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從今年頭兩個月的商鋪登記個案看,廣州“細鋪”(小面積鋪位)交易明顯增多,其中不少屬於面積在10平方米以下的“蚊型鋪”。受春節淡季及銀行收緊信貸因素的影響,廣州的高總價物業成交量明顯縮減,“粵十條”細則出臺後,市場上新增供應的中小面積物業隨之增多。
“細鋪”交易明顯增加在中央和廣州地方新一輪調控細則出臺之前,部分投資客已將手中累計升幅較大的住宅物業轉售,並將獲利資金轉移到商用物業市場,購置合適的對象。從今年頭兩個月的商鋪登記個案看,“細鋪”交易明顯增多。
記者瞭解到,這類商鋪基本位於商住樓的裙樓首層至三層商場內,上一手業主在去年4月份第一輪調控後便入市購置整層或多層商場,分攤單位成本相對較低,再通過內部裝修將商場分拆轉售給小投資客。譬如荔灣區金平大廈首層裙樓細鋪成交價在9萬-14萬元/平方米之間,非首層裙樓細鋪成交價在4.6萬-5.9萬元/平方米之間,皆比上一手業主購置及裝修的單位成本價高出三倍或以上。
滿堂紅研究部高級經理周峯表示,在住宅領域的遊離資金向商用物業領域有效分流的前提下,相同性質的“大場拆細鋪”交易現象也會越來越多,但因競爭及入市成本加大,今年“大轉細”的盈利空間會比往年有所縮窄。
中小面積物業放盤增多今年2月,受春節淡季及銀行收緊信貸因素的影響,廣州的高總價物業成交量明顯縮減,全市總價在200萬元以上的物業成交比重從1月的5.7%下降到2月的4.2%,而套均總價也由1月的101.9萬元/套下調到2月的93.9萬元/套,降幅達到7.9%。
記者瞭解到,2月24日廣州“粵十條”細則出臺後,允許持有兩套物業的本地戶籍家庭通過“先賣一再買一”來換房,市場上新增供應的中小面積物業隨之增多。據滿堂紅研究部的統計,3月1日-15日(15天)面積在60平方米以下的新增放售盤量比2月14日-28日(15天)增加14.3%。不過,滿堂紅研究部分析人士認爲,回籠資金的本地客有可能再次轉變爲大面積物業的買家,高總價物業的成交比重也會在3月有所回升。
價格控制將起雙重作用在“粵十條”細則中,提及政府在今年3月底確定十區兩市的新建住房價格控制目標,簡單來說就是規定一手樓的銷售價格必須在一個相對較窄的範圍內上下波動。
周峯認爲,就主管部門層面上,這個價格目標基本是按“穩定”思維去控制,即一手樓價大升或大跌的可能性都比較小,這將產生截然不同的雙重影響。一方面,有購買能力但想觀察一段時間的客戶,得知一手樓價“穩多跌少”,便會縮短觀望週期,提前入市,但一手樓的總成本畢竟較高,且從銀行借到高額度的貸款難度也大,客戶轉移到二手樓市購房的機率隨之增大。而另一方面,主管部門可以在某種程度上“規定”開發商的項目定價,使其價格難以越出控制目標的上限,但卻無法對二手小業主的放盤價進行限制,畢竟價格由市場需求來決定,那將不可避免地出現在某些板塊或地段二手物業叫價高於一手樓價的情形,如此一來,又會迫使部分二手準客戶分流。
周峯表示,就目前的市場狀況來看,二手樓市吸引一手準客戶的跡象較爲明顯,3月上半月經滿堂紅促成的住宅買賣宗數僅比2010年3月同期減少7%,傳統旺季如期而至。(記者孟慶利)
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