|
||||
杭州限購細則出臺後,蟄伏已久的商業地產在春天的召喚下,面臨着新的機遇和挑戰。
新形勢下,商業地產如何蛻變?本期錢江晚報·新聞會客廳聚焦杭城商業地產,邀請活躍在杭州市場上的各大商業地產實力房企,暢談樓市新行情下的新思路、新看法。
限購令,對商業地產是個機會新政下,樓市環境會怎樣變化?商業地產將迎來怎樣的機遇?
高賢林:建工房產副總經理
從去年成交來看,截至11月份,杭州商業地產成交量已達100萬平方米,租賃達26萬平方米。這個量相比前兩年已有很大增長。以世貿麗晶城EAC爲例,自2008年12月交付以來至今,全部10萬平方米的寫字樓已無樓可租。酒店式公寓也已達到80%以上的入住率。
高銀華:中豪房產副總經理
商業地產面臨的機遇,可以從中豪位於錢江新城的兩大項目看出端倪。望江國際去年開盤後已基本銷售完畢,五福天地今年還沒有正式開盤,但來訪的客戶量很大。五福天地是整層銷售,總價基本上3000萬以上,高的達到4000萬,這樣大資金量的購買力很明顯看出杭州商業地產的成長性。
韓宇文:欣北錢江國際廣場副總經理
欣北錢江國際廣場位於錢江經濟開發區園區內,整個項目將近23萬平方米,是錢江經濟開發區首個引進的綜合體項目。有16000平方米左右的商業廣場和一幢四星級酒店。欣北錢江國際廣場一期推出一棟28層的寫字樓和一棟酒店式公寓。2009年酒店式公寓全部賣完,主要在於我們的價格優勢。當時開盤售價近5000元/平方米,現在也到了7000元/平方米。
曹楊:藍頓置業副總經理
現在新一輪政策環境下,我擔心,如果大家都轉型去做商業地產,一窩蜂去拿地,商業地產就會陷入狼羣般的市場。商業地產需要孵化。
開發風險如何防範
商業地產開發不同住宅,銷售完就完事。一個成功的商業地產項目,從項目的規劃、選址到後期招商、管理,都需要開發商有“未雨綢繆”的能力。
徐張仁:恆祺置業總經理
現在商業地產到了“春天”,但我認爲並不代表商業地產一片大好。是否操盤成功,一個靠地段,第二靠操盤運營能力。布料好,裁縫好,這個衣服才能做得好。恆褀克拉公館在秋濤北路和機場路交叉的地方,屬於城東新城。總共體量不大,5萬多平方米,一共4棟房子,我覺得這個“布料”是好的,關鍵還看“裁縫”。
高賢林:建工房產副總經理
沒有金剛鑽就不攬這個瓷器活。商業地產投入的成本比較大,它的盈利模式也不一樣。規劃的配套有沒有到位?消費人羣密集度夠不夠?商業的氛圍到底能不能形成?在開發一個商業地產項目前,這些都是必須考慮的問題。我們要考慮多贏:開發商要贏,商家要贏,消費者也要贏。
商業地產的建造很重要,但前期的定位、招商招租、引導管理這一塊更重要。
高銀華:中豪房產副總經理
商業地產的操作複雜程度比住宅要高。商業地產本質上可以分爲兩塊,一個是商業地產的開發,還有一個是商業地產的運營。
住宅項目賣掉後,交給業主,錢就回來。而商業地產有一部分價值兌現必須通過租賃運營才能兌現,而且這都是不可確定的。整個價值兌現方式不一樣,勢必對開發商的要求不一樣。
劉崢:高德置地廣場副總經理
上海人均商業面積是2平方米,杭州現在遠不及這個數字。從這個角度看,空間還是有的。但商業地產接下去的發展關鍵不僅僅是人均商業面積增加的問題,還有商業整合規劃層次的提高。
以前在交通不是快速的情況下選點比較好選,隨着人流大了,以後不得不考慮地鐵、快速交通,一定要在快速交通的街角選址。
杭州的商業地產模式需要創新酒店式公寓、寫字樓、商場,放眼杭州的商業地產項目,這樣的存在模式比比皆是,對於新形勢下的創新,開發商們也給出了自己的想法。
葉銘:杭州新客站商業城管理有限公司銷售總監
我們項目地處九堡核心位置,交通是一個很大的優勢。項目有9萬多平方米,其中專業市場5萬多平方米,其他的項目4萬平方米。
我們專業市場命名是中國嬰童用品城,彌補了杭州目前專業市場的空白,又是地處華東最大的客運中心對面。
高賢林:建工地產集團副總
我認爲,其實像嬰童用品城,就是一個很好的創新。實際上商業地產的業態非常多,要考慮到差異化競爭。上次聽一個老闆跟我說,他是專門做農貿批發市場改造的,全國有那麼多面積的農貿市場,只要做到一個城市的三分之一,就非常好了。所以我覺得做商業地產的思路要打開。
章曉宇:華元房地產集團副總
以後的商業地產會更加細分,可能不是物業形態上的,而是在這些現有的專業市場、寫字樓、商業空間這些物業形態上細分。比如專業市場的細分,對於商業空間做一些概念性的營造等。
林峯:曼特莉時尚廣場董事長
我們的項目在三墩親親家園對面,去年底剛剛拿的地,6萬多平方米。說到創新,我們開發的是社區型百貨,我們的主題項目主要是搞愛情時尚廣場,像購物、攝影、化妝品等,是在商場裏開專賣店,店中店的模式。
陳文淵:盛泰·時代山
時代山這個項目屬於中端定位,在規劃定位及生活配套方面也都是從居住的實用角度考慮。
時代山裏面配了一個3000平方米的生活超市,戶型也比較好,57平方米的戶型做成兩房,還不包括露臺面積,精裝修交付。
張向春:新天地企劃主管
新天地這個項目對我們公司是一個蠻大的挑戰,地上建築面積加地下是150萬平方米,體量非常大。
這個項目從定位上來說並不僅僅是一個普通的城市綜合體,從運作上來說更像是造一個新城。
如果說投資住宅是散戶的話,那麼投資商業地產則像是一個機構投資者,需要更多的專業知識,在場的業內人士異口同聲,投資商業地產,最重要的是選對地段。
曹楊:浙商財富中心副總經理
精明的買家會去思考,要投資的商業地產區域,將來能不能把人引過來。像錢江新城,就一定會有人氣,因爲政府保證它有人,政府第一時間把自己的很多辦公中心,行政中心全都搬過去,然後造大量的住宅,這些東西對於購買者來說很簡單,他馬上能夠了解。
章惠芳:雙贏機構總經理
投資商業,首要的是地段,這個地段要以發展的眼光去衡量,就像前幾年的申花板塊,當時萬家花城的商鋪價格還並不高。第二個,開發商很重要,資金、責任心,包括它經營者的素質,哪怕它自己不經營,但它是不是站在經營者的角度去考慮問題?第三是品牌。杭州以後一定會出現好的商業地產品牌,而且我覺得好的商業地產品牌其模式可以複製,如萬達廣場、萬象城等。
將本文分享至:分享到和訊微博|分享到新浪微博|分享到搜狐微博|分享到開心網|分享到人人網|分享到qq空間|分享到豆瓣網【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。
【作者:張卉卉金歆本版吳煌來源:錢江晚報】
(責任編輯:寧波)
發表評論: |