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在『新國八條』政策出臺的一段時間內,中國房市會出現觀望和短時間的波動。但由於市場中存在著較大的抑制需求,甚至是非理性的購買衝動,加之宏觀經濟中的偶然因素或重大變化,這些都讓未來的房地產市場還存在著較多難以預期的變數。
近幾年,每年一開年都會有密集的房地產調控政策出臺,這幾乎成了一個規律。今年開年,以『限購令』為主要殺傷武器的『新國八條』出臺。春節過後,各大城市的住宅成交量大減,但是,畢竟造成形成市場房價水平的因素眾多,那麼,2011年房地產到底會向何處去呢?
對此,無論是學界、房地產業界還是普通購房者,都感到有些迷惘。似乎看漲的和看跌的都有些道理。預測總是不容易的,尤其是房地產這種涉及到太多影響因素的行業,其走勢更難預測。對房價影響的因素,條分細縷,無非是在供求兩個方面。我們不妨試著從這兩個方面進行分析。
供求關系決定房價房價上漲的原因是房地產供求失衡,房子短缺導致價格上漲。如果供不應求的短缺狀態不發生根本性改變,房價下跌就不可能。
而造成短缺的是房地產行業背後的制度性原因,是房地產行業表面的充分市場化競爭背後,揮之不去的計劃經濟的影子。
首先,房地產行業最主要的生產要素土地由國家供應,每年國家對土地的放出編制有嚴格的數量計劃,對土地的用途、容積率這些具體問題進行事無巨細的管制。這種計劃經濟的供地和管制格局,導致了土地供應無法跟上房地產市場的發展,房地產供應必然處於短缺狀態。
其次,作為房地產行業的上游供血體系金融行業,也是受到國家政策和計劃的影響非常嚴重的行業之一,而金融行業的計劃卻以貨幣超額發放而形成的通脹形式出現,這就加劇了房地產行業的扭曲,形成了對房地產的旺盛需求。
計劃體制造成短缺,短缺推動價格上漲,這是根本的制度性原因。面對這種由根本體制造成的短缺,只能從制約房地產市場發展的根本制度改革著手纔可能解決。宏觀經濟的高速發展,推動中國進入城市化加速發展階段,人纔、資本流入成為未來很長一段時間內不變的主題,這種背景下,房地產行業的高速發展就成了必然。正如萬通集團總裁馮侖所說:『中國的房地產行業正處於青春期』。青春期的孩子,其體重、身高都日新月異地增長,這是自然規律,處於城市化加速期的中國房地產行業也是如此。
而另一方面,在高通脹背景下,住宅的保值增值能力超過了其他任何投資渠道,在其他投資渠道回報乏力、風險日增的情況下,房地產幾乎成了通脹之下唯一的避難所。現行的調控政策很難在觀念上引導普通老百姓轉變這種觀念。
2011年,我們還沒看到上述因素處於拐點的跡象,而這些因素不變,房價下跌就很難成為現實。也許調控對需求的強力壓制,會讓房地產成交量和房價發生一些波動,但就像即使按住青春期孩子的腦袋也抑制不住他長高一樣,房價也是如此。
影響房市的貨幣因素在需求方面,影響房地產行業最大的因素是貨幣。包括貨幣發行量、進入房地產行業的外圍資金充裕程度、通脹預期,等等。
2010年底,我國的貨幣存量即M2總量達到70萬億元,已經超過全球第一經濟體美國的貨幣存量。而2011年1月,全國新增貸款規模為1.04萬億元,業內人士預計,2011年新增貸款將不會低於7萬億元。而央行確定2011年廣義貨幣總量的增幅將達到16%,遠遠超過GDP增幅,新增貨幣仍在迅速增加。
盡管經過了多次加息,但小幅的連續加息並沒有改變負利率狀態,沒有抑制信貸增加的趨勢。與此同時,在人民幣外匯匯率持續被低估、中國進出口貿易順差的背景下,外匯結匯所增發的人民幣數量驚人,這也在助漲通脹。因此,目前整個經濟體仍然處於貨幣泛濫的狀態,通脹仍是未來相當長一段時間的主題。
如此多的資金在缺乏其他有效投資渠道的情況下,進入樓市就是其理性的選擇。在目前可見的一段時間內,資金繼續流進樓市的趨勢很難得到根本扭轉。
另一方面,房地產企業在經歷了2009年和2010年的『意外』銷售暴漲之後,手裡的資金普遍充裕,除了信貸外,高漲的銷售額,也給了房地產商足夠的底氣,讓他們不會因為調控政策可能導致的成交量下滑而降價。
2010年房地產企業銷售額大增,萬科的銷售突破千億元,跟隨其後的眾多房企收入也以百億元計。而進入2011年,這個趨勢仍在繼續。2011年1月,萬科銷售額達到201億元,又創歷史新高。恆大地產銷售接近100億元;龍湖1月份銷售42.6億元,同比增長2.28倍;保利銷售49.3億元,同比增長48.31%。
進入2月份以後,盡管『限購令』所引起的成交量下滑,使銷售增長趨勢多了不少變數。但由於房地產商手中餘糧充足,再加上大型開發商的融資渠道相對多元化,未來面臨的資金壓力並不十分明顯,抗凍能力很強,短期內因為銷售壓力而降價的可能性很低。
相比之下,中小開發商的日子會相對難過,但二三線城市的銷售也會繼續給這些中小開發商以信心。充足的行業外資金,包括來自其他行業的資金轉入,以及民間資金的進入,都會給他們以支持。
市場仍然有需求正如前面所分析的,貨幣充裕、經濟發展和城市化進城加快,使得各城市的住房需求非常旺盛,中國一線城市的流動人口會在未來10年內繼續增多,對住房的需求仍在大幅度增長。
毫無疑問,『限購令』抑制了樓市需求,『新國八條』出臺後,2月份成交量下跌,市場觀望情緒明顯。按照『限購令』規定,市場上大約有30%的投資客被限制,另外30%的投資客將望而卻步,其他40%的投資客會靜觀其變。
根據媒體報道,『限購令』所規定的外地人購房須擁有的五年納稅記錄或社保繳納記錄政策,在實際操作中這些都有尋租空間,通過一些中介機構,交一筆錢就可以辦理納稅和社保記錄。市場上出現的『上有政策,下有對策』的應對,多少消減了政府『限購令』的威力,使得『限購令』在很大程度上只不過是在總購房款上額外增加的幾千元或者幾萬元成本而已。
當然,毫無疑問,『限購令』會讓整體購房需求下降,但下降幅度並不會太大。因為,即使是在北京、上海等一線城市,自住型和投資型購房的比例也佔絕大部分,投機者的比例並不高。
給這一點提供佐證的是『新國八條』之後,北京、上海等一線城市租賃市場的火爆。這證明一線城市購房的潛在人群數量龐大,這部分人都屬於自住人群,其中相當大部分購房需求被暫時壓制,或者是處於暫時觀望狀態。使得他們從購房市場轉入租房市場,很多人並非要放棄買房,而是在消化和觀望政策的效果。如果房價長時間不見下跌,這些潛在買房人該買房的還是要買房,他們會繼續進入買房市場。
相對於旺盛的需求,房地產供應整體上處於短缺狀態。而國家在此時推出的加大保障房供應政策,讓土地供應更加短缺。2011年國家土地供應將向保障房傾斜,保障房用地比例大增,直接後果是土地緊張的一二線城市商品住宅用地被壓縮,土地是房地產的原料,土地供應的減少將使得最終產品住宅供應減少,從而催漲商品房價格。購買需求的積壓或許將在2011年某個政策略微放松的節點爆發。
那麼,保障房的大幅度增加會不會填補商品房供應減少的空缺呢?首先,保障房是以廉租房和公租房為主,有條件住進廉租房和公租房的,都屬於低收入人群,基本上與潛在購房人群不重合。這部分人如果沒有廉租房和公租房供應,也會以租房為主,並不會成為購房的主力。
其次,保障房本身的性質決定了其建設目標很難完成,政府設下的1000萬套保障房很難真正形成市場供應。由於保障房沒有利潤,政府不願意進行投入,開發商也沒有動力去建。盡管住建部讓各地方政府立下軍令狀,但軍令狀好立,保障房的建設需要切實的大量資源,包括資金、土地、人力的投入,這不是豪言壯語就能夠解決的。而且,根據保障房建設,中心城市的任務相對較少。
供給方會降價甩賣?從新房供應來說,房地產開發企業在2010年銷售收入大幅度增加,處於『不差錢』的狀態。即使因為限購政策的影響而使交易量下滑,作為開發商,也並沒有拋售房屋以緩解資金壓力的動力。
相反,根據以往經驗,開發商都認定一個道理:房子作為投資品,是買漲不買跌。投資品的漲價空間和投資獲利空間是其本身最大的價值,如果投資品不再有漲價預期,那麼就不再有投資價值,就會被拋售。而開發商不會輕易使出降價手段的真正原因,就是怕越降價銷量越低。因此,指望開發商因為資金壓力而大幅度降價的可能性極低。
從二手房市場來說,盡管目前房貸利率上昇,但是存量房貸利率在以前的貸款合同裡都約定了優惠折扣利率,因此這部分存量貸款的還款壓力並沒有增加很多,尚在房主承受范圍之內。而與此同時,2011年年初這段時間,一線城市房租價格大漲,讓有二套以上房子的房主們收入增加,讓他們更有信心繼續持有手中的房子。
另一方面,限購政策對二套房以上的房主們的心理產生了根本性影響,他們擔心自己手裡的房子一旦出售之後,就再也沒有資格買房子了,而且如果真的拋了手上的房子,在當前銀行負利率的情況下,手中的錢除了坐等貶值之外,還能乾嗎呢?股票、期貨、黃金、實業投資,都看上去風險不小而收益不高。因此,他們寧可把房子留在手裡,靜觀政策和市場形勢的變化。『限購令』實際上是對現有住房市場價值的保護,對現在有房者的保護。『限購令』的後果,是對現在持有二套及以上房產的人的惜售。
由於總體供求關系沒有發生根本改變,2011年,『限購令』可能會讓總成交量比2009年和2010年的高峰期低,在『新國八條』政策出臺的一段時間內,中國房市會出現觀望和短時間的波動,出現成交量下跌和價格松動的跡象。但正如上述分析,市場中存在著較大的抑制需求,甚至是非理性的購買衝動,所以,如果真正帶來的價格松動,又重新激勵了需求,有可能會引起新一輪價格的波動,所以,未來市場還存在著較大的變數。
另外,政府的財政政策和全球的經濟形勢的變化,也將會對中國的房地產市場產生重大的影響。例如,如果美國等經濟體發生嚴重經濟危機,也會波及國內,推動宏觀經濟形勢轉冷,與宏觀經濟形勢密切相關的房地產市場也會趨冷。宏觀經濟中的偶然性往往會造成市場的巨大變化,這也是為什麼預測如此之難的原因。
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【作者:陳青藍來源:新財經】
(責任編輯:秦研科)