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如果要真正掌握房地產市場調控的規律,必須構建起“房價、財政收入、經濟增長、居民收入”的函數模型,但具有中國特色的函數模型,依然在摸索之中。
住房事關國計民生,無論任何時期,都是人們不可能迴避的話題。在中國住房商品化之後,房地產業很快完成了由新興產業到基礎產業、進而到經濟支柱產業的華麗轉身。但這樣的轉身,帶來了無窮的話題,房價被越炒越高?土地財政依賴問題似乎積重難返?正因如此,樓市幾乎年年成爲地方和全國“兩會”的標靶,無論會場內外,政府官員、專家學者、地產商們,都圍繞房地產話題爭論不休。
從2011年1月開始,地方“兩會”陸續拉開序幕,從各地討論的話題來看,房價無疑是今年關注的焦點問題之一,限購、房產稅和保障房建設是話題的中心。今年3月,全國“兩會”即將拉開帷幕,“兩會”上,房地產話題會不會比去年還熱?“兩會”後房地產調控政策會不會加碼?“兩會”會不會又成爲房地產問題的“博弈場”?
樓市調控怪圈中國的房地產市場,總體來看是牛多熊少,因此,調控的聲音幾乎不絕於耳。近年來,除了2008年金融危機導致的房地產市場短暫熊市之外,其他年份的調控政策大致有一定的規律性。
第一階段:從中央經濟工作會議召開到全國“兩會”結束,中央和地方的房地產調控政策密集出臺,人們紛紛預測全年房價走勢,輿論圍繞中央政策集中一處,調控效果曇花一現。
第二階段:調控政策出臺兩月後,輿論開始分散,房地產商及其利益代言人的聲音開始活躍,對調控政策的各種質疑開始冒頭,關於調控政策要“被調整”或者“被取消”的消息不脛而走,於是市場出現所謂的“報復性反彈”。
第三階段:年中偏後,面對市場的紛繁輿論和假消息,以及“報復性反彈”的民意壓力,相關部門會出來理正辭嚴地闢謠,強調中央堅定不移的決心,並出臺配套政策或者新的調控政策,從而讓市場再次進入觀望期。
第四階段:金九銀十,抑或往後一點,市場對“夏季表態”的利空消化殆盡,房價和成交量往往都會走出一個新的小高潮。
一個循環走完,人們盤點當年樓市的時候,會發現往往是“風聲大中雨點小,在高期待中夢碎”。於是,期待新的一年有更給力的調控以便圓夢。
2011年的房地產調控,會走出這個“怪圈”嗎?1月26日,國務院出臺“新國八條”,被稱爲“史上最嚴”的房地產調控政策,同時,房產稅也在上海和重慶開始試點。接着,地方“兩會”召開,一些落實細則紛紛出臺。此時,房地產開始進入“兩會”敏感期。
地方“兩會”爲樓市定基調春江水暖鴨先知,地方“兩會”是地方民意的聚集,是地方大事的民主決策。先於全國“兩會”召開的地方“兩會”,無論在議題設置上,還是在實質決策上,都會對全國“兩會”產生重要影響。地方“兩會”關於樓市的表態,也極有可能爲全國樓市政策走向打下基調。
從目前來看,地方關於2011年樓市的表態,都是在正面呼應“新國八條”。這也說明,“新國八條”對地方政府更加明確的樓市調控要求已經開始發酵,樓市調控將逐步擺脫“中央熱、地方應付”的狀態,開始向縱深方向發展。中央和地方在樓市調控方面的合力也會越來越大,房價迴歸理性、房地產行業迴歸居民居住需求,已是不可抵擋的趨勢。
北京市副市長陳剛明確表示:“今年的經濟增長不能再依賴房地產,對房地產調控要給點時間,給點耐心。我們讓房地產價格理性迴歸的決心不變,而且一定能做到”。上海市市長韓正做出了“三個爲主”的表示,即“房地產市場要堅持以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住房爲主”。
今年的地方“兩會”除了對房地產政策的定調錶態之外,議題主要集中在三個方面:一是關於房產稅徵收,重慶、上海已經開始試點,其他地方似乎不是特別積極,廣東省財政廳廳長曾志權表示:“目前尚無開徵房產稅的安排,下一步是否開徵將按照國家安排來做。山東省表示,“目前還沒有意向,未來是否開徵也暫時無法確定”。業內估計,其他地方關於房產稅的問題,大的步調會隨國家統一政策執行。
二是關於保障性住房建設。重視保障性住房建設,是2011年地方“兩會”傳出的共同聲音。2011年,擬新增保障房,河南39萬套、山西28萬餘套、上海22萬套、北京20萬套、天津19萬套,等等,其他省市也紛紛做出了規劃。同時,公租房建設也成爲地方“兩會”的亮麗詞眼,北京公開配租萬套公租房、重慶已開工建設1300萬平方米、上海年內啓動建設超100萬平方米,還有遼寧、四川、江西等省也有規劃
三是關於“限購令”升級問題。“新國八條”已經將各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市全部納入限購範圍之中。北京、上海、南京、深圳、廈門、武漢等一線城市升級後的“限購令”已經出臺,青島等二線城市也出臺了“限購令”。但是,截止2月22日,全國還只有15個城市和一個省按照“新國八條”出臺了限購措施,大多城市未按期出臺“限購令”。可見,地方政府對中央調控政策的阻力還是很大。
全國“兩會”的樓市博弈“兩會”期間,每個人、每個界別、每個階層的利益訴求都不完全一樣,出現不同聲音是十分正常的。樓市事關國家經濟發展,事關民生大事,事關社會穩定,涉及各個階層和界別的切身利益。
已經成爲“衆矢之的”的樓市,註定是2011年全國“兩會”繞不過的話題。在人民網策劃的“我有問題問總理”徵集中,房價問題已經位列第三。那麼,2011年的全國“兩會”,在房地產調控政策的哪些方面會碰撞出“火花”呢?
第一,房產稅可能是熱門中的熱門。房產稅該不該徵收的辯論,房產稅該怎麼徵收的建議,房產稅全國怎麼推廣,房產稅的立法問題,房產稅與“土地財政”的解套問題,等等,應該都會涉及。
第二,保障性住房,這是年年都會有的提案。加大保障性住房建設,資金如何籌集?保障性住房資源怎樣配置才合理?這些問題都需要討論。
第三,諸如房地產信貸調控問題、調控不力的問責問題、“限購令“的邊界問題、房租上漲過快問題、房地產虛假按揭問題、央企退出房地產業問題、房價統計問題、房地產業與產業結構調整問題,等等。
全國“兩會”最不缺少的就是房地產話題,今年的全國“兩會”到底會關注哪些細節問題,會解決到什麼程度,都讓人們頗爲關注。
對於今年的房地產業,市場有幾種預測,比如,全國“兩會”後,政府對房地產市場可能出臺新的調控政策;今年的全國“兩會”或成爲中國房地產市場“分水嶺”;經濟學家謝國忠更是預言,“未來五年大城市房價平均跌一半”。
房地產市場,是一個政策性很強的市場,房價走勢、調控政策的出臺,歸根結底是利益的博弈。具體來說,一是房地產商與購房者之間的博弈,二是房地產業與中國經濟整體之間的博弈,三是中央政府與地方政府之間的博弈,四是地方政府與房地產商之間的博弈;五是政府與百姓之間的博弈。
對房地產的調控,關鍵取決於對“房價合理價位”的界定。目前,利益博弈的各方對“合理價位”都沒有明確的說法,更不用說“共識”了。如果要真正掌握房地產市場調控的規律,必須構建起“房價、財政收入、經濟增長、居民收入”的函數模型。雖然國外在這方面有一些探索,但具有中國特色的函數模型,依然在摸索之中。
但有一點我們必須清醒,中央已經將房價調控目標由2010年初的“堅決遏制部分城市房價過快上漲”調整爲“讓房價回到合理價位”,現在的關鍵問題是對“合理價位”的判斷和“迴歸路徑”的選擇。
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【作者:郭文婧來源:新財經】
(責任編輯:秦研科)
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