方米~120元/平方米;倉山區商鋪租金爲15元/平方米~28元/平方米;晉安區商鋪租金爲22元/平方米~32元/平方米;金山商鋪租金爲10元/平方米~20元/平方米。
而2010年,福州各大區域的商鋪價格爲,鼓樓區均價爲7萬元/平方米;臺江區均價爲6萬元/平方米~7萬元/平方米;倉山區均價爲1.5萬元/平方米~4.5萬元/平方米;晉安區均價爲2萬元/平方米~4萬元/平方米;金山均價爲2萬元/平方米。商鋪價格上漲,商鋪的租金自然水漲船高,與2009年相比,2010年商鋪的租金大概上漲了30%~40%,房東也不像以前3~5年籤一次合同,而是要求一年一簽了。
進入2011年,福州商鋪、寫字樓等商業地產的租賃價格繼續上漲。
記者獲悉,在商鋪方面,相比去年同期,金山地區的租金今年就上漲了10%~20%,五四北新店區域不少商鋪的租金也超過每月每平方米100元,市中心區域熱點地段商鋪的漲幅更高,每月每平方米租金可達三五百元。
在寫字樓方面,福州熱門寫字樓的租賃價格更是奮起直追,大有趕超廈門之勢。目前,福州寫字樓的租賃均價爲每月每平方米60元左右,部分高檔寫字樓的租金普遍爲每月每平方米100元以上,最高爲每月每平方米170元,與廈門的差距縮小。相比之下,去年福州寫字樓的租賃均價爲每月每平方米三四十元,最高檔次的也不過每月每平方米70元。
除了商鋪與寫字樓,今年連工業用地的租金也出現上漲。記者獲悉,在工業用地較多的金山,相比去年同期,工業用地租金平均漲幅爲10%~20%。業內人士預計,隨着今年舊城改造及新城建設的提速,工業用地緊張,租金繼續上漲的可能性較大,全年工業用地租金的平均漲幅或許會達到30%~50%。
3 商業業態面臨調整
榕城商鋪租金迅速上漲,對本地的商業業態已經產生影響,更大的調整或許還會展開。
租金上漲,直接導致商家利潤減少。例如,超市等零售業利潤一般在3%~5%。隨着近年來租金飛漲,許多店面租金在每月每平方米100元左右,很多超市在薄利和昂貴租金的夾擊下開始虧損,最後不得不關門。而近年來福州迅速增加的連鎖快捷酒店,每平方米的租金控制在三四十元的範圍內纔有錢賺,目前的房租水平已經使得這些企業經營起來很吃力。
因此,對一些有實力的企業來說,將企業做大才是抵禦之道。福建省連鎖經營協會祕書長楊建英認爲,在目前商鋪租金高漲的情況下,商家單憑一兩個店面進行商業競爭,利潤空間和競爭能力都很有限。反之,如果像永輝一樣把規模做大,就可增加租金談判的資本。目前,同一地段的商業店面,中小型超市每平方米每月租金七八十元甚至上百元,而大超市租金則可談到三四十元,差價近一倍。
二手房交易冷清而商業地產火熱,讓不少中介把商業項目作爲救命稻草。據瞭解,目前各大中介企業都加強了商業地產的租售業務。在他們看來,商鋪銷售火爆與國家房地產調控政策密切相關,福州的區位優勢使其在商業地產上存在很大的發展空間,會吸引大量資金投入。不過,商業地產受政策影響非常大,而且福州商業地產經紀人素質不高且配備不足,再加上目前商業地產已出現局部過熱的情況,中介機構如何切分蛋糕仍面臨多方考驗。
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