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限制高端人羣購房、營業稅全額徵收、首付六成、利率提高以及貸款難度大等調控措施都對廣州二手樓市產生了較大的影響。不過有地產中介認爲,預計這些影響具有階段性,“五一”前後廣州二手樓市有望逐漸走出政策的過大負面影響,屆時市場交投或會恢復至正常水平,樓價仍然以平穩上升爲主基調。
2月二手樓市交投萎縮
受春節以及“新國八條”政策影響,2月廣州二手樓市交投萎縮,樓價穩中微漲。據合富置業的數據,今年2月合富標準二手住宅價格指數(廣州)(以下簡稱合富標準指數)爲1484點,環比2011年1月上漲0.6%。
記者瞭解到,2月業主惜售心態有所加重,月底部分業主出現反價現象。上半月市場以消化政策爲主,買家觀望情緒較濃,總體市場陷入僵持局面;下半月市場逐漸活躍,看樓量有所增加,買家以首次置業以及需求迫切的首次改善型爲主,其中“舊客”對樓市的認可度較高,率先打破僵局,小幅追價入市。由於高端買家入市受限,加上稅費高企,2月大面積、高總價物業以及高端盤暫時遇冷,市場成交以2房和小3房單位爲主,成交均價結構性下調。
“五一”前後或恢復正常
分析人士認爲,“五一”前後廣州二手樓市有望逐漸走出政策的過大負面影響,市場交投或會恢復至正常水平。廣州二手樓市結構總體較健康,在嚴厲的限購政策下估計仍有約七成買家符合購房條件。據合富置業數據顯示,廣州二手買家中約六成買家爲首次置業,改善型買家中首次改善、“賣舊換新”、“賣一買一”的買家佔了相當比例,二手市場中約七到八成的買家仍具有入市資格。實際上經過市場與政策的篩選,目前二手樓市的買家大部分是有着較迫切需求的首次置業者和首次改善型買家,這些買家較以往更“實在”。
同時,在通脹感受日趨強烈以及供需偏緊的影響下,買家的後市預期總體穩定。而且經過數次高壓政策的“洗禮”,市場消化政策的速度明顯加快。本輪調控下,雖然買家的預期也出現一定程度分化,但觀望的態度更多地表現爲猶豫不決,與2008年的一致看跌以及上年“4·17”的深度觀望有極大的不同。這也是廣州二手樓市能較快消化政策負面影響的重要原因。
未來盤源供應會增加
分析人士也表示,廣州二手樓市的買家實力強勁,首付六成、加息以及稅費高昂等增加購房成本的措施,不能從根本上阻礙買家入市。本輪調控並沒有波及首次置業者,首置買家仍可以首付三成;四成二次及以上置業者中約15%爲一次性付款。二套房貸首付六成政策實際上對約兩成的二手買家產生壓力。據合富置業前線經紀反映,實際上大多買家能接受六成的首付,計劃一次性付款的買家有增多趨勢;加息以及利率提高,對部分實力稍弱的買家產生一定壓力,但並非影響樓市的關鍵因素。
分析人士預計,隨着政策的穩定,未來盤源供給或會有所增加,供需偏緊的矛盾或會有所緩解;部分業主的觀望心態會有所緩和;部分計劃“賣舊換新”的業主會重新活躍;二套物業的買家採用“賣一買一”的方式換房置業的情形會有所增多;也有部分長線投資客計劃高位出貨套現,到外圍樓價低窪片區或進入股市、收藏品等其他資產市場投資。盤源有效供應增加是二手成交量恢復的必要因素之一。
不過,合富置業分析人士表示,未來首次置業和首次改善型需求或會率先打破觀望,支撐二手樓市相對正常的交投,但較緊的房貸,將會成爲制約樓市恢復程度的關鍵性不確定因素。記者孟慶利
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